●番禺区 国艺装饰工程有限公司地块旧厂房项目
“旧厂房改造后 产值增数倍”
根据《计划》,全面改造项目中自筹资金的,只有旧厂房自主改造、村级工业园改造两类。《计划》中有7个项目是旧厂房改造项目,其中包括太古仓项目等。新快报记者走访发现,大部分旧厂房经过改造,都可以为业主或者所有人带来非常好的收益。有业主或负责人表示,“改造资金都准备好了,就等批复后动工”。
广州市番禺国艺装饰工程有限公司地块旧厂房项目是《计划》中另一个旧厂房改造项目,它位于番禺区大龙街东部的沙涌村。新快报记者了解到,该项目改造范围总面积为10109.8平方米,现有建筑面积为4681平方米,容积率仅为0.46。
3月3日,新快报记者走访该项目所在地,看到其面向马路的一侧有12间商铺,经营金属加工和汽修等。记者留意到,这些“临街商铺”居然有多间空置,有些贴着“旺铺招租”的红纸已经褪色。
该装饰公司的相关负责人孔先生告诉新快报记者,这些商铺每间面积有70多平方米,但租金只有1000元。“这些商铺都是单层,又比较破旧,和周边那些新铺面相比,缺乏竞争力”。
走进厂区内,新快报记者看到北侧和东侧均搭有铁皮顶厂房,不少铁皮顶有明显锈迹。在厂区中间,堆放着很多装饰建材。孔先生告诉记者,这些铁皮屋顶一到雨天就到处漏水,而厂区中间的地势低,时常发生水浸,硬件如此落后,以至于部分生产线和设备无法进场。
孔先生说,早就想对厂房进行改造了,但“该地块的土地使用许可证一直没有批下来,没有土地使用许可证,意味着我们改建或加建的项目都是违建。我们不想违法,但看着这块土地的利用率这么低,觉得很浪费”。
孔先生告诉新快报记者,该公司于2000年前后,向当地的村合作社买下该地块使用权,当年除支付买地的费用外,还赔偿了地块上的青苗,并办了土地规划许可证。因为土地使用许可证还没有办下来,该公司临时搭建了铁皮厂房。大龙街街道办城建中心的工作人员则表示,在2012年前后,相关部门启动完善历史用地手续的办理。这让孔先生看到了希望,他提交了相关资料申请土地使用许可证,“但不知道为什么一直没有批下来”。到了2013年前后,该项目被列为城市更新项目,但直到现在都因为没有土地使用许可证而迟迟未能动工。
孔先生称,该项目属自筹资金改造,拟投入1500万元,“目前我们已经把钱准备好了”。如果能顺利改造,就会拆除现有旧厂房,新建一幢6层高的综合楼、二幢4层高的加工厂房和一幢3层高的工业厂房,建筑面积约为16000平方米,届时容积率将达1.6。
“目前我们整个厂区的产值在300万元至500万元之间。”孔先生称,在更新改造完成后,产值将达到2000万元至3000万元,“希望批复手续能尽快下来”。
番禺区将全面落实村级工业园改造
广州市番禺区更新局相关负责人近日告诉新快报记者,2017年番禺区将重点推进成片连片更新改造,以南站商务区及万博商务区发展为契机,重点推进石壁(一、二、三、四村)片区和南大干线南村段西片区成片更新改造,打造广佛交界门户及推动珠江两岸三支香水道滨水景观带建设。目前,两个片区更新改造策划方案已经区城市更新领导小组审议同意,下一步将报市城市更新局审查。
此外,番禺区将全面落实村级工业园升级改造。石碁镇南浦村工业园改造项目(红木小镇一期)策划方案已通过广州市城市更新领导小组会议审议,目前正编制控规调整方案;东环街左边村工业园改造项目实施方案已初步征询市更新局及职能部门意见,下一步将提交市城市更新领导机构审议;其他村级工业园改造项目的基础数据调查及方案编制工作正在有条不紊地开展当中。下阶段番禺区将加大力度推进村级工业园升级改造,力争成为广州市村级工业园升级改造工作试点区。
白云区永泰茶山庄项目:
改造项目未运营村民已获益
近日,新快报记者走访作为市、区“三旧”先行先试的试点项目——永泰茶山庄改造项目。据介绍,白云区在永泰茶山庄改造地块上,将建设一座30万平方米的商业综合体,因总理李克强曾经到此视察,该项目被称为“总理项目”。近日,该项目已正式封顶,今年9月将全面建成并投入运营。
项目曾搁浅多年未实施
其实早在2009年,永泰茶山庄改造项目就被定为白云区首个先行先试的重点改造项目之一,但由于改造方案多次修改,改造工作屡经波折。到了2014年,项目所在地块闲置了近5年仍未实施改造,而永泰经济联社已拆除了6万多平方米物业,损失近亿元。“单是支付违约金就花费了1300多万元,还有控规调整费、勘测定界费、规划方案设计费、建筑方案设计费等费1000余万元,还不算5年来的物业租金损失,经济联社各方面的压力都很大。”项目相关负责人介绍。
2015年1月,总理李克强到永泰村视察危旧房改造项目,为永泰茶山庄项目改造摁下“快进键”。在一系列利好政策,以及白云区多部门联动配合下,该项目各项审批大大提速,并于2015年6月正式动工,去年11月项目裙楼封顶,近日主建筑封顶,预计今年9月对外营业。
合作开发回报期多20年
新快报记者了解到,永泰村危旧房项目改造除了打造“安华汇”,为永泰村引入了全新产业外,还对周边村容村貌“去旧换新”。这种以城市更新改造为突破口,统筹人居环境改善同步实施的模式,成为白云区乃至全广州市推动城市更新的创新模式。茶山庄这片22万平方米的土地,用来和开发企业进行合作开发。这种合作开发的合同,合作年限最长可达40年。村经济社出地,企业出钱建设,建成之后,建筑物还是属于村经济社的集体物业,但只能出租给开发企业,并向开发企业每年收取租金。
永泰经济联社负责人介绍,一般的城中村改造和三旧改造的模式是村集体将土地打包,集体出租给企业,由企业帮助开发建设。合作到期后,物业仍属于村集体。不过这一模式存在一个问题,即租赁合同规定的最长租约年限只有20年。如果开发企业投入太大,投资回报年限太短,企业就不愿意干,而更愿意追求短期利益。开发商方面也表示,后期多出20年的回报期,对企业具有很强的吸引力。因此在开始时,他们还遇到了很多的竞争者。
消防供水等问题全解决
根据规划,永泰村茶山庄地块开发建设一个大型、高端的建材家居商城,包括茶山庄地块在内的永泰村危旧房改造项目用地面积达92公顷。因此,开发企业还将给永泰村经济联社提供公共配套设施面积15000平方米,增加公共绿地面积7800平方米,提供道路用地11200平方米。项目实施后,将改造闲散用地46公顷,增加村集体经济发展物业30万平方米,增加小学、变电站、垃圾压缩站等公共服务设施14处。
就在项目落成前,永泰村村民已有所得益。比如,永泰村组织开展城中村安全隐患整治,全村打通消防通道320米,增加微型消防站2处,组建一支20人的义务消防队。同时对永泰村辖内的河涌、水道进行疏通清淤,改造部分排水管网,新建自来水加压泵。聘请80人成立永泰村保洁队伍,每天早晚保洁一次。村民以前担心的消防隐患、自来水供应、卫生黑点等问题都得到了解决。
