广州市人大代表杨海燕在接受新快报记者采访时表示,广州仅天河、荔湾、越秀、海珠四区法院在过去三年间所接受的格子铺诉讼案件就已经达到1020件,这种“大铺变小铺”的模式所导致的问题不容忽视,提议应加强对格子铺的监管和整治,目前文字版议案正在修改当中。
■采写:新快报记者 何生廷 彭程 实习生 胡霜月
■摄影:祝贺
困局
联系不上开发商 业主直呼维权难
“开发商很难找到人,我们想维权太难了。”不少格子铺业主对记者表示,大部分业主平日各有各忙。
“当初合同留的联系方式都已经打不通了,每次想找开发商协商,都得去街道等部门求助,通过他们来协调。”投资者李娟(化名)对记者说,由于联系不上广州越秀中路宝贝城的开发商,目前业主们只能向商场管理处投诉,但宝贝城方面于2016年更换了物业管理方,目前接手的物管单位表示对此前开发商作过的承诺并不了解。
番禺市桥儿童新天地的多名业主也对记者表示很难接触到开发商,“我们这个开发商是有几个老板的,卖铺是通过中介进行,协商时则是委派律师作代表,很难直接跟他们直接面谈商量解决办法,导致问题一拖再拖”。
而至于天河美妆中心,记者通过多方了解,该商场开发商广州宏晖企业发展有限公司已联系不上,国家企业信用信息公示系统显示,在2017年11月2日该公司因为“通过登记的住所或者经营场所无法联系”被列入经营异常名录。
数据
格子铺诉讼不容忽视
新快报记者在中国裁判文书网查询时,留意到广州格子铺合同纠纷涉及的类型主要包括消防验收不合格、开发商租金无法兑付、产权纠纷等。广州市人大代表杨海燕对记者表示,根据广州中院的统计数据显示,仅天河、荔湾、越秀、海珠四个区,从2015年到2017年三年区法院接受的格子铺诉讼案件已经达到1020件,且纠纷类型多种,“这个数据还没包括其它几个区就有一千多件,是不容忽视的。”
针对广州市近年格子铺投诉不断的情形,杨海燕表示,由于很多业主在购买时基本上都没能看到实铺,只能从图纸上看到对应编号、面积,“这就存在一个问题,图纸往往是开发商为了宣传而制作的,有些会有夸大成分。”
在杨海燕看来,操盘手将“大铺变小铺”的过程中,把图纸交给相关部门审批,拆分成小产权,通过中介或其它机构转售出去,这里涉及的法律问题比较多,例如虚假宣传,消防验收不合格,违规售后包租,甚至有部分楼盘涉及诈骗。业主到了收铺时,一看跟之前承诺的不同,这就容易产生纠纷,因次不少业主无奈走上诉讼维权的道路。
分析及建议
市人大代表:正在准备相关议案
结合走访中发现的问题,新快报记者采访了多名对格子铺情况较为了解的市人大代表、专家及律师,针对格子铺的现状作出分析及建议。
新快报:为何广州大量格子铺会出现“热销之后是冷清”的困局?
南京工业大学副教授吴翔华:在国内一些城市,比如广州、南京等,开发商在采用产权商铺模式时采用如下模式:开发好住宅和商业区两部分后,均出售,然后再去开发另一块地。这意味着存在着开发上的断层,只有地产开发,缺乏商业开发。而国外采用的模式是卖掉住宅区,商业区开发商自持,然后让金融机构包装成证券化的金融产品,这个保证了产权的统一性。
但是,国内部分不良开发商只建不管,商铺售完后就抽身而退,还有些开发商为了转嫁风险,尽快套现,根本不重视商铺的后续经营。由于格子铺往往涉及开发商、小业主、租户三方主体,但产权人比较分散,很难做到统一经营,承诺的回报就较难实现。
新快报:遇到纠纷时,损失惨重的业主应该如何维权?
广州市人大代表杨海燕:在格子铺纠纷中,业主往往维权比较难。在商铺的实际买卖中,业主在收铺前已经按照开发商要求的流程,签订认购书、同意书,甚至部分买卖合同存在“陷阱”,写着房产证办好即视为交付,“先签后看铺”的模式导致业主处于下风。
北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠:对于小业主来说,在投资时应留意几点,在签买卖合同之前,需看清商铺的实铺,不能只相信开发商的广告宣传,还有到房管局查询对应商铺的产权情况,以免购买的商铺在之后出现产权纠纷。除此之外,有条件的应跟其他业主及时沟通,互通信息,一旦出现合同纠纷,要及时维权,选择法律手段维护自己的合法权益。
新快报:相关职能部门应该如何加强监管?
广州市人大代表杨海燕:针对缺少监管的格子铺,我也正在准备相关的议案,要严格去监管和整治格子铺商业问题。
我认为,从房管部门、消防部门、规划部门等部门角度,应加强“大铺变小铺”的验收,包括房产证出证时候的严格审查,必须经过实体测绘、规划验收、消防验收等,全部验收合格了之后,再根据法律规定来审批房产证。
格子铺买卖过程中,出现的虚假宣传等问题,希望相关部门根据广告法严格管理,严格处罚;而安监、住建等部门,在商铺交铺后统一开业前,要对楼盘严格监督和管理。
除此之外,各个区要加强格子铺的法律问题的宣传,以便民众在购买格子铺的时候,有一个比较清晰理性的认识,而不是简单地想着“一铺养三代”,应该考虑到这个商铺是否有独立的出租、使用性质。
而在其他方面对于这种空置、烂尾的格子铺,希望政府部门或者相关部门,协助小业主去盘活,比如街道、居委,去帮助小业主们,形成统一的路线去招商。
