在“房住不炒”的政策下,2017年广州商业市场主旋律是回归商办本质。市场重新厘清商铺、写字楼、公寓的投资属性,真正发挥其商业、商务效应。

广州中原研究发展部报告显示,2017年商铺市场供应量同比减少26%,成交量同比保持平稳上扬,一方面,商铺经营属性强,“3·30”政策对其影响不大;另一方面,2017年经济复苏,居民消费水平回升,整体经营环境好转,中心区及增城从化补涨明显,也带动整体价格上扬14%;写字楼供应大幅增长193%,达到88.26万㎡,多栋全新写字楼入市,另外,“3·30”政策要求“最小分割单位不小于300平方米”,不少原规划设计成小面积公寓产品的项目转向写字楼。市场需求方面,2017年广州产业引进及升级力度大,城市吸引力不断提升,市场对写字楼投资信心及需求提升,公司整栋购入等大宗交易活跃,整体拉升市场成交量价走势;“3·30”政策剑指公寓,故整体市场供求量下降,2017年共计成交2.08万套,同比下降42%,不过市场并未出现以价换量,目前市场在售项目很有可能是最后一批可售小面积项目。

■新快报记者 丁灿

公寓成交下滑但并未“以价换量”

“3·30”政策剑指公寓市场,政策出台后,周均成交量也从“3·30”前的869套大幅下跌至179套。目前市场购买者法人为主体,个人注册公司购买公寓也被市场接受,同时大客户频现,去年四季度周度数据显示,公寓市场渐已摆脱低迷,公寓价值被重新认识,市场保持平稳微上扬走势。

政策影响预期,市场消化放缓,截至2017年底库存量也提升至近2.41万套,上升幅度34%。各区去化周期普遍回升,按下半年月均成交量计算,整体公寓去化周期从“以价换量”政策出台后4月初的5.1个月,上调6.5倍至32.8个月,去化周期爆升。

不过,据广州中原研究发展部监测市场在售主要项目价格变动情况,其实市场并未出现大规模下调价格项目,公寓主区价格保持坚挺;当然也有不少项目推出特价单位让利买家,但目前公寓市场并未出现“以价换量”。

从下半年新入市办公项目看,除旧改等符合政策要求项目外,新报批楼盘已基本无小面积户型存在。也表明目前在售公寓项目很大可能是最后一批小面积办公项目,目前住宅受限条件下,一些小面积办公产品仍具不错的投资价值。数据显示,外围区是市场可售项目集中区域,其中,南沙、番禺、黄埔等产业升级集中及规划利好多的区域,不少可供选择项目。

写字楼方面,城区商圈吸引力尚存但日益弱化,珠江新城一手写字楼可售减少,将逐步淡出一手热点板块。写字楼市场热点转向产业、规划密集的外围区。国际金融城、科学城、琶洲已坐稳新一手写字楼投资板块;未来潜力板块是产业集聚,政策、规划密集区域板块,如黄埔(第二CBD)、南沙、广州南站等。

新开多个商业项目 业态升级

虽有标杆商业项目延后开业,但商业氛围好转,多个商业项目新开,商业业态多元化。据监测,2017年广州主要已开业商场面积超37.5万㎡。以服务社区群体为主的社区商业较多,如祈福缤纷世界、白云汇广场等,都依托和辐射大型居民小区。家庭式体验消费已成为目前商场的主营业态,包括特色餐饮,体验类业态,儿童类业态是行业标配和主流。传统百货、娱乐业态已逐步淘汰升级,加入更多的体验式元素。

广州中原研究发展部监测发现,纵观近几年市场走向, 社区铺占比虽有下降,但依旧是客户主要选择。商业综合体裙楼等底层商业,也持续受到市场关注,2017年下半年市场需求走高。

近三年广州一手商铺物业,外围区已成为市场热点,2017年占比达六成,南沙、黄埔、番禺、花都是近几年及未来几年商铺市场的主要交投区域,万博、新塘、钟村、南沙等板块商业市场发展快、集中度高。

商铺:将会比2017年更好

市场预测

对2018年经济走势的平稳预期以及国家已不再依托大规模的投资驱动经济增长的模式,追求高质量、可持续发展、消费升级以及对美好生活的向好成为新时代经济发展的强劲推动力,上述推动力对2018年商业市场发展带来重大机遇。

此外,随着市场近几年积极调整应对,传统商场逐步增加体验式业态,同时主动扩展线上线下,加强与消费者互动,电商冲击影响减弱,商业市场投资信心回升。广州外扩趋势加大,人口外围流向增多,更多作为社区配套的商铺,在高质量发展、消费升级等发展目标引领下,将会继续成为商铺投资市场的主力,预计2018年整体走势将会比2017年更好。

●写字楼:走势乐观

十三五期间国家重点发展人工智能、科技创新、云计算、节能环保、新能源等高新产业,随着政府政策支持力度的加大和资本市场的推动,新兴行业的企业需求将成为2018年写字楼市场的主力和亮点。

广州产业升级方向与国家重点发展方向保持高度一致,并收获硕果累累,2017年产业引进及升级力度、发展力度空前,更着重发展IAB产业;此外,积极提升对外影响力,通过财富论坛等世界级窗口展示广州实力。

产业升级加速,城市吸引力进一步提升,更多的企业进驻广州,对写字楼需求将进一步增长,势必为写字楼物业租售带来积极影响,对2018年写字楼市场走势保持乐观。

●公寓:供求量将进一步下探

首先,商办项目产品设计、规划、报批环节已规范,市场供应量减少明显,从“3·30”政策出台后已逐渐下降。其次,“3·30”政策打击力度大,影响深远,且可以预见政策调控延续时间较长,调控目标是打击类住宅产品,让商办项目回归本质。

值得注意的是,最新政策显示,除政策允许、符合条件旧改项目可不按“3·30”政策相关要求执行,这对旧改项目集中区域板块有一定利好,不过相信该部分产品占比不会过大,预计对市场整体供求影响不会太大。

因此公寓市场走淡是必然趋势,市场会主要以消化库存为主,预期2018年整体成交量跌幅也不会太大。