本月初,从化江埔果场地块顺利出让,刷新了从化撤市建区以来公开出让宅地的面积、总价和楼面价纪录,从化楼市也再度引人注目。有数据显示,近半年来,从化一手住宅成交均价约为8503元/平方米,为全市最低水平。有分析也指出,江埔果场地块虽创下从化区土地出让价之最,但与广州市内其他区相比,仍有“低价”优势。不过,随着地铁、公路、优质教育等区域利好配套的逐渐落地,从化楼市还是有稳步走高的迹象。目前,区内在售一手项目已难找万元以下的,不少项目均价更是超1.5万元/平方米。
■新快报记者 林超菁
近4年仅3宅地出让 去化速度全市第二
本月初(12月4日),从化九里步江埔果场地块以474696万元总价被广东保利收入囊中,折合楼面价8479元/平方米,成为从化自撤市建区以来公开出让的“三最”地块:总价、楼面价、面积均为最高。该地块总占地面积为210923.3平方米,由四部分组成,其中的住宅用地总面积207640.7平方米,容积率≤2.8,总计容建面559873.72平方米。而近年来,从化公开出让并成交的土地以工业用地为主,住宅用地从2014年至今年11月仅有2宗,均为占地面积不到1万平方米的“蚊型地”。其中,今年1月份成交的街口街旺城地段地块总面积仅8132 平方米,规划建筑面积24396平方米,成交楼面价折合7987元/平方米;2014年3月份成交的江埔街禾仓村S355线地段地块总面积约8482平方米,规划建筑面积22053平方米,成交楼面价折合2435元/平方米。因此,区域推地少加之罕有大面积宅地推出,使得江埔果场地块总起拍价就达到了464696万元,折合楼面价8300元/平方米,开拍前已注定刷新从化宅地单价纪录。
据广州中原研究发展部分析,虽然江埔果场地块楼面价在从化区内属于较高水平,但对比市内其他区其实仍属于低位,例如同属广州北的花都区,最新楼面地价已达1.7万元/平方米,增城和黄埔两大热区的地价甚至已突破2万元/平方米,其余近郊区域也早已超万元。因此,未来地块上所开发的项目在全市范围内仍将存在“低价”优势。另外,从化受近年供地不足等因素影响,截至今年10月25日,一手住宅库存量为37.66万平方米,是全市外围区中最低的,消化周期仅为4.4个月,仅次于消化周期为3.7个月的黄埔,成为广州去库存第二快的区域。可以预见,未来地块项目入市将为区域带来可观供给。广州中原研究发展部预计,按照项目56万平方米计容建面估算,未来地块项目将为市场提供5000-6000套单位,小区总居住人口将达1.5万-2万人。
近半年成交均价8000+
从成交均价看,从化目前仍是广州楼市最便宜的区域。据网易房产数据中心监测统计,近半年(2017年6月14日-12月10日),广州全市成交均价为16270元/平方米,而从化全区成交均价仅为8503元/平方米,仅次于9890元/平方米的增城,均价再往上就是12805元/平方米的花都区了。不过,受上述推地量和库存量等因素影响,“低价”也并未带来大量成交。根据网易房产数据中心数据计算可得,近半年,全市一手住宅成交面积3977621平方米,其中从化成交195076平方米,仅占约4.9%。而同为外围区的增城、南沙、花都等区成交分别约占全市32%、15%和10.3%。
而从区域内目前的在售项目看,虽然从化相比广州其他区仍有价格优势,但单价万元以下的楼盘明显已难觅踪迹,多数项目报价均已过万,区域整体楼市价格有“抬头”迹象。以刚拍出的江埔果场地块周边来看,在售项目以二手盘为主,一手项目如位于江埔街的碧桂园?御湖城,是一个兼具别墅和洋房产品的低密度小区,目前主推的建面120-135平方米叠墅均价约1.65万元/平方米,建面89-109平方米的三到四房洋房单位均价约1.35万元/平方米。而同样位于街口-江埔板块的珠光御景山水城则是可容纳约6000户业主的大型社区,主推90-142平方米的三到四房,由于拥有公立的广外从化实验小学等配套,更受有学位需求家庭的青睐,目前在售的三期单位均价去到1.7万元/平方米,比去年初提高了近1万元/平方米。而位于江埔街环市东路南端更靠近从化区府的位置,还有一个全新盘时代幸汇,主推41-98平方米的一到三房刚需户型,预计本月开盘,虽然不是大品牌开发商项目,体量也仅有700多户,但参考价格也接近1.6万元/平方米。
再看从化的“南大门”,与白云区相邻的太平镇,在售项目不多,有叠翠轩、珠江壹城、紫泉流溪湾等几个。其中,叠翠轩因为“往外走”的公共交通不够便利等因素,目前在售的91-111平方米两到三房,毛坯均价为1.1万元/平方米。而与之有七八公里距离的珠江壹城,则因为更靠近地铁十四号线的站点等原因,售价高出不少,目前在售的90-200平方米三到五房单位均价约1.6万-1.7万元/平方米。
单价在万元以内的楼盘则几乎“绝迹”,位于从化城鳌大道东的宏润?天睿是少数的一个,但该项目距离区府较远,公共交通出行也不太方便,未来地铁十四号线通车也需要接驳才能到地铁站,因此项目价格上有一定吸引力,目前在清售的一期78-102平方米两到三房尾货单位均价约9300平方米,二期项目预计明年才开售。此外,随着近年从化在旅游区和特色镇打造上的投入不断增加,像温泉镇等地方也出现了许多旅游地产、山景地产、度假物业等,部分项目有住宅产品,它们因自然风景和清新空气等带来的宜居环境而受买家喜爱,如景业荔都和珠光山水御苑就都是住宅项目,目前均价约1.2万-1.3万元/平方米。
相关链接
近年区域利好消息
今年7月份,南方医科大学第五附属医院正式通过三级甲等医院专家现场评审,标志着从化建成首家大型三甲综合医院。据悉,该院占地规模达200余亩,设置临床学科36个,编制床位1500张,年门诊量130万余人次,将缓解从化市民看病难题,成为区域医疗配套的有力补充;
今年9月份,广东外语外贸大学从化实验小学正式开学,这是广外旗下唯一一所公办小学,用地面积30000平方米,建筑面积10500平方米,共设36个班。另外,在广州市2016-2018的教育版图上,从化新建公办学校有8所,特色学校有21所;
预计2018年年底,广州地铁十四号线一期将正式通车运行,意味着从化将迎来首条地铁。该线路始于白云区嘉禾望岗,止于从化街口,全长约54公里,设13座车站,在嘉禾望岗可与现有地铁2、3号线换乘,届时,从从化街口到越秀区纪念堂站仅需1个小时,将大大拉近从化与中心城区的通勤距离;
预计2019年年底,从化大道(一期)及北星路工程将建成并投入使用,作为从化区“三纵三横”路网的重要环节,届时将进一步提高从化城区承载力,拓展城区发展空间。
