今年6月,广州楼市一手住宅的整体情况似乎早有预示。先是5月底,全市迎来近7000套住宅供应,为6月的市场提供了充足货量;再到6月中旬的端午节期间成交大热,全市一手住宅网签套数和均价都刷新了近五年的同期纪录。数据显示,今年6月份广州一手住宅以10849套成交完美收官,这是自去年4月份以来,月网签套数首度破万。不过,尽管6月单月的表现令人惊喜,但从上半年整体情况看,全市成交量依然下跌,分析指出,这与市场供应情况相关。

■新快报记者 林超菁

6月荔湾天河成交量进前五

继5月一手住宅网签成交套数以同比上升9.37%,结束了13个月连跌的局面后,广州6月又交出了怎样的成绩呢?据网易房产数据中心监测阳光家缘网数据,今年6月份,广州全市一手住宅网签成交量达10849套,是去年330新政以来(2017年4月起算),月网签成交套数首度破万;环比5月的7200套,增加了3649套,增长了50.7%;与去年6月的6674套相比,增加了4175套,同比上升了62.6%;成交均价20277元/平方米,居近年(2014年以来)的最高位,环比5月的17196元/平方米,上涨了17.9%。无论从网签成交套数还是均价看,可以说,今年6月均达成了一个小高峰。而细看单日成交情况,可见6月成交爆发力都集中在了最后几天。

再看各区情况,6月网签成交大户依然落在东部,三甲排名与上月相同,成交套数均过千。增城区以4084套成交稳居第一,均价12496元/平方米;紧随其后的是黄埔区,网签成交1848套,均价16682元/平方米;再者是南沙区,网签成交1627套,均价为13686元/平方米。

区域成交排名亮点在于第四位和第五位,分别为荔湾区和天河区,堪称中心区的逆袭,因为以往区域成交前五名榜单中基本难觅中心五区的身影,尤其是荔湾区,以902套达成区域2016年10月以来的最高网签成交量;天河区今年以来还偶有上榜,但成交量也仅有300多套,5月排名第六,成交量有455套,而6月则以883套成交量位列第五,比第六位的花都区多出足足470套。网签均价方面,6月天河区网签均价为45857元/平方米,比区域5月的均价42827元/平方米上升了7%;荔湾区网签均价为38917元/平方米,比区域5月的均价39004元/平方米环比微降0.22%。可见天河和荔湾两区6月基本呈量升价稳的状态。

上半年供应创5年新低成交先抑后扬

尽管从网签数据看,广州今年6月份市场成交大好,但依然未能拉高上半年的总体成交情况。据网易房产数据中心监测阳光家缘网数据,今年上半年,广州全市网签成交共38688套,同比去年上半年的51162套,仍下跌了约24.4%。据广州中原研究发展部分析,这是因为今年上半年成交先抑后扬,传统旺季3月和5月市场不热。在今年的“三月小阳春”“红五月”等传统旺季,由于新批供应放缓,市场上可供选择的新货不多,导致不少意向买家持观望态度。此外,受首付门槛高、网签时间长等客观影响,也有不少买家转向二手市场。市场环境至5月中旬起有所改善,尤其以增城首付门槛调整、提高新批预售量对成交刺激尤为明显。

广州中原研究发展部数据显示,今年上半年全市一手住宅供应仅358.07万平方米,环比下跌16%,同比下跌2%,供应创近5年新低。供应减少的原因主要有三:一是全新及加推项目供应偏少,受2016-2017年宅地供应偏少的影响,今年上半年转化为一手项目的数量也较以往要少,同时番禺、花都等部分区域的大盘以销售存货为主,供应能力减弱;二是今年各区多“标杆地块”,部分项目理论盈利售价与所在板块价格仍存在明显距离,房企对市场接受程度信心不足,故放缓推货;三市场存在客观原因影响新批货速度,如目前中心区高价板块项目多数仍保持每次50套的批货量。直至5月中旬开始供应量大增,近两个月新批供应增加直接拉动成交,促使6月达成上半年成交峰值。

不过网签均价方面则略有提升。今年上半年全市网签均价17929元/平方米,同比去年上半年16529元/平方米,提升了约8.5%。但广州中原研究发展部分析指出,由于客观原因,网签价与部分区域实际市场售价有一定出入,数据本身亦涵盖了部分回迁房、挤压网签等,因此只能起参考作用。

分区域看,据广州中原研究发展部监测,增城、黄埔、南沙三区仍稳居成交量前三名,这与上述6月单月情况一致。其中,增城在永和、朱村、新塘三大板块的充足供应支撑下,成交占全市三成。值得关注的是,在全市及作为成交大户的外围各区成交宗数均同比下跌的情况下,中心五区中的天河、白云、荔湾和海珠区域成交却“逆市上涨”,其中天河区成交宗数同比大涨133%,白云区同比上涨64%,荔湾区同比涨32%,海珠区同比也有11%的涨幅。不过,广州中原研究发展部据监测情况指出,这些区域的网签主力板块、楼盘与上半年实际开盘项目不相符,可见其中存在积压网签的情况。

2018上半年全市网签成交套数TOP10楼盘

楼盘 区域 网签套数 网签面积 网签均价(元/㎡) 近期动态

阳光城丽景湾 南沙 1673 163059 13674 预计本月加推熙悦组团86-120㎡两到三房

广州亚运城 番禺 1219 124740 13027 预计近期推出88-102㎡三房和123-135㎡四房新品

保利i立方iplus 增城 1136 68708 8703 在售104㎡两房复式,均价约2.4万元/㎡

广州绿地城 黄埔 1100 116693 12182 住宅已售罄,后期将主推商业和办公产品

绿湖国际城 增城 1042 110950 10154 目前主推第五期87-120㎡三到四房新品,均价约1.7万元/㎡

合景誉山国际 增城 998 87851 11380 预计本月中下旬加推79-92㎡两房

云溪四季 增城 962 88674 12399 在售81-128㎡三到四房,均价约1.95万元/㎡,即将推出153-176㎡联排别墅

越秀保利爱特城 黄埔 849 82500 16835 在售74-130㎡两到四房,均价约2.4万元/㎡,将新推74-87㎡两到三房

越秀滨海新城 南沙 803 82780 13806 在售72-94㎡南向两房,均价约1.9万元/㎡

奥园誉峯 增城 742 68009 11662 在售94㎡三房和112-119㎡四房,均价约2.2万-2.4万元/㎡

*网签数据源自网易房产数据中心,近期动态据市场信息整理,以实际情况为准。

后市预测

预计南沙增城持续发力

中心区有新货入市

广州中原研究发展部预测,今年下半年,得益于近年推地集中,南沙和增城将成为供货主力;黄埔、番禺两区由于近年地价提升,大部分新项目对买家经济实力要求较高,预计推货节奏会相对放缓;中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢和白云新市为主,这三大板块均有新货入市。记者了解到,中心区除了旧盘推新,还有不少全新盘也将在下半年入市,例如白云区新市板块的金地仰云,已于6月份开放了销售中心和样板间;荔湾区大坦沙板块的凯德·双桥8号预计年底开盘。

市场环境方面,广州中原研究发展部认为,假如下半年首付门槛适当进行调整,良性的交易空间以及年度业绩目标将促使房企推货更加积极,买家选择空间将增大。