进入11月,广州二手房放盘的议价空间正在扩大,从二季度的3%以下正扩大至5%甚至8%。

广州市中介协会的统计数据显示,今年10月份,广州市全市(含增城、从化)二手住宅交易市场中介促成的签约面积68.04万平方米。继“金九”签约面积环比下跌5.25%之后,“银十”市场依旧疲软,签约面积环比继续下调、同比大幅下降。广州链家数据显示,调整放盘价个案中,10月份,业主调降放盘价的比例为57%,比9月份增加10个百分点。同时,安居客、赶集网等个人放盘的房源也显示部分区域的楼盘价格有所调整。业内人士指出,想在年底前趁机换房置业的买家,踏准“买一”的时间点是关键。

■新快报记者 谢蔓

把握好“买一”时间点更关键

合富置业的中介人员介绍,市民A女士放盘了一段时间的两房一厅的旧居终于快将卖出,同时她也准备用卖旧房的钱购入一套更舒适的新居。两个买家同时看中了A女士的房子,其中一个买家B先生可以一次性付款,但希望A女士把价格降到220万元,而另一个买家C小姐则是按揭买房,愿意接受A女士开出的225万元的价格。

而A女士的心理价位是220万元,所以无论是把旧居卖给B先生还是卖给C小姐,A女士觉得无所谓,但是,两个买家都希望A女士能在春节前交楼,这可让A女士发愁了:要是在卖房的买卖合同所约定交楼时间前,新居还没有搞定的话,全家人就可能要“无家可归”了。同时,A女士手上只有80万元的资金,要等收齐卖房的房款,才能付得起购买新居的首付款。让A女士拿捏不准的是:若是等收齐出售旧居的房款后再出手买新居,手中虽然有足够的资金,心里会感觉稳妥一些,但有可能赶不及在春节前入住新居。若是在签订卖房的买卖合同之后就马上看房,收到一部分房款时就出手买新居,能赶得及在年前入住的可能性相当大,但如果是收齐卖房的房款途中,出现什么计划外的情况,已经签订购买新居的买卖合同的自己就会很被动,甚至有可能影响到换房计划是否能如期顺利完成。

合富研究院高级分析师梁燕明表示,年底计划以“卖一”再“买一”方式换房的人士,在当前的市场状况之下,建议需要结合手头的资金情况把握好“买一”的时间点,而手上购房资金是否到位,很大程度上要看“卖一”时买方的付款方式而定。

情况一:买方一次性付款购房

分析认为,若A女士把旧居卖给采取一次性付款的B先生,则鉴于一次性付款方式的特点,A女士可以清晰确定每一期收取房款的大致时间点,则能更容易把控到资金的进出,因此,建议A女士可以在签订出售旧居的买卖合同之后,就可以开始着手物色置换的物业,以缩短“卖一”和“买一”之间的时间差,尽快实现换房计划。需要留意的是,A女士最好把换房的每一期交付房款的时间点,定在自己收到出售旧居的每一期房款的一段时间之后,以便能有足够的资金和时间,去应付置换物业时所遇到的计划外支出,让置换计划更容易在可控的范围内进行。

情况二:买方按揭方式购房

买家能一次性付款买房的情况,在目前广州二手楼市当中占比还是不太高,尤其是意向购买中低总价中小户型物业的首次置业刚需买家,绝大部分都是采取按揭购房的方式。据合富大数据统计,10月广州二手住宅市场中按揭购房占比高达65%左右。

若A女士把旧居卖给采取按揭买房的C小姐,作为出售物业的业主,A女士则需要把C小姐的付款能力和银行放款的时间纳入考虑的范围内。若提前在未收齐房款之前就急匆匆签订了购买新居的买卖合同,有可能存在购买旧居的C小姐毁约的风险或者未能按照计划的时间点收齐房款,这些情况都会影响到A女士的换房计划是否能按照预期进度进行。鉴于按揭购房这一方式的特点以及目前的市场环境,建议A女士可采取相对稳妥的换房策略,即等到收齐全部房款之后,再开始物色置换的房源。在收齐房款之前也可以多留意市场的行情,多看看房,多了解一下市场行情,以便能在收齐房款之后能尽快找到符合自己需求的置换物业。