广州市住建委12月19日晚发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》,就“3·30”新政提出意见,“房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位”规定的“商服类物业”,指2017年3月30日后土地出让成交的商服类房地产项目,2017年3月30日之前(含当日)土地出让成交的商服类房地产项目不执行此条规定。这意味着“3·30”新政前出让土地,商服类物业(包括商铺、酒店公寓、写字楼等)可卖个人。
■新快报记者 丁灿
广州商服物业去化周期升至39个月
从克而瑞的统计数据来看,“3·30”新政之后,广州商服物业(公寓、商业、办公)的库存量已经从2017年3月末的513.57万㎡,增加到2018年11月末的675.87万㎡,去化周期也从当时的19个月上升至目前的39个月,库存压力明显增大。以其中受“3·30”新政影响最深的公寓市场为例,2017年3月份的时候全市库存只有16146套,现在已经增加到28136套,去化周期从5.5个月上升到23个月。应该说,“3·30”新政,对于广州原有的商服物业冲击很大。
不过,自去年“3·30”政策后,广州对于商服物业已先后两次作了微调。去年12月27日,广州市城市更新局发布“关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知”,为支持旧改工作,经审批立项的旧改“商服类房地产项目”,可不执行“3·30”新政中商服类最小分割单元不低于300㎡的规定;今年11月,广州推出“旧改33条”政策,又再次放松,旧改“商服类房地产项目”可以向个人出售。
新政后客户咨询及成交明显增多
记者从合富辉煌了解到,其代理的多个商办项目客户反应比较热烈,不少客户主动来电咨询此次放开购买对象之后的相关情况。以白云某项目为例,不少之前未有买到第一次开盘复式单位的客户,都主动前来咨询后续推售情况,而在售的跃式产品20日的成交亦明显比平时要多,表明客户对此次政策调整的反应灵敏,对市场关注度较高。而不少住宅项目底商等商铺亦受到买家关注。
除了公寓及商铺反应热烈之外,写字楼的潜在客户亦有所反应,以黄埔某项目为例,政策调整后亦有多个客户咨询个人购买写字楼相关情况。
公寓市场能解冻行情却难反转
克而瑞首席分析师肖文晓分析称,从政策精神来讲,“3·30”堵住了开发商擅自“商改住”的通道,打击了将商业用地和办公用地开发成类住宅产品的“挂羊头卖狗肉”现象,但是一刀切地实行也会误伤市场,按照“法不溯及既往”的原则处理是相对比较合理的。
地产经济学家邓浩志表示,广州此类项目的成交量有望逐步提升,但由于目前市场库存积压十分严重,所以不见得新政会推高此类产品的价格。而由于鼓励长租公寓发展的政策迟迟没有重要的具体利好,所以公寓产品前景仍旧一般,新政能解冻公寓市场,却不可能反转行情。2017年3月30日前获得项目却因“3·30”新政被迫暂停开发报建的项目将重启,另一方面金融机构也会逐步调整此类型项目的融资评估,这类型项目的评估、融资也将逐步“解冻”。
广州“3·30”政策前拿地项目
区域 项目 均价(元/㎡) 拿地时间
越秀 文德先生 70000 2012.05.10
阳光城·江湾壹号 45000-50000 “3·30”政策前
富力东山新天地 58000 2011.1.18
东山海德公馆 待定 “3·30”政策前
越秀晋德汇 待定 2013.8.23
海珠 越秀绿地海玥 待定 2015.9.2
星汇海珠湾 待定 2015.10.15
星信国际公寓 9000-15000 “3·30”政策前
合生广场 60000 2007.8.20
珠江国际公馆 35000 2001.3.30
保利天悦 待定 2009.10.20
天河 中惠睿元 800万/套起 2015.7.7
恒大珺睿 80000 “3·30”政策前
信达金茂广场 待定 2016.2.26
家和天曜 30000 2015.7.20
富力万科云启 待定 2002.1.22
远洋天骄 25000-28500 2015.7.28
珠光新城御景 70000-8000 2016.10.18
荔湾 珠光御景壹号 55000 2011.4.7
岭南V谷 25000 “3·30”政策前
万科海上传奇 38000-50000 2013.10.8
逸合中心 40000 2008.12.30
白云 保利金沙大都汇 22000 2010.8.18
君立国际公寓 35000-45000 “3·30”政策前
黄埔 合景天峻 9000-11000 2012.10.25
中鼎名汇 23000 2013.12.14
佳兆业未来城 17000 2003.9.15
万科尚城 待定 2016.1.22
广州绿地城 13000-14000 2011.1.20
碧桂园克拉公馆 15000 “3·30”政策前
番禺 同创誉城 30000 2012.11.12
金龙城财富广场 16000-20000 “3·30”政策前
敏捷御峰国际 17000 2011.4.26
雄峰城 19000-24000 2007.4.25
尚东数字居 25000-28000 “3·30”政策前
招商城市主场 25000-28000 2014.6.18
信业悦都荟 24000 2012.12.27
万科世博汇 29000—31000 “3·30”政策前
南沙 星河湾区壹号 17000-18000 2016.2.1
越秀国际总部广场 20000-21000 2017.1.13
敏捷尚品国际 16000 1998.11.17
麒麟广场 14000 1999.6.9
富力天海湾 16000 2011.10.26
中交汇通中心 17000 2015.1.14
领界 13500 “3·30”政策前
中国铁建环球中心 18000-19000 2016.1.12
真功夫启航金港 待定 2014.7.15
南沙裕豪轩 18000 2001.1.1
花都 碧桂园星港国际 17500 2013.10.30
保利翡翠山 14000 2014.12.24
广州国际空港中心 18000 2016.7.15
保利高尔夫郡 16000-17000 2009.10.27
增城 长风国际公寓 16000 2006.9.26
敏捷星悦国际 19000-20000 1993.2.10
中海联智汇城 14000-16000 2014.7.1
奥园康威广场 11000-21000 2013.7.3
从化 嘉东广场 14000 2013.12.6
碧桂园从化1960 13000-16000 2014.4.15
(数据来源:广州买楼)
