近期一项调查了近九万人的网络调查显示,年轻人中,有近半数47%的人考虑回家置业。同时,来自广东省房协的最新报告显示,2017年珠三角商品房销售面积为10444.70万平方米,同比下降2.3%,占全省的65.4%,市场占比有所下降,较2016年减少7.8个百分点。而粤东西北合计销售5514.11万平方米,同比增长40.8%。虽然珠三角仍然是商品房销售市场的核心区域,但粤东西北各地区在以去库存为主的政策导向下,市场活跃度明显高于珠三角地区。
■新快报记者 谢蔓
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去年广东商品房销售量价再创新高
住宅增速整体低于商办产品
2017年,广东商品房销售量价再创历史新高,销售面积和销售金额分别达1.60亿平方米和1.88万亿元,同比分别增长9.2%和15.9%;销售均价11776元/平方米,同比增长6.1%。
按用途分,全省商品住宅销售面积1.35亿平方米,同比增长3.8%;销售金额1.54万亿元,同比增长8.4%,分别较前三季度上升0.3个和1.8个百分点;销售均价11416元/平方米,同比增长4.4%。非商品住宅销售2436.30万平方米,同比增长53.3%,较前三季度下降1.1个百分点;销售金额3354.87亿元,同比增长69.9%,较前三季度上升0.2个百分点。数据显示,受调控政策的影响,商品住宅销售量、价的增速均明显低于非住宅商品房增速。
同时,从市场走势看,2017年各月商品房销售面积均超过1000万平方米,总体上延续着2016年的畅旺态势;销售均价基本维持在11000～12000元/平方米之间,同比有一定涨幅,但总体保持平稳运行。
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粤东西北市场活跃度高于珠三角
销售面积佛山第一 广州排第二
在一线城市调控一再升级的情况下,去年广州全年的商品房销售面积在全省排名第二,但外溢了广州、深圳等珠三角城市部分需求的佛山、惠州两地则排名第一和第三。具体而言,去年全年广州商品房销售面积约为1760万平方米,佛山约为2800万平方米,惠州则约为1648万平方米。在“分类调控、因城施策”的调控政策之下,商品住宅市场继续分化,商品房总销售面积上,位列全省前三的佛山、广州、惠州三市合计占全省销售面积38.8%。但同时,同比增速较高的则都是非珠三角城市。深圳及临深的珠海、东莞和中山则为同比降幅最大的城市。
从区域结构看,珠三角商品房销售面积为10444.70万平方米,同比下降2.3%,占全省的65.4%,市场占比有所下降,较2016年减少7.8个百分点;粤东西北合计销售5514.11万平方米,同比增长40.8%。数据显示,相比珠三角以抑制房价过快上涨的调控环境,粤东西北各地区在以去库存为主的政策导向下,市场活跃度明显高于珠三角地区,但珠三角仍然是商品房销售市场的核心区域。
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潜在供应处历史低位
重点城市需补充库存
数据显示,截至2017年末,全省商品房待售面积4988.58万平方米,同比减少406.70万平方米。其中,商品住宅2414.75万平方米,同比减少21.7%,为2013年以来的最低水平;非住宅商品房2573.83万平方米,同比增长6.5%。数据反映,商品住宅库存量在持续减少,市场去库存成效显著;非住宅商品房库存量自2013年起不断增加,但自2017年下半年逐月小幅减少。分地区看,珠三角地区住宅待售面积大幅下降,呈现供不应求的局面,普遍进入补库存阶段;粤东西北城市去库存成效开始显现,商品房待售面积整体呈现回落的趋势。而从潜在供应情况看,根据广东的房地产建设周期经验,一般项目新开工1年左右可以达到预售,即当年新开工项目理论上可以成为次年市场供应。数据显示,2002-2016年,广东商品房累计新开工面积13.12亿平方米;2013-2017年,累计销售面积11.71亿平方米,累计去化率0.89,供求关系基本平衡。
同期商品住宅累计新开工面积9.80亿平方米,累计销售面积10.45亿平方米,去化率达1.07。其中,过去3年商品住宅当年销售面积均高于上年新开工面积,比值分别为1.14、1.50和1.33,说明市场供不应求,当年新开工的一部分住宅产品也已进入市场。而2017年商品住宅新开工面积1.17亿平方米,与同期商品住宅销售面积的比值仅为0.86,意味着2018年市场潜在供应不足,供求关系仍然紧张。
土地市场方面,2017年广东房地产企业入库的土地购置面积1841.19万平方米,同比分别增长5.2%;成交均价8557元/平方米,同比增长7.0%。截至2017年末,全省房地产企业待开发土地面积3443.86万平方米,同比下降16.0%。随着土地资源日益稀缺,热点城市的土地市场受到追捧,土地成本明显上升,这不仅增加了房价调控的难度,同时也加大了房企的开发、经营风险。资金方面,2017年,广东房地产到位资金1.92万亿元,同比增长8.4%。全年完成房地产投资额12075.69亿元,占固定资产投资的32.2%;同比增长17.2%,高于固定资产投资总体增速3.7个百分点,对于拉动关联产业发展、稳定经济增长起到了较好支撑作用。同时,数据显示,2017年由于受到调控政策和银行房贷政策收紧的影响,国内贷款、利用外资及自筹资金同比均呈较大幅度增长,销售回笼资金同比则有所下降,反映出行业的融资需求和融资成本双双提高。
2017年广东各地区商品房销售情况
区域 销售面积(万平方米) 同比 销售金额(亿元) 同比
珠三角 10444.70 -2.3% 15283.32 7.8%
粤东 1237.33 58.1% 978.97 98.1%
粤西 1557.56 50.1% 991.00 77.0%
粤北 2719.22 29.7% 1539.47 56.5%
