投资:投入小、回本快,小而精
国家政策鼓励民间资本参与保护利用
由于改造老房子的投入小,有住宿、餐饮、聚会、社交、办公等多功能复合利用的市场,回本快,吸引了越来越多的人参与,也带动着骑楼街小规模渐进式的更新。
Chloe的民宿已经是有好多回头客的网红店,有150平方米,共投入了50多万改造,每月都有20多天客满,要接受采访,还要排期等有房间空出来才能让记者参观。开业仅仅一年,她预计:“按照这样的速度,我们还有三个月左右就可以回本。”
而李永泉改造的栖云·雅荷塘民宿,共160平方米,投入30万元,仅开业一个月就有盈利,每月连租金在内成本要1万3,收入2万,李永泉希望3年内回本。
有广西的客人住过Chloe的民宿后,就想和Chloe一起投资老房子、骑楼的改造,Chloe身边有很多朋友看到她的民宿后,都很有兴趣,也想凑钱一起做。
而栖云的规模化活化利用老房子,则采用了众筹的方式,他们改造的一栋骑楼民宿,就是公司与另一位投资人建筑师梁先生共同投入的。梁先生说:“这些老房子改造保护了历史建筑,投入也不算大,现在投资渠道并不多,这是一个很好的方向,我以后还会再投。”
新落成的有光民宿二期是建筑师符晓风在恩宁路骑楼街上打造的第一个“小乌托邦”—— “项目开始之后,我总是时不时在恩宁路上来往,看着沿街的那些老房子就特别兴奋,想着这次把这栋拿下来改一下,下次把那栋改一下。”
他特别认同的老城改造方式,“就是几个小投资人齐心协力做一个小而精的店。对这些老房子的改造需要非常细致和有耐心,因为每一栋房子的差异性非常大,颜色、界面、尺寸等等,都没办法用一个共同的标准去套每一个的空间。这还仅仅限于建筑方面的改造。假如再谈到合适的业态和经营模式,需要细分和差异化的方面就更需要仔细考量了。因此非常期待更多有情怀,有耐心,经得起现实折磨的小开发商、小业主们一起来介入改造。”
“对这些老房子,最好也不要做太大规模的整体开发,无论是政府层面,还是设计师、商家层面,大规模开发的难度都非常大。因为一旦做大,就很难做精,很难培育出自己本土的品牌,也做不出那种与城市共生的生命力。”
“失去了精致,就是失去了对这类老建筑的敬意。这个精致,并不是指某种设计风格,而是一种认真的态度。其实如果一条街出现一两间小而精的店,慢慢就会带动整个街区格调和氛围的变化。”
“还有一点很重要的是,这种小规模的开发是城市空间多样性的一个前提。这种多样性会形成一个类似热带雨林式的生态系统,千姿百态,和而不同。”
另一方面,符晓风也承认:“在这个时代,我们也无法完全摒弃宏观的规划和设计。只是希望未来的规划,不能盲目求大求快,并且留出一些小开发商和小业主能够参与的空间,共同构筑一个有机的城市空间和独特的商业环境。”
广州的老房子以私房居多,目前除了10年前启动拆迁征收的恩宁路、泮塘五约有开发商或政府统一改造,还未有整片历史街区的更新改造。广州最近被列入住建部第一批历史建筑保护利用试点10个城市之一,根据住建部通知:“拓宽资金渠道,保持资金良性循环。破解政府单一投入的资金模式,鼓励多元投资主体、社会力量和居民参与历史建筑保护投入和经营,形成风险共担、利益共享的投资机制;对于符合历史建筑保护利用要求开展经营活动的,鼓励有关部门对使用者给予优惠政策支持。”
为此来广州征求意见的中国城市规划设计研究院历史文化名城研究所副所长鞠德东认为:“广州的历史建筑私房多,非常适合以点带面的方式来推动保护利用。”
市国土规划委负责人表示:“将通过政策引导、资金资助、简化手续、减免国有历史建筑租金、放宽国有历史建筑承租年限、减免历史建筑土地使用权续期费用等方式促进对历史建筑的合理利用。”
问题一:有立面改造破坏历史风貌
建议:按历史建筑修缮指引进行修缮
然而,骑楼的保护利用也面临一些亟待解决的问题。
首先是外观风貌保护,目前被改造的骑楼基本上都位于骑楼保护区和历史文化街区,历史文化街区内的建筑改造有《历史文化名城名镇名村保护条例》、《广州市历史文化名城保护条例》及每一个历史文化街区的保护规划来约束与指引,而骑楼街的保护规划正在编制中,对其保护只能援引《广州历史文化名城保护规划》的原则规定。目前,大部分骑楼改造都是二楼以上改为民宿,都没有改动外观,但是不少专家都指树德生活馆的立面改造破坏了历史风貌。
广州大学岭南建筑研究所所长汤国华教授指出:“历史文化街区的整体立面最好保持历史风貌,但如果历史风貌已破坏不存,又没有历史照片为依据复原,就只能根据城市主色调进行景观设计,也要与整条街色调协调。”
他指出:“树德生活馆立面的灰蓝色调不是城市主色调,也与北京路的色调不符。”
此外,汤国华还认为树德生活馆骑楼柱加粗了,尺度发生了改变。汤国华说:“广州骑楼的传统特点是不同业主的骑楼都有个性,不会雷同,但不会压低左右突出自己,树德的色调与尺度都与整条北京路不协调,突出了自己。”
负责广州历史建筑保护规划编制的华南理工大学副教授刘晖认为:骑楼街的风貌特征既包括骑楼的形式、尺度、高度和装饰,也包括骑楼界面的连续和齐整。树德生活馆把骑楼柱用极简的形式包粗了一圈,凸出于街道,与左邻右舍和上面2层都格格不入。也许包粗是为了不破坏原来的柱子,但是却破坏了整个骑楼街的界面,而且很可能还遮挡了一楼立面上原有的装饰和细节。
北京路属于《广州历史文化名城保护规划》中划定的一类骑楼街,新快报记者查阅相关保护规定:“对现状建筑的控制:严格保护沿街的文物建筑和历史建筑,保护和整治传统风貌建筑。严格控制一般建筑的改造,使其在尺度、形式、色彩上与整体风貌相协调。”
据新快报记者了解,正在编制的《骑楼街保护规划》虽然没有精确到每栋骑楼的保护图则,但是有对骑楼非常详细的整治指引,包括对柱子、外墙等各个部位允许做什么不能做什么。刘晖指出:“按照这个指引,是不容许把骑楼柱子包粗的。”
刘晖建议:将全市所有建成50年以上,传统风貌仍基本保存的骑楼建筑全部列入传统风貌建筑,按照骑楼街保护规划,并参照历史建筑修缮维护利用指引进行修缮和整治。
问题二 :骑楼利用遇工商注册、消防审核、民宿合法性诸多难题
市国规委:正在制定历史建筑利用试点方案解决
另外,目前广州老房子活化利用普遍遇到禁止“住改商”、工商注册难、消防审核难、民宿不合法等问题(详见新快报2016年7月20日《广州民宿业面临无证经营风险》、《禁“住改商”、民宿不合法, 谁愿意投资保护老房子?》),新快报记者采访过的所有骑楼改造,除了树德生活馆因其房子有临商证明,可以工商注册,其他不论是民宿还是茶饮店,都无法领到工商执照,也面临民宿不合法的风险,所有改造者都不愿意公开地址。
Chloe的民宿经常遇到街道办的人来敲门检查,她只好说这是自住的,“我们很希望可以合法化,最好有牌照,但根本没有途径去办。”
广州第一家专门活化利用历史建筑的公司栖云虽然已经改造了5家老房子民宿,但一遇到有街道办的人来检查,就只好说“这是办活动的地方”。
根据住建部第一批历史建筑保护利用试点城市的通知,上述问题有望破解:“创新合理利用路径,发挥历史建筑使用价值。在保护历史价值和保证安全的前提下,发挥市场在资源配置中的决定性作用,选取一定数量的历史建筑开展试点工作,通过开设创意空间、咖啡馆、特色餐饮和民宿等利用方式,探索历史建筑功能合理与可持续利用模式及路径。”
“创新相关审批机制,形成保护利用合力。探索审批机制创新,对用地性质调整、建筑功能转变、消防审核、经营许可和工商注册等难点问题,因地制宜,在保证安全的前提下,运用设计、建设、管理综合方式,创造条件破解政策、标准瓶颈,加大政策支持力度。”
住建部最近就此对列入试点城市的广州的相关工作进行调研,都收集到不少民间投资者的上述反映与诉求。据市国规委相关负责人透露,广州正在研究制定试点工作方案,重点研究解决历史建筑利用中消防、工商注册等难点问题。
