■一鸣

据《新快报》报道,小区物业管理水平差,物业服务企业可能“混”不下去了,因为政府部门会先对其“挂牌”警示,如果整改后仍不达标,物管方有可能被“炒鱿鱼”。这一做法目前在天河区试点,已有4个小区被评为不达标小区,这种做法未来有可能在全广州市推广。

近年来,有关住宅小区物业与业主之间的冲突时常见诸报端:业主与物管因停车等收费标准争得不可开交,物管管理混乱、服务不佳引发种种矛盾;新旧物管与业委会及业主的冲突此起彼伏……以至广州某个小区由外聘管理变成业委会自主管理,一时间成为全国关注的新闻。

针对这一状况,去年5月,广州市质量技术监督局发布《住宅物业管理服务规范》,对物业管理的标准进行界定。天河已经按照标准对各个小区物管进行综合评价,如果小区经过整改仍不达标,物管有可能被强制要求离开小区。

同时,广州还出台管理办法,拟将物业服务企业信用分三个等级,信用评价内容主要包括物业服务企业的管理面积、业主满意度、守信行为和失信行为四个方面。这意味着,业主满意不满意,将成为决定物管信用评级的主要参考因素。

通过这两项政策,有望对物管行为形成强约束。所以,天河区的做法可在整个广州得到推广,通过严格执法,倒逼物管公司执行规范,保障业主的权益。

不过,物管服务质量参差不齐、不断提高收费是老问题,物管方面对此不乏辩护理由,有认为“物业收费太低、长期亏损”的,也有认为停车费涨价属于自主经营权范畴,诸如此类等等。

这些辩护理由显然不靠谱。一方面,广州有不止一个例子显示,有的小区由原有物管公司管理时年年“亏损”,但业委会自管或更换了新的物管公司不仅没有亏损,而且还有盈余。这些案例表明,某些物管公司服务不周却以“亏损”为原因,实质上是物管费收支不透明、使用无公布明细,且可能存有猫腻。为此,促使广州所有物管公司做到账本公开、透明已成关键。

另一方面,一个不可忽略的背景是,部分物管公司由开发商组建或者属于子公司。个别开发商售楼时为吸引更多的买家,故意以低物管费作为“诱饵”,等到楼盘售完几年后,再以“收费过低”为由要求调高物管费标淮,这种“透支式”收费应该引起管理部门以及业主的重视。可以参考的办法包括能否在买楼签合同时,与开发商约定买楼时规定的物管费执行年限,以免落入收费陷阱。

所以,为物管收费确立标准,对物管服务做出明确要求,在通过信用体系对物管行为形成约束,通过这套组合拳,有望缓解存在已久的物管业主矛盾。这其中,真正落实规范、严格问责制度是关键。