立法听证会上八成代表认为“业主担责”,部分人认为政府可“兜底”但不能“大包大揽”

昨日,广州市法制办举行《广州市房屋使用安全管理规定(草案)》立法听证会,15位听证代表参会,同时有16万网友在线观看。两项听证事项均出现了“12∶3”的压倒性观点,即大部分代表认为老旧房屋外立面脱落应由业主负责修缮,而对于观察使用和处理使用的危险房屋不能出租或作经营场所。听证会现场对于其中细节讨论仍十分热烈。特别是旧屋外墙剥落政府如何“兜底”的问题上,部分代表认为可“补位”代修,修缮资金仍由业主承担。

■采写:新快报记者 沈逸云 ■摄影:新快报记者 李小萌

议题1 老旧房屋外立面脱落、异常变形等,应该由谁负责修缮?

●走访

黄泥砂浆批荡脱落最普遍

由于建筑年代久远,加之广州天气潮湿炎热、风雨浸湿,中心城区不少缺乏维护保养的老旧房屋常出现外墙剥落的情况。日前,记者来到越秀区农林街执信南路社区北直街片区,发现该片区不少楼宇外墙斑驳不一。其中一栋楼宇6楼外墙已经浮起剥离,与楼体之间形成一条宽缝,容得一只手掌侧进。这块墙皮长度超过50厘米,一旦从该高度砸落,危险性不言而喻。

“这里经常有墙皮掉下来。”居民陈伯告诉记者,周围几栋楼是单位的福利房,已卖给居民,约有100户。他表示,自己愿意出钱来修,也希望政府能出一部分,“不是我说想修就修,这里没有业委会,用户意见很难统一。”

广州市住建委房屋管理处处长张建明透露,如外墙脱落等房屋外立面安全隐患个案主要发生在越秀、海珠、荔湾、天河等区的老住宅区,房屋多建于上世纪80年代前后。出现脱落现象的以黄泥砂浆批荡、石米批荡、贴饰面砖居多,其中黄泥砂浆批荡最为普遍。

●现场

焦点一:外墙脱落修缮谁来管?

物权法等已规定业主为责任主体

由于出资问题,外立面修缮往往居民难达成一致,更寄望于政府来管,其责任主体引发关注,这也是此次听证会的听证事项之一。其中,有12位听证代表认为业主理应担责。一方面是由于上位法的规定:物权法规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分权责一致,而最高院曾发布司法解释称“外墙属于建筑物的共有部分”。

另一方面涉及公平原则问题,部分代表称用国家的钱来为维修私有财产是不公平的。“虽然各地政府有利用公共财政进行房屋立面整饰,但这不等于政府要大包大揽,对所有的进行维护修缮。”市人大代表、越秀区房管局副局长周新华直言,政府不能用公共财政去代替履行本该由业主承担的责任。

广东智弘检测鉴定有限公司技术负责人王玉倩进一步说明,根据《房屋建筑工程质量保修办法》,房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为2年,其间发生质量问题由施工单位负责。过了保修期的,应根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,有住宅专项维修资金的,经业主户数和建筑面积的三分之二以上同意启用维修基金进行维修;没有住宅专项维修资金的,由业主共同承担维修费用。

对于有能力履行修缮却推诿回避、仅依赖于政府的业主,市住建委物业管理处副调研员张杰表示,政府应有所措施。在她看来,目前在行政处罚方面还是有所缺失的,对此类业主应列入失信行为,对经济有所约束。

而持“政府担责”观点的3位代表则认为,外立面脱落涉及到危害社会公共安全的重大风险,政府不能缺位;同时不少老住宅区没有业委会或物管,出资等意见不统一难以牵头协调,容易造成“无人管理”的局面,耽误修缮时间。

焦点二:涉及公共安全政府该如何“兜底”?

政府可“补位”但修缮费用由业主承担

值得关注的是,虽然12位代表均赞成业主为主体责任,但在这前提下,政府是否该参与、“兜底”则各有观点。广东华安律师事务所副主任陈敏指出,规定外墙维修由政府承担费用,涉及财政款的使用和管理规定的问题,没有支付依据,且这与物权法中使用建筑物维修资金由“三分之二”业主同意这一规定冲突。

更多的代表认为,外立面安全隐患涉及公共安全利益,政府不应置身事外。政府如何“兜底”?“有两种情形,政府可先行垫资,消除安全隐患的。”广东外语外贸大学法学院副院长王荣珍表示,第一种是对于产权不明晰、找不到继承人等情况的老旧房屋;第二种是涉及到台风、暴雨、火灾等房屋紧急抢险。前者找到产权人后,政府可追回修缮费用;后者则由政府专项资金支出。

广州市物业管理行业协会常务副会长王利敏补充道,此次草案提及政府对低保等困难户危险房屋治理费用补助范围。对此,建议扩大涵盖面,凡涉及到影响公共安全,例如外墙脱落维修的,同样考虑给低保等困难户费用补助。

议题2 “观察使用”和“处理使用”的危险房屋是否可以出租或作为经营场所?

现场

焦点一:什么程度才是危房?

危险房屋分四级仅有两级属危房

听证会另一议题,是对危险房屋使用权限的探讨。据悉,被鉴定为是危险房屋的,一般根据损坏程度分四类进行处理:一是观察使用;二是处理使用;三是停止使用;四是整体拆除。后两类定是无法居住,更别提出租或用作经营,因此争议焦点落在前两类情况。

广东汇建检测鉴定有限公司郑绍永提醒,根据危险房屋鉴定标准,A级是无危险构件、房屋结构能满足要求;B级是基本能满足安全使用要求;C级是部分承重结构不能满足房屋安全使用要求,房屋局部处于危险状态;D级是房屋整体处于危险状态,构成整栋危房。“今天讨论的前提已经是C、D级危房了,所以才有这四条处理的建议。”

“A级实际上并非危房,但老百姓会认为A即为A类危房,其实只有在C、D级才是危房。”王玉倩补充道,有的检测鉴定单位对法律法规的了解不足,如果在下结论时不严谨,会对使用者或者产权人造成误导。

焦点二:危房观察使用能否出租经营?

危房未经修缮不宜出租或经营

据介绍,“观察使用”是指适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋;“处理使用”指适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。对于这两种情况下,房子是否能租用,有3位代表持肯定观点。

“这两类房屋虽有一定危险性,但是采取适当的安全技术措施后,不会影响他人的生命财产安全。”来自广东省昆虫研究所的市民代表黄海涛称,如果房子不能出租经营却可自住,同样存在隐患。“房子是否使用,界定应以房屋本身的危险因素是否解除作为标准,而不是以使用者的身份。”

同样地,广东恒益律师事务所律师周磊直言,出租权是一种财产性权利,不应对其加以限制,但可要求租赁双方明确维护和修缮的责任,在实践中根据“危险性”大小给予租赁双方必要的引导。

而另外12位代表则坚决反对这两类房子在消除危险状态前如此用途。“生命健康权优先于经济利益。”来自广东广信君达律师事务所的市民代表方晖表示,危险等级的递增有时是不可视的,应当防微杜渐,而且险情轻微时进行处理花费的时间与成本更低。

“将危房分为四类,目的并非为了鼓励民众使用危房,而是为了引导他们根据危房的实际情况进行相应的处理,排除危险。”陈敏指出,不能将该规定作为利用危房进行经营的依据。