据新华社电 澳大利亚房地产行业相对成熟规范,包括中介在内的所有从业人员都必须具有注册职业资格才能持证上岗,参与交易或提供资讯。然而,随着近年来澳大利亚房地产市场持续升温,也出现了房地产中介压低报价、利用信息不对称误导海外购房者等违规行为,成为澳政府整治对象。

信息不对称,误导海外购房者

据悉,澳大利亚国内一些房地产中介商为了加速商品销售,在报价时蓄意压低价格,广告宣传中的报价甚至比房屋正常估值低10万澳元(1澳元约合5.15元人民币),以此吸引大量购房者,随后伺机提高售价。

维多利亚州消费者事务部在去年2月的一次突击检查中发现,一家大型连锁房屋中介企业霍金·斯图尔特公司在墨尔本里士满区分公司的几名房产经纪人涉嫌在11起房产交易中虚假报价,该公司因此被告上法庭。在大量证据面前,这家公司不得不低头认罪,并发表声明承认压低报价是“非常严重”的错误,公司有责任向消费者提供房产真实价格。

在澳大利亚房产拍卖市场,压低报价的现象也不少见。房地产中介经常虚报即将拍卖的房产价格,故意在前期广告宣传中报价低一些,目的是吸引财力较弱的竞标者,而实际上通过竞标,这些房产往往以较高价格出售。这种压低报价的行为不仅浪费人力物力,还对真正的投资者造成极为负面的影响。

此外,一些澳大利亚房地产业界人士向记者透露,近年来,中国买家对澳大利亚房产热情渐长,不少房地产中介在销售推介过程中利用信息不对称,误导海外购房者,致使后者违规购买并持有澳大利亚房产物业。

海外投资者不能“有钱就任性”

业内人士告诉记者,在澳大利亚投资房地产需要注意4个方面:第一,清楚了解房产中介的资质。澳大利亚房地产中介机构必须持有政府审批的执照,确保从业者有足够的专业和法律知识来履行他们的职责和义务。投资者在签署合同前, 要雇佣律师检查合同详细内容,务必确认出现在合同上的是持有牌照的中介公司,以免被无良中介误导。

第二,清楚了解房产中介的义务。澳大利亚大部分的房产中介都属于卖方中介,为卖房的一方工作,由卖方支付佣金。也有部分中介是买方中介,为投资者物色房产,并跟卖方中介进行价格谈判以确保买方利益,最终由买方支付佣金。每一笔交易中,中介只能收取买卖两者其中一方的佣金,不可以同时既是卖方中介又是买方中介。

第三,清楚了解市场信息和风险。澳大利亚房产交易信息已经实现网络共享,房价透明。每个楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的估价,全部公开量化。同时,政府部门对不同区域房价会有长期的统计分析和走势图表,投资者需要学习使用这些信息。

第四,清楚了解海外投资人的义务。海外投资者不可以“有钱就任性”。澳大利亚税务局和外国投资及审批委员会等负责打击外国非法投资,非法投资澳大利亚房产的外国人可能被处以罚款,金额最高可达13.5万澳元或被判3年有期徒刑,非法投资的外国公司则面临最高67.5万澳元的罚款。

补法律漏洞,维护消费者利益

近年来,针对房地产中介虚报价格现象泛滥的情况,澳大利亚各州政府已开始采取措施填补法律漏洞,维护消费者利益。2015年,新南威尔士州议会通过决议,修订《2002年待售房产与商业中介法》,对房产经纪人如何营销房产作出更严格、更细化的规范,加大对压低报价行为的查处力度。

根据该修订案,经纪人须向卖家提供预估售价的书面证据,且在代理协议中写明预估价格。经纪人报价不能低于这个预估售价。预估售价可以是一个确定数值,也可以是一个价格范围,但最高价和最低价之间相差不能超过10%。

业内人士认为,此举对消费者和房地产中介商来说都很重要,将为房地产行业带来更大透明度,促使经纪人在确定当前市场价时更加负责任,为买家提供更透明的价格。

海外国家规范房地产各有各招

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据新华社电 房地产中介虚报价格、以虚假信息欺骗顾客、房价虚高……对此,海外一些国家从完善法规、加强监管、严格执法以及在税费制度运用等方面入手,对房地产业内乱象标本兼顾、有效治理。

●日本 让中介规范运营有门道

同样由于相关法律比较完善以及执行得力,日本房地产中介运营整体来说规范有序,哄抬房价、合同造假现象非常罕见。日本法律对中介的约束非常细致且严格,行业协会执行力强,违法违规成本很高,所以房地产中介不敢以身试法。

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年,一旦合同出现错误,房屋出现瑕疵,中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说,领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任,也得承担赔偿责任,甚至中止合同,把钱退还买主。

●英国 清晰流程解决纠纷

英国买房人、卖房人如果与中介产生争执,通常的解决流程如下:消费者首先可以向地产中介公司投诉,如果不能解决,再向监察专员投诉,如果监察专员仍然解决不了问题,消费者还可以向行业协会投诉。

消费者也可以寻求仲裁或到法庭起诉,仲裁和法院判决是房地产领域具有强制执行力的仅有的两个渠道。

●美国 房地产“炒不起来”

纽约瑞禧地产创始人杰西·汤表示,“炒房”这个概念在美国不适用。美国房地产市场商业化历史悠久,法律齐全。次贷危机过去10年了,美国房地产市场已基本回归理性,即便是在纽约这样繁华的大都市,房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、管理费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本,靠“炒房子”在短期内赚大钱几乎是不可能的事。

在房价上涨幅度有限的情况下,减去上述种种成本,在美国投资地产要在短期内盈利几乎不可能。杰西·汤说,也有不少美国人买房做投资,但大都做长线出租,他们首先关心的不是房价能涨多少,而是房子价值是否抗跌,更加注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素。相比之下,投资房地产,远没有投资股票、基金、债券更有吸引力。