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供应成交同比双降 全年六成地块预计下半年推出
日期:[2017-06-30]  版次:[A33]   版名:[房产·2017上半年楼市总结·土地]   字体:【
CFP供图


在刚刚过去的6月27日,广州有11宗地块挂牌连推,其中8宗商住地,2宗商业地,为2017年上半年土拍市场画上圆满句号。尽管这个尾声来得振奋,但回顾整个上半年还是发现土地供应并不算多。根据近日广州中原研究发展部公开发布的报告,今年1-6月份广州累计供应商住商服用地108.4万平方米,总体较去年同期回落3.9%,为近4年来同期的最低水平。加之“竞自持”、“定向转让”、“产城融合”等各种土拍新规,楼市供不应求的现状似乎仍未有缓解。不过,占全年出让计划近60%的商住地有望在下半年推出,不少热点地块值得期待。

■新快报记者 林超菁

整体供应成交皆回落,出让金反增加

6月27日,广州中原研究发展部发布了土地市场半年报,对2017年上半年商住商服用地土拍情况进行了数据统计与解读。报告显示,上半年广州商住商服用地供应主要集中在2、3月份,累计供应108.4万㎡。其中商住用地供应83.7万㎡,商服用地供应24.7万㎡,总量较去年同期的112.8万㎡回落3.9%,而相比2014年同期的216.6万㎡减少近50%,为4年来同期最少。供应量低相应地成交量也降低,上半年共成交商住商服用地121.7万㎡,相比去年同期170.8㎡回落28.7%,成交主要集中在3、4月。

但在土地出让金方面,随着广州土地价值与日俱增,尽管供应量和成交量双降,土地出让金却依然呈倍数增长。上半年商住商服用地总出让金为477亿元,比去年同期增加1.5倍。其中商住用地总出让金为364.7亿元,同比上涨3.4倍,商服用地出让金112.6亿元,同比上涨5.5%。

增城宅地供应第一,碧桂园成拿地大户

按照广州各区情况看,上半年供地集中在增城、黄埔、白云和番禺,四区合计贡献102.1万㎡商住商服用地,其中增城以43.3万㎡商住用地供应量成为宅地供应第一区。而越秀、荔湾、花都、南沙和从化五区上半年商住商服用地供应为零(虽然荔湾和从化均在1月份有土地成交,但那些是去年12月延迟的土拍项目,故不计在内)。从成交情况看,由于宅地供应大,增城成交量自然也大,出让金占全市总额的38%,比第二名黄埔高出22个百分点。

那么,上半年土地又都花落谁家?以拿地金额排名统计,前三名分别是碧桂园、招商和绿城。第一名碧桂园近两年在广州大手笔布局,3月份以总价112亿+27.3万㎡配建拿下增城长岗村3宗宅地,4月份以总价57.6亿元拿下思科智慧城地块,以169.6亿元拿地总金额大幅领先其他房企,比第二名招商高出126亿元。

商住用地出让新规多,宅地整体供应量仍紧张

上半年广州仅推出12宗商住用地,总面积83.7㎡同比增加28.4%,但这却不意味着宅地供应量增加。4月份,为防止地价过热,广州史上最严土拍新政上线,“竞自持”规则首次被使用,白云鱼苗场和黄埔长岭居YH-A4-3两宗地块分别以50%和55%的自持比例被万科收入囊中。紧接着的5月初,增城荔城街庆丰村A16159号地块也以55%的自持比例被融信拿下。房企大面积自持拿地一方面看出广州土地价值之高,受房企渴求,但另一方面,房企自持意味着可出售面积减少,楼市供不应求的局面并未能随着土地出让得到缓解。除了“竞自持”,“定向销售”和“产城融合”等也开始出现在部分“新城”土地的出让条件中。5月份思科智慧城地块就要求其中居住用途物业的50%销售对象必须是广州国际科技创新城注册的企业员工。这样的举措一方面有利于助力产业新城吸引高质量人才,提升片区市场价值,但由于限定了销售对象门槛,无法成为普通买家的选择。种种土地出让新规加上对比2014同期184.6万㎡和2015年111.6万㎡,供应量仍偏少,不难得出宅地整体供应量仍十分紧张。

下半年多地入市,6月底连推11宗地块

不过,商住地供应量不足的情况在下半年或许有望得到缓解。根据国规委5月31日最新公布的《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示,2017年广州供应的商住用地(含住用地,撇除安置房项目)总面积为462.7万㎡。撇除文件中已出让、已公开进行签约的旧改项目、定向地块等,剩余可供出让商住地面积约为275.4万㎡,占全年出让计划近60%,主要集中在黄埔、南沙、增城和番禺等区,预测分别有98.6万㎡、75万㎡、31.6万㎡和28万㎡,如果均能按照计划顺利出让或许有望为楼市“解渴”。

6月27日单天挂出11宗地块,也预示着下半年土拍盛宴即将拉开。这11宗地块分别位于海珠、南沙和增城三区,其中包括8宗商住地、2宗商业地和1宗工业用地,起拍总价150亿元。所有商住地均采用“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式出让。海珠与南沙地块将在7月28日竞价,增城地块则将在7月31日现场拍卖,预计7月底的这波拍地又将成为全城焦点。

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