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■洪绩

据报道,《深圳经济特区物业管理条例》(修订草案征求意见稿)就诸多现实问题作出针对性规定,包括明确共有物业收益归全体业主所有,业主共有停车位由业主大会决定使用及收益方式,降低业主大会和业主委员会成立门槛等,以期从源头上减少物业纠纷。

近年来,居民住宅小区物业纠纷事件频发已成亟待破解的社会问题。究其缘由,不外这几方面:共有物业产权权属不清,业主委员会成立难、运作难、监督难,业主大会权利和义务难落实乃至有名无实,物业服务的市场机制难以发挥作用。

物业管理纠纷问题日益凸显绝非深圳独有,广州等城市也是如此。最常见的纠纷是许多小区业主共有部分权属处于模糊状态,包括地面停车位、公共文化场所、小区广告灯箱设置等成为开发商所属物业管理公司的“私产”,租金收入一概被物管公司据为己有。另一种易激化矛盾的争议则是物业收益收支完全由物管掌控,即便账本公开也是一笔糊涂账。近日,苏州一小区给业主发放来自电梯广告和地面车位收入等公共收益24万元“红包”,引发众多网友追问“我们的红包在哪里”,就是例证。

正视这些问题的根源,在地方性法规的修订中制定针对性的破解之策。对于问题最多、最易激发矛盾的共有物业收益,除了明确其收益归全体业主所有之外,还规定收益必须存入共有资金账户,由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费。这无疑是实现业主固有的“主人”地位的回归,同时也是回归了物业管理的本质。

从近年发生的诸多物业纠纷事件中,不难看出其中的原因与业主委员会成立难或业主无法实现真正意义的自治密切相关。业主无自治组织,只靠投诉、上访等途径进行维权,已被证明往往难以达成愿望。深圳在对物业管理条例的修订中,针对这一现实难题特别提出强化政府的指导和监督职责、设置物业管理指导委员会等措施,以缓解业主自治组织成立难的局面,保障业主可以通过自治组织行使捍卫自身合法权益的权利,其必要性不言而喻。

与此同时,深圳在地方性法规中有意识降低业主大会和业主委员会的成立门槛,赋予业主大会选聘物业服务企业的权利,以期通过业主自主选择、发挥市场竞争作用而提升物业管理企业的服务水平。这一规定本身就是业主自治的应有之义,也是对市场经济体制规则的遵循。由此也望减少物业服务陷入低价低质恶性循环、导致部分物业严重减值和缩水等问题的出现。再加上提高业主委员会委员的准入基本条件,明确业主委员会及其委员的法律责任,建立业主大会权利保留规则等制度设置,也必将有助于业主自治的规范运作。