广州中院发布白皮书,对近五年来房地产案件及审判全面盘点,并提出建议

8月31日上午,广州市中级人民法院召开新闻发布会,发布《广州法院房地产审判白皮书(2013-2017)》(以下简称“《白皮书》”)。据了解,此次《白皮书》对广州市法院近五年来房地产案件及审判工作进行全面盘点,五年来受理房地产纠纷案件近14.5万件,年均增长率为6.22%。

■新快报记者 何生廷 通讯员 甘尚钊 甄雪皓 林北征

5年受理房地产纠纷案14.4万余件 越秀最多

在新闻发布会上,广州中院房地产审判庭副庭长王会峰介绍,广州全市法院的房地产案件类型主要集中在房屋买卖合同纠纷、物业服务纠纷、物权保护纠纷、租赁合同纠纷,分别为50804件、18352件、14334件、11195件。2013-2017年广州全市法院受理的房地产纠纷案件数呈稳步增长态势,年均增长率为6.22%,五年共受理144502件,占同期全市民商事收案总数的19.49%。

《白皮书》同时显示,广州市房地产纠纷数量较多的辖区为越秀、天河、海珠、花都和荔湾,以上五区近五年新收的案件数分别占全市房地产案件总数的19.62%、15.69%、14.72%、12.86%和12.80%,共占全市房地产案件总数的75.69%。

此外,2013-2017年,中央与地方连续出台了多项房地产与金融调控政策,广州市有关建设工程、商品房预售、二手房屋买卖、房屋租赁、房屋中介服务、物业服务等领域的纠纷增长明显。

不过,虽然商品房预售合同纠纷数量有所下降,但仍是房地产纠纷案件的主要类型。据了解,在商品房预售合同纠纷的争议问题中,突出的问题主要是房地产开发商因公用水电、永久用气、消防验收等行政审批问题无法达到预期而未能及时获得竣工验收备案表,导致逾期交楼、逾期办证;或在商品房买卖标准合同之外签订补充协议,以格式合同文本形式对标准合同内容作出实质性变更,从而减免开发商责任,限制购房人权利;或在严格的住房调控政策背景下采取购房捆绑装修的形式与购房者签订“双合同”,规避政府限价。

增城荔湾花都三区 二手房买卖纠纷增长率超50%

受近年国家房地产调控政策和楼市行情变化的影响,全市二手房买卖纠纷呈现增多趋势。《白皮书》数据显示,2013-2017年广州市二手房买卖合同纠纷案件共计有17915件。2017年,增城、荔湾、花都三区受地铁开通、疏解中心城区功能等因素的影响,受理的二手房买卖合同纠纷案件增长率均超过了50%。其中,增城法院增长率高达181.68%。

据了解,二手房买卖纠纷出现在房屋交易的各个环节,包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等。在二手房买卖中,中介违规行为多发,常见违规操作有提供虚假信息、诱导买卖双方达成交易、虚假承诺、乱收费与重复收费、虚报房价、虚假委托售房、利用“独家委托”协议限制出卖人的缔约自由、中介自买自卖等。

另外,以物业管理费追讨纠纷、业主撤销权纠纷、车位出售出租纠纷、加装电梯民事补偿纠纷为典型的物业服务合同纠纷也大量增加。

《白皮书》还显示,租赁合同纠纷、建设工程合同纠纷和以借名购房、以房抵债、规避限售、虚假离婚等形式规避房地产调控政策的交易纠纷在近年也不断增多。

●有此说法

格子铺纠纷如何妥善解决?

广州中院这样建议

“格子铺纠纷,其中典型的有潮流站、天河美妆中心,对此类纠纷将加大调研力度,研究如何妥善解决。”在新闻发布会上王会峰说,商铺租赁纠纷有单个独立商铺纠纷和大型专业市场的小产权商铺纠纷两类,其中大型专业市场众多小商铺在空间上紧密依存,俗称“格子铺”,其所涉法律关系复杂、主体众多。随着市场经营情况的变化,容易引发群体性纠纷。

近年来,由于互联网电商经济的冲击,实体商场经营情况不佳,对外招租困难,商场无法盘活,引发新类型纠纷逐渐增多,小产权商铺投资管理领域主要存在以下三个问题:虚假宣传、面积位置混乱、消防验收责任及交付条件争议。

在实际生活中,开发商对大型商铺进行分割出售,宣传售后返租,即买即收租,以承诺将商场做旺的方式出售给小业主。但实际出售之后收益目的难以实现,小业主以受欺诈为由要求撤销合同。

除此之外,由于被分割的铺位建筑面积往往只有几平方米,未做实体间隔,无独立使用价值,有些小面积商铺名存实无,因此小业主要求解除买卖合同。

为此,广州中院提出对策,建议试点“格子铺”销售项目备案登记机制。将该项目的开发、销售的相关资料记录在案,当小业主发现和投诉开发商虚假广告和承诺的行为时,工商行政主管部门可以及时对责任方做出行政处罚,责令整改等措施。