“16条方案”重点看什么?

7月17日广州市政府发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(下称“16条方案”),其中提到“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”,使很多人在解读时“同权”两字成了划重点再重点号的两个字。

业内人士指出,显然,这是一个新提法,不过父母名下无房、租房居住的广州户籍适龄儿童可以就近统筹入学,则并非新鲜事,已经执行多年。“16条方案”目前暂无细则公布,按照目前内容的框架,租房的市民子女也是首先要符合拥有广州户口、父母在广州无房这些先决条件。

■新快报记者 谢蔓

租房能入学并非新鲜事 符合四重先决条件不容易

中地行方面分析认为,最受瞩目的“租购同权”措施,绝不是“在广州租房就可以入读名校”这么容易,满足“租房就近入读”的条件不少。

首先,受惠人群并不如大家想的那么广。政策原文如此描述:“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的”。简单来说,并不是所有孩子都满足条件,必须是有广州市户口的孩子,或者是人才绿卡持有者的子女,或者已经能够积分入读的外来人员的子女。拥有户籍或能够积分入读的家庭,一般是在广州奋斗多年了的。而“人才绿卡持有人子女”这个提法,倒是本次新政的亮点。联系近期层出不穷的城市竞争力比较现象,我们有理由相信,这也是广州市政府吸引人才流入的一项措施。高端人才流动,需要更便利的措施来满足他们在工作以外的需求。广州在兴建人才公寓这一步上比周边城市,如顺德要慢,但是“人才绿卡制度”提出较早,当时这个制度比较亮眼的是户籍制度上有所放宽,而如果人才的安家需求能够被满足,对于广州吸引人才来说,是一个有力的武器。

其次要求“在广州无自有产权住房”,有户籍而无住房这样的条件已经将很多人排除在外。满足这个条件的人,一部分是在广州长大的本地人,但多数可能是挂户口在人才市场的外来人口。“全国人今后到广州可以租房子就近读名校”,这种解读可以休矣,户口仍然是很大的屏障。而已有住房的人,也不能享受租购同权的福利。很多外来家庭已经在天河、番禺、萝岗等区域购房,他们也不符合条件。而最容易满足的条件是“以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案”,但也有房东不愿意做登记备案。

最后,符合条件的家庭,其子女也不一定能够就近入读名校。据原文表述“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定”。其实,外来人口子女入学广州并非新鲜事,天河、越秀等区早已有相关政策实施当中,但这种统筹下,他们入读的学校多数是普通学校。而本次新政,“租购同权”下如何安排,还要等各个区的细则出台。

鼓励租赁成国家政策新方向

商业用房有新出路

除了地方政府,近日,国家层面,九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场。

住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。并选取了包括广州、深圳、佛山在内的12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道,解决好城镇居民住房问题,需要房地产市场和租赁市场协同发展。为此,近年来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,就是要满足多层次的住房需求。

资深独立地产点评人黎文江表示,衷心点赞广州市住房租赁新政出台。目前,广州市住宅租赁市场,正由政府实施出让土地竞房屋自持,及住房租赁等新政策强力推动。但保障租赁双方利益的租房合理回报率,以及老百姓“居者有其屋”传统观念的改变,仍需要时间来实现。一线城市房价昂贵会助推无房者转向租赁市场,但房价高又拉低了租房回报率,业主想抬高租金,租客自然会抵制,这种租赁双方的博弈,直接影响了住房租赁市场的发展,十分需要政府进一步出台保障租赁双方权益的措施(例如按市场发展趋势,及时修改并公布合理的租金指导价)来维护租赁市场的健康发展。

合富辉煌(中国)商业公司总经理张智斌表示,16条方案,备受关注的一点还有 “商改住”问题。此次通知明确指出“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房“,且“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”。但同时规定“其土地使用年限不变”,改建后的租赁住房,不得销售”。同样是“商改住”问题,330新政和此次《工作方案》则有明显差异,两者其实是从销售和租赁两个层面去注释“商改住”,330新政里面的“未经批准,不得改变为居住用途”与此次的“允许按规定改造成租赁住房”恰好形成了鲜明的对比,前者也可看作为后者的一个铺垫。

合富大数据显示,受330新政影响,5月以来商用物业成交全线下滑,公寓跌势尤其明显,5、6月广州公寓月均成交量2.9万平米,仅为去年以来月均成交水平的不到两成,则换句话说,公寓成交跌幅达八成之多,加上公寓前期供应量较大,现时公寓库存已近184万平米,按近期成交情况来看,去化周期之长是可想而知的。

此次工作方案的出台,则为这些积压的商用库存指明了“出路”,“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。”这意味着,商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房,这将是商业用房限制销售后的一大转型方向。