来论

■房清江

据报道,租客小云(化名)在房屋内用电热水器洗澡时,不幸遭电击身亡。小云的父母于是将房东、中介公司、电热水器生产厂家等起诉到大兴法院,索赔包括死亡赔偿金在内的损失211万多元。日前,法院经过审理,判决房东赔偿死者家属90余万元,中介公司赔偿25万余元。

租客在所租房屋内使用电热水器洗澡被触身亡,不是单纯的意外,而是一起安全责任事故,谁该承担责任以及如何承担责任是争议的核心,因为租房通常涉及房主、中介以及使用人即租客等多个主体。个案中,法院认为,周女士作为房屋的实际所有人及本案涉案电热水器的提供者,应对屋内的家具、家电、热水器等均负有保障正常、安全使用的义务,法院酌定房东承担70%的责任;中介公司应承担其出租房屋保证使用安全的义务,承担20%的责任;租客本人作为正常理智的人,没有尽谨慎注意义务,酌情确定其承担10%的责任。

尽管个案有其特殊性,但总体可以看出涉及租房关系的各方,在保证房客租房使用安全上面需要承担不同的责任,有相对清晰界线:房东或者说租住房屋提供者,要对房屋自身以及提供的设施设备的安全可靠性承担责任,确保没有安全隐患以及出现安全隐患及时清除,个案中肇事“元凶”电热器因陈旧失之于管理,存在安全隐患是被认定房东承担责任的主要原因。而值注意的是,房东在诉讼中称,在房屋交付给中介公司的时候,特别提示中介公司电热水器的使用,并在租赁合同作用相应提醒,租客也在合同上签了名字。而这些并没得到法院的认定和支持,因为法定的安全保障责任是无法豁免的,纳入合同在法律上是无效的。

房屋中介则需要承担房屋使用的安全保证义务,即保证介绍租赁的房屋自身以及所提供的设施设备满足安全使用条件,督促房主消除安全隐患,规避房屋“带病出租”。房客也有自我安全注意义务,包括正确使用设施设备,以及对自身添置设施设备的使用承担责任等等。

“房东判赔”是租房安全责任的警示,一方面租房安全是共同的责任,另一方面各方责任各有不同,既关联又独立。租房是城市居住的重要形式,而安全是租房服务产品的固有内涵,房屋出租的各方,应当有更清晰的安全意识,减少侥幸心理。譬如,个案房东当初花点钱换个热水器,也不至于承担90万元的大额赔偿,而中介25万元的赔偿,让那点中介费形同鸡肋。厘清责任界线,推动责任落实的契约化,纳入到租赁的程序环节管理,如建立出租房屋安全标准、出租安全检验制度、承租检查交割制度等等,提高出租房供给质量,提高出租管理规范水平,防险避险于前,规避事后责任界线模糊的相互推诿。