三言堂

■马涤明

据报道,这两天,苏州高新区朗香小区业主乐开了花,小区业委会发大红包啦!606户人家总共领到了24万元。原来,小区业委会和物业签订了协议,从他们那里争取到了小区的公共收益。其实,早在2015年7月份,园区都市花园就将公共收益126万元以物业补贴发给了业主。

所谓公共收益,主要指小区广告收入。小区业主享受广告收入分红,这的确是一个新闻,但这种事本来不该成为新闻:业主本来就是物业之主人,小区公共资源所带来的收益,理当归全体业主,至少不能被排除在分配之外。那么,业主享受广告收入分红乃天经地义,激动个什么?

因为,这种“天经地义”一直被某些“现实逻辑”所遮盖。不但绝大多数的物业公司在小区中反客为主,很多业主也是或不清楚小区公共收益应该的去向,或是认为无力与物业企业博弈,或是在博弈中败下阵来。于是,小区公共收益多半都进了物业公司的口袋,却被认为是“天经地义”。

住宅小区的广告,不管是电梯间广告还是路边广告,都是利用小区公共设施经营。而小区公共设施所有权归全体业主所有,而不属于开发商,更不属于物业公司——业主买房时已经支付公摊费用。这个问题目前不存在争议。

然而,物业公司反客为主成为常态,很多事情既不征求业主意见,更没有“授权”意识,原因是,权利博弈过程中物业公司往往居于强势,而业主们则由于凝聚力不足等原因,没能做好“主人”这篇文章。利用小区公共设施、公共部位经营广告,按理说应申请业主“审批”,经过业主委员会的同意。而业主或业委会在审批广告经营问题时,自然会先把收入分配的问题谈清楚。

如果都按照这种逻辑行事,“业主收到广告收益红包”应该不会成为新闻,业主们拿了红包也不必以为是偏得而“乐开花”。问题是,像新闻里一些小区这种业委会做主的情况,现实中并不多见,多见的是,物业公司不理睬业委会,还有不少小区根本就没有业委会。

物权法第七十五条中规定:有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。这里的“有关部门”指的应该是住房管理部门、街道办等。最新版《物业管理条例》第五十四条明确规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

可见,广告收益分配的问题上,业主、业委会若较起真来,问题不难解决。当然,物业公司在广告经营上也是出了力的,分点辛苦费也是合理的,但问题的关键,仍在于决定权在谁手里。