如今,市面上不少楼盘为了弥补项目网签指导价与实际售价间的差距打起了擦边球,通过将总房价分解,以一份遵照网签指导价的合同和另一份装修等名义的合同组合成完整的购房合同,业内称之为“双合同”。一般情况下,装修合同款需要在短期内甚至一次性付清,这无疑增加了普通购房者的前期月供或首付压力,对于无房无贷原本可以只支付三成首付的买家来说,影响更是明显。

■新快报记者 林超菁

“双合同”下买家资金压力增大 贷款方式复杂

目前,广州中心区不少新楼盘也越来越多见“双合同”身影,而外围各区的楼盘“双合同”更属于普遍现象。以南沙区为例,记者此前在南沙湾板块走访了解到,周边楼盘基本都是“双合同”。以南沙货运码头附近一高端住宅盘为例,楼盘均价约2.5万-2.6万元/平方米,也有部分单位售价去到2.7万-2.8万元/平方米。以一套约139平方米的“3+1”房中高楼层单位为例,折后总价约363万元,也就是均价约2.6万元/平方米。那么如果按照正常的单合同算法,有三成首付资格的买家需要约109万元的首付预算,但是,由于项目实行“双合同”,因此能做贷款的只有约195万元的网签合同部分,剩余的168万元需要与首付一起付清。也就是说,最终首付款合计接近227万元,超总房款的六成,比单合同情况下首付的双倍还多。

不过,并非所有“双合同”的装修款都需要一次性付清,也有一些比较“贴心”的开发商,为“双合同”提供出了多种贷款方案,但比较复杂。记者此前就在黄埔区中新知识城板块九龙大道附近的一刚需住宅大盘楼盘了解到,该项目会将购房款划分为A、B两份合同,以一套面积约93平方米的复式单位为例,折后总价约190万元,其中A合同约112万元,B合同约77万元,而有三成首付资格的买家两份合同都可以按三成来算首付,再加上3万元抵8万元的团购优惠款等,总首付约62万元,基本接近总房款的三成。房款由两部分组成,贷款自然也有两部分。其中,A合同的剩余七成与一般的贷款方式无异,按最长30年计算月供约4000元出头。B合同的剩余的54万元左右贷款则复杂一点,开发商为业主提供了三种贷款方式:一种是免息分期贷款,共分8期,每季度还一期,每期约67500元,也就是说,在头两年,平均每月要多负担22500元的月供;第二种是按揭加分期,54万元中有大约4成即23万元可以按揭5年,月供约4408元,余下的31万元则继续按8期分期,每季度约38750元,也就是前两年每月还约13000元月供,共计17000多元;第三种则是常规的贷款方式,54万元按三十年贷款计算,月供约3500元。第三种贷款方式加上A合同的贷款,总月供约7700元,这对买家账户月流水要求就比较高,每月需要有15500元。

楼盘网签价与售价差距大　

“双合同”几率较高

再对比一下网签数据,根据网易房产数据中心监测阳光家缘的数据显示,上述的南沙湾楼盘的网签均价为13960元,而按照该单位网签合同部分计算,单价约1.4万元,两者完全吻合;上述的知识城楼盘网签均价为12125元,也与网签合同计得单价基本重合。可见,楼盘的网签价与实际售价出入不小,因此买家看盘前自己做首付预算时不能简单用均价计算,可将楼盘均价与近期网签均价对比计算差价,差价较大的楼盘,“双合同”几率就比较高了。

另外,从数据上看,广州全市几个热门板块中,奥体牛奶厂板块近一月网签均价为44158元,与板块内各项目近期的报价偏差不大。记者从该板块的楼盘销售人员处证实,楼盘依然是单合同销售。而再比如广钢新城,板块近一月网签均价为34265元,与各项目近期报价相差过万元,但记者在实地探访中又了解到有单合同楼盘,如北大资源·博雅1898等。因此,部分楼盘近期网签均价与报价间的差价,也可能受较早前售出的楼盘网签延迟等因素影响,而且同一项目不同楼栋也可能有差别,所以买家还是要通过实地探访才能获得最准确信息。

全市热门板块主要楼盘网签价(近一月)与报价对比

板块 　　 区域 网签均价 楼盘名称 　 成交套数 网签均价 近期报价

(元/平方米) (元/平方米) (元/平方米)

广纸新城 海珠 37585 越秀星汇海珠湾 9 39813 50000

雅居乐海珠小雅 7 34651 50000

广钢新城 荔湾 34265 珠江金茂府 29 37864 45000-55000

金融街·融穗华府 20 38718 48000-55000

中海花湾壹号 12 36078 50000

北大资源·博雅1898 7 36925 46000-48000

保利·葛洲坝海德公馆 5 35478 55000-60000

奥体牛奶厂 天河 44158 招商雍华府 33 43313 约45000-46000

金地天河公馆 17 39025 约42000-48000

华润天合 14 40892 约40000

龙湖首开天宸原著 3 44964 约45000-48000

中新知识城 黄埔 12344 万科幸福誉 140 12125 约20000起

招商雍景湾 111 12299 约20000

中泰天境 24 13949 约20000

长岭居 黄埔 16244 珠江嘉园 96 17770 约19000

实地常春藤 75 15223 约23000

万科山景城 64 15562 约25000-28000

万科里享家·蔚来 3 14540 约22000

新塘 增城 10576 保利i立方 309 10055 约18500

金地香山湖 50 9623 约14000-15000

合生湖山国际 12 11674 约23000

尚东·We家 10 11556 约20000-22000

时代廊桥 10 11247 约18000-19000

顺欣花园 2 14939 约22000-23000

朱村 增城 —— 云溪四季 23 11256 约18000

广州中航城 61 12867 约20000

广铝荔富湖畔 13 11044 约20000-22000

亚运新城 番禺 15933 广州亚运城 298 16953 目前无货,此前已超20000

东湖洲花园 6 19296 约28000

锦绣一方 3 12746 约20000

南沙湾 南沙 14670 南沙湾·御苑 58 13960 约25000-28000

华海山屿海 16 13769 约19000-20000

南沙湾·东苑 2 27330 目前无货,此前约28000

中交蓝色海湾 0 新开盘暂无网签数据 24000-27000不等

花都区府 花都 12963 路劲天隽峰 21 11322 约25000

绿地新里缇香公馆 19 15085 约17000-20000

荔园·悦享花醍 7 11383 约18000-19000

保利翡翠山 6 23120 约24000-25000

*网签价据网易房产数据中心监控阳光家缘数据,近期报价据公开资料整理。