佛山市顺德区东逸湾小区业主称事先不知情,开发商称手续合法合规

“小区绿化用地突然划线要建商品房,而且还是开工当天放鞭炮我们才知道。”佛山市顺德区东逸湾小区业主张先生说起这事可谓哭笑不得,自家小区一大片绿地、游泳池要变成建商品房的地方,而自己和邻居们却不知道。

张先生称自己所居住的小区是纯别墅区,风景优美,现在却要和高层商品房共享。“我们是以豪宅的价格购得此处别墅的,现在周边怎么能随便建商品房呢?”■ 新快报记者 肖韵蕙 文/图

交楼十几年后突建新楼

业主之前并不知情

张先生对新快报记者表示,于2002年购买了佛山市东逸湾小区的一栋别墅,当时市场价较贵,但小区环境优美,绿化覆盖率很高,且全部是独栋别墅。张先生说,小区2005年全部交楼,之后业主陆续入住。

“我们入住后一切正常,从来没有听说小区里要建商品房。”2019年3月3日,已经安稳住了十多年的张先生突然听邻居说小区里有一处绿地要开工建楼了,“当时我们看到有人在那个地方放鞭炮、划线和打地基,显然是建楼的开工仪式。”

张先生说,之前从未听说过小区里要建什么楼,还是在之前开发商承诺的业主共有的公共绿地上。随即他们便询问开发商,得到的回复是将在此处建4栋地上7层、地下2层的商品楼。“纯别墅小区要建商品房,当时整个小区的业主都蒙了。”

因为小区之前都是建的别墅,张先生称房子地基本来就不稳,多为填沙,他居住期间曾多次出现墙面有裂缝的现象,他不得不自己加固房屋。而现在开发商要建的商品房要高楼打桩,还要修地下车库,这将严重影响他们房屋的安全。

站在开发商称即将要建商品楼的地方,张先生指着游泳池说,以前他总在这里游泳,有时也会来旁边的酒店喝早茶,还会在花园里散步。5月14日,新快报记者在现场看到,该处用地已经被竹栏围住,里面有绿地、游泳池、花园、亭子和儿童游乐设施,地上还有开发商打的几个较深的地桩,以及之前为了建楼画的线。

听证会上才得知

绿化用地已更改为居住用地

东逸湾小区的另一位业主钟女士称,在业主的多方投诉下,2019年4月9日,佛山市自然资源管理局顺德分局组织开发商、业主代表一起参与了一次听证会。会上业主们才得知,东逸湾小区现开发商广东东逸湾物业发展公司已于2007年取得了相关地块的《国有用地使用权证》,而在开发商出示的2008年此块地的《佛山市顺德区建设用地规划条件》中,该地的“土地使用性质”一栏显示为“居住用地”。钟女士说,开发商依据这两份文件于2019年3月4日取得了《建设工程规划许可证》,“就在我们小区里的地,这些证什么时候有的我们全都毫不之情。”

钟女士说,按照相关规定,《建设工程规划许可证》取得之前必须在小区内进行公示,“但公示时间刚好在春节假期,公示地点有两个,一个是小区内东逸湾酒店的地下一层,是业主无法进入的私人隐蔽空间,另一个是已废弃的流动人口管理站建筑内,基本没有人踏足,这些都并非在规定的建设项目现场和村居。”因此业主认为公示存在问题。

业主认为规划有问题

涉事地块商品房已暂停施工

另一个让钟女士感到疑惑的地方是,在开发商出示的2008年相关地块的《建设用地规划条件》((2008)341号)的“其他”一栏中,显示“该规划条件参照顺建要点(2005)1017号相关指标”。那(2005)1017号是什么呢?在钟女士和其他业主的追问下,才知道这是相关地块2005年最先由政府部门核发的规划要点,当时已规划为“居住”,但约定了地块“建设时需按有关批准的详细规划执行”。“当时的详细规划是将此处规划为‘公共绿地’的,为何开发商还能依据此用地规划条件拿到《国有用地使用权证》,并定义为‘城镇混合住宅用地’呢?”

此外,钟女士称,2008年9月,(2005)1017号规划条件已被注销,开发商重新申请的(2008)341号规划条件用地性质已为居住用地,与2002年详细规划此地块为绿地相矛盾。

在听证会上,东逸湾小区的业主认为,相关建楼地块的《国有用地使用权证》所依据的2005年的规划条件是不合法的,因此要求撤销土地证。同时,2005年12月30日之前所有的房屋都已交付使用,所有的公共绿地、公共设施应当属全体业主共有,根据《物权法》第七十三条,全部交楼后小区的绿地属于全体业主共有的公共绿地,不应当随便变更为居住用地。因此要求撤销规划设计条件。

目前,该地块已经暂停建商品房的施工。

回应

建楼手续合法合规 正等待政府部门通知

广东东逸湾物业发展有限公司相关负责人对新快报记者表示,开发商已经根据政府的要求和东逸湾小区业主一起参与了相关听证会,也走了相关程序。此项目的手续是符合正常流程的,也是合法合规的,所以当时政府部门才给了报建。现在出现这个事情也是有一些之前的原因,政府也在跟进这个事情。目前所有的进展都在等政府的回复,项目也处于暂缓施工的状态。“什么时候开工、将怎么处理都要等待政府部门的回复。”

5月15日,新快报记者向佛山市自然资源管理局顺德分局发函采访,询问东逸湾小区公共绿地将建商品房等相关问题,但截至发稿前并未得到回复。

点评

改变共有部分用途

应当由业主共同决定

北京市盈科(广州)律师事务所高级合伙人律师马锦林分析,物权法第七十三条的规定,建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

在本案中,首先应当明确争议土地是否属于“建筑区划内的绿地”。根据业主们提供的详细规划方案显示,争议土地为公共绿地,即争议土地应属于物权法第七十三条规定的属于业主共有的“建筑区划内的绿地”。根据物权法第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定,改变共有部分的用途的,应当由业主共同决定,即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

在本案中,虽然争议土地的《土地使用规划设计条件》中“主导使用性质”系记载为“居住”,但在该规划书中亦载明“建设时须按有关批准的详细规划执行”,即应当依据该地的详细规划方案认定该争议土地的性质为绿化用地,开发商在未经业主同意的情况下擅自对该争议土地的性质、用途进行更改,是对业主共有权利的侵犯。此外,若开发商在与业主签订《购房合同》时曾对争议土地的性质作出了承诺,确认为绿化用地,而后又将该土地变更为居住用地,亦构成对《购房合同》中房屋土地状况约定的违反,构成违约,业主可选择追究开发商的侵权责任或违约责任。