年底开发商冲业绩,推货量会有所增加,同时也会有优惠促销,因此不少人选择在年底出手置业。广州热门置业板块众多,如朱村、广钢、万博、东圃、朱村、白鹅潭等,哪些板块、哪些项目值得入手?选择一手还是二手呢?

■新快报记者 丁灿

一手

中心区网签量不降反升

中心区十大热门板块网签情况

板块名称 网签套数(套) 同比

东圃板块 4714 224%

广钢板块 3664 377%

老芳村板块 1388 71%

工业大道板块 1310 657%

后天河北板块 1157 136%

同和板块 845 165%

机场路板块 771 766%

老西关板块 511 —10%

白云大道板块 468 133%

金沙洲板块 193 62%

(数据来源:克而瑞广州)

今年广州楼市大市普降,不过“抗摔保值”的中心区网签量不降反升,交出了一张分外亮眼的成绩单。据克而瑞数据显示,截至11月30日,广州中心区一手住宅(含别墅)网签面积达180.36万平方米,同比上升了157.01%;住宅网签套数15841套,同比上升了202.48%,占比全市网签的21.05%。

细化到板块来看,截至11月30日,中心区十大热门板块一手住宅网签量达15021套,除老西关板块网签略微有下降,其余板块同比均在上升。东圃板块和广钢板块的网签量令人注目,一手住宅网签量均达3600套以上,远超中心区其他板块。天河东圃板块一手住宅网签量高达4714套,若剔除非商品性质住宅阳华国花苑补签干扰,实际销量为4300套,在中心区遥遥领先;广钢板块一手住宅成交量高达3664套,同比上涨377%。

东圃板块清尾货 广钢新货多

东圃板块是天河新货最集中、价格相对亲民的板块,板块内大盘聚集,整体居住氛围不错,是不少想上车天河的置业者首先考虑的区域。不过,现阶段东圃板块通勤主要靠自驾,附近的地铁4号线黄村站虽早已通车,但从该站点自驾车到东圃楼盘,还需要10分钟左右。

目前,东圃板块在售的项目主要是招商雍华府、兰亭盛荟、华润天合、龙湖首开·天宸原著等,住宅网签量均在700+套以上。其中,招商雍华府以929套的网签量成为该板块的销冠,该项目目前仅剩尾货在售,为153-165㎡四至五房的大户型;兰亭盛荟以867套的网签量次居第二,该项目的主力房型为76-123㎡的三房,占比全部房源的62%;华润天合也仅剩140㎡的大户型单位在售,不过未来将推188-230㎡的别墅单位。自2015年之后,东圃板块已无土地释出,板块供求比仅为0.49,且部分楼盘已售罄或处于清尾阶段。

目前,广钢板块处于建设之阶段,一手项目相对较多,其成交主力为中海花湾壹号、金融街·融穗华府、珠江金茂府等项目,均为一线房企操刀开发,售价在45000-53000元/平方米。其中,中海花湾壹号以小户低价为卖点制胜广钢,今年以来,该项目两房户型网签了1107套,占比整体成交的75%。主打刚需的金融街·融穗华府则主推71-92㎡的二至三房,该盘今年成功网签503套住宅,整体去化已超九成。因广钢新城规划容纳人口较多,整体容积率也较高,多数住宅项目容积率均在4.8左右,甚至还有个别项目容积率高达7.5,最高建筑层高高至60层,刷新广州住宅纪录。受整体容积率影响,板块内一手项目分布集中,项目楼距也相对紧缩,上下班高峰时周边路况较堵,未来教育、医疗等公共资源的供给可能会比较紧张。

二手成交下滑三成至全年新低

二手

不过二手方面,情况有所不同,中心高价区域成交量大幅下滑。据广州中原研究发展部统计,11月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为2279宗,较10月同期(3485宗)环比下滑34.6%,成交跌至全年新低,甚至不及春节月(3132宗)。

从近两月的新增房源价格变动情况来看,全市共有超七成房源报价下调。其中,天河、海珠、越秀三区下调盘源占比最高,分别达84.7%、83.9%、82.8%,并且其下滑幅度亦最为明显,分别为3.7%、3.6%、3.3%。而黄埔区因次新房居多,加上广州科学城板块的居住刺激,市场需求仍在,整体价格下滑幅度最小。报价下调盘源占比为73.3%,新增房源报价变动仅仅下滑0.8%。

广州中原研究发展部认为,现时二手楼市成交活跃度较低,盘源去化缓慢,业主心理价位逐渐松动,开始出现“以价换成交”的趋势。广州中原研究发展部认为,就目前楼市交易环境对于刚性需求客户而言,不失为较好的“上车”时机,业主议价空间较大,客户现时入市或会“有利可图”,有利于减少置业成本。

年底二手成交难以翘尾

从各月平均周度成交量走势来看,自6月以来,成交连续数月呈现下滑趋势。9、10月仍能维持1200宗,而11月平均周度成交量已不足千套水平,整体成交能力大幅下滑,业主对后市的看涨信心亦相对较低。对于客户而言,现购房需求毕竟理性,遇到价格合适房源才会出手购买,对于价格高于市场价的接受意愿不高。

因此,广州中原研究发展部预测,若后市无利好消息出台刺激,预计年底二手成交难以翘尾,将维持低位稳定的状态,而价格将进一步微幅下行。

近两月广州各区二手住宅新增盘源报价变动情况

区域 报价下调房源占比 报价持平房源占比 报价上调房源占比 报价变动

白云区 78.5% 0.3% 21.2% -2.3%

番禺区 74.9% 0.8% 24.3% -1.9%

海珠区 83.9% 0.2% 15.9% -3.6%

花都区 74.0% 0.7% 25.3% -2.5%

黄埔区 73.3% 0.9% 25.8% -0.8%

荔湾区 76.7% 0.5% 22.8% -2.5%

天河区 84.7% 0.1% 15.2% -3.7%

越秀区 82.8% 0.3% 16.9% -3.3%

增城区 76.0% 0.8% 23.2% -1.1%

数据来源:广州中原研究发展部