North America

炒房族纽约碰壁记

这栋房子放十年,假使租金不上涨,十年净收入为41万美元,这个钱炒房族大概是看不上的。

近期,国内有朋友跑来纽约买房子,这位土豪是个经验丰富的投资老手,一到纽约她就言之凿凿地跟我说,在纽约肯定要买房,你想全世界的人都跑来这里,政治前景比欧洲稳定,房价还低!

可是她研究了两三个月却迟迟没有下手,崩溃地对我说,这纽约也太不可思议了,房产回报率相比较欧洲、中国等居然是最低的!拿拥有世界金融中心和时尚中心的曼哈顿来讲,住宅房产现金回报率每年在2%-3%, 商业房产大概是3%-4%!

纽约的房地产市场法规等都比较成熟,曼哈顿的地早就拿完了,除了时代广场以西的地还处于新盖楼新增长区,其他大部分房子都是老宅翻新。发展商一般是买下一栋在有发展潜力区域的老楼,翻新成公寓,再卖出赚取差价。

在纽约,提交个申请改建审批时间杂糅漫长,效率之低下绝不是美国特色,这是因为有些要涉及景观及保护老宅子,像曼哈顿家家户户又老又大件又吵的室内保暖器,都有一百多年历史了却一直保留在那里,快可以申请文化遗产了!

如果你买了很快卖掉的话,会产生很多费用。

作为买家来说,费用有:保险费、贷款费用还有律师费,占房价三四个点,有时为了专业审视老房子状况(比如有无白蚁、漏水等事项),还要出钱请房屋检查师。作为卖方来说, 要付经纪人的broker费用,在加上transfer tax, 总共大约是8%到10%,转买转卖的代价都高。

一栋普通的二居室房子虽然买下来并不贵,比如朋友看上的一栋翻新的1920年代战前老建筑,寓575尺(63平方米)卖价是100万美元,算算账——管理费和地税分别为506美元和436美元,而租金预估为3400美元/月(算是个好地段好价钱了),如果一次性付款,没有利息那些的话,每年收益到2.95%已经算高了。

这栋房子放十年,假使租金不上涨,十年净收入为41万美元,这个钱炒房族大概是看不上的。

朋友最烦的是,买房子以后还得照顾。你交了那么多钱管理,自住的话还得负很多责,如果房子放租,作为房东得时时保证房子正常运行,供暖器坏、花洒不出水、房子漏水都得上心,遇到好的管理公司入手就好,不好的管理公司又一个拖沓你也没办法,租客就会把你告死。修理家里各种设施也费钱,纽约人工费贵啊。

在纽约想靠房产赚钱?一个字:累!

蔡仟仟

美国纽约

自由撰稿人