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保护历史建筑面积占用可建指标,损失过亿
日期:[2019-03-21]  版次:[A07]   版名:[深读]   字体:【
■粤海公司对历史建筑广州市珠光路侨商街3—13号改造,保留它最有价值的东立面(正立面)。

■这个房子靠西面长长的一列天井将被保留,改造成一个现代的中庭。

●关注地产商保护历史建筑(下)

专家呼吁激励政策:开发商保育历史建筑不计容

■策划统筹:新快报记者 何姗

■采写:新快报记者 何姗 王婷婷

■图片提供:广东粤海房地产开发有限公司

“这些其实是时间和金钱的堆积。”

说起活化利用侨商街历史建筑的慢工出细活,粤海公司营销管理部副总经理谭小姐感慨道。为保留历史建筑,粤海公司为此少了1350平方米的可建计容面积,损失1亿多元货值。这种情况并非个案,一些地产商和专家呼吁应有优惠政策激励开发商保护历史建筑不计入容积率。

保护侨商楼完全无盈利空间

是为社会责任与公司品牌

据介绍,侨商街历史建筑整个建筑原证载面积约1800平方米,计划投入5000万元,已数倍于市场标准,通常,这种类型的建筑改造造价是每平方米1万元。而其中设计费就高达300万元至500万元,也高于市场价数倍。邀请的是香港有名的设计公司AGC,曾经设计过香港著名的活化历史建筑伙伴计划中的唐楼雷生春。

但粤海公司的付出不仅是改造费,因为2008年确定了规划设计条件在前,2011年要求保护在后,“对开发影响很大,不仅占了地,而且占了可建计容面积指标(当时批复的规划方案实际少建1350平方米的面积),按市价每平方米8万元算,损失了1亿多元的货值。”邓先生说。

另外,由于报建时对这座建筑的实际面积核对不准确,导致实际建筑面积超出规划方案确认的保留建筑面积500平方米,将来改造后确权面积超出1350平方米的部分还要补交地价。

粤海公司副总经理邓先生说:“按这个成本,完全没有盈利空间,只能用一个大楼盘赚的钱去负担它、补贴它,但我们是国企,我们愿意做这样的事,因为我们不是仅仅追求盈利,如果纯粹追求商业利益的话,真的没有人愿意做这样的事。我们是从社会责任、从公司品牌的营造上愿意投入这些钱。”

非常巧合的是,粤海公司负责这一项目开发、设计、销售的管理人员都是土生土长的广州人,家里都有民国时期的祖屋,有些还是挂牌的历史建筑或传统风貌建筑,劳先生深有感触地说:“我们对老城真的是挺有感情的。”

参与评审这一修缮方案的广州市天启正业建筑设计事务所总建筑师汪振扬也是这个地块上的楼盘拾桂府的设计负责人,他透露说,其实早在2010年做拾桂府方案时,这栋建筑也只是文物线索,但粤海公司已划出历史建筑所在地块,没有开发,保留此建筑。他说:“粤海是有前瞻性的,是有社会责任的公司。”

珠光集团:为保传统村落4712平方米

计入容积率,损失1.6亿元货值,投入1.97亿元

据了解,像粤海公司这种先定了规划设计条件,后有保护要求,导致占用建筑面积的情况并非个案。

位于萝岗的火村是广州第一个在全面改造中整体保留了传统村落核心区的古村。但开发商珠光集团为此付出了数亿元的保护成本与代价。

火村三旧改造方案早于2013年11月获批,采取全面改造模式,整体拆除重建,只迁建保护8处不可移动文物建筑,仅原地保留一处风水塘。但是,2014年12月18日正式实施的《广州历史文化名城保护规划》将火村花厅坊列入传统村落保护,这座有600年历史、保存完好的明清古村,是岭南地区不可多得的古民居聚落标本。这意味着,花厅坊不仅要原址保留不可移动文物及历史建筑、传统风貌建筑,而且要整体保留古巷格局,以及一些未被列入上述名录但有历史风貌的建筑,还有周边的水塘、大树等景观。

珠光集团要保留花厅坊传统村落各类建筑共计4712平方米,这部分面积是计入容积率的,即少建了4712平方米面积的住宅,按目前3.5万元/平方米的楼价算,损失达1.6492亿元。另外因要调整其他开发地块的建筑高度来消化原来在传统村落地块开发的建筑量,致使楼高从原来的100米增加到120米,致使每平方米造价增加了120元的成本(详见《新快报》2017年8月18日报道)。

在保护、改造传统村落的投入上,包括文物、传统风貌建筑线索、传统村落范围内的保护建筑的修缮,水系截污工程,共计1.9771亿元。

助理总裁谢振辉表示:“我们要在尊重土地、尊重历史的前提下进行城市的改造更新,有时候退让和妥协是必要的。更重要是,怎么去活化利用。我们更愿意用积极态度去理解。”

珠光集团计划将已荒废的古村改造成容纳文创小店、生鲜超市、健身房、家政服务、书店、传统节庆、宗族聚会、婚嫁、老人活动中心、亲子活动中心、幼儿园等多功能的文创、休闲地标,作为整个火村改造的亮点,通过品牌的打造,让整个区域的品牌得到提升,带来物业的升值。

目前尚未动工的沥滘村改造,也是由珠光集团承担,其规划设计要早于火村,同样要面对保护村落传统风貌的问题。

谢振辉希望“有政策奖励开发商的文化保育,可以增加开发面积,或免市政配套费,或有税收优惠”。

粤海公司的邓先生也期望,对开发商保护利用历史建筑要有激励政策,比如保留的建筑面积不占开发项目的建筑面积,又或者减半补地价。

专家建议对开发商保护历史建筑奖励面积 上海已有政策对风貌保护项目不计入容积率

对此,一些参与方案评审的专家也呼吁应有政策鼓励开发商保护历史建筑,华南理工大学教授周剑云建议保留的面积应不计入容积率,或可以实行开发权转移,把历史建筑占去的面积转移到另一个项目。华南理工大学教授肖毅强则建议可以奖励建筑面积或减免绿地率。华南理工大学教授冯江则提出可以允许其在顶层加建增加面积,可出售加建部分补偿损失,也可通过物业抵押贷款进行投资。

在上海,已有对风貌保护的优惠政策,2017年实施的《上海市城市更新规划土地实施细则》规定:

符合风貌保护需要的更新项目,除规划确定的法定保护保留对象外,经认定为确需保护保留的新增历史建筑,用于公益性功能的,可全部不计入容积率;用于经营性功能的,可部分不计入容积率。不计入容积率的新增保护保留对象,应当优先作为公共性、文化性功能进行保护再利用。

建筑容量调整因风貌保护需要难以在项目所在地块实施的,在总量平衡的前提下,允许进行容量转移。应优先转移至临近地块或所在单元的其它地块。确有困难的,经论证后可转移至所在区行政区域内其它地块,且优先转移至轨道交通站点周边地区。

在上海市内最大的成片广式石库门建筑静安区东斯文里的改造中,除保护保留已经认定的保护建筑外,还保留原规划确定拆除的里弄建筑群(东斯文里),为鼓励保护,允许其建筑面积不计入地区开发总量,即增加相应开发建筑面积。

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