自去年12月19日,广州针对部分商服类项目销售“放松”,于2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的商服类物业不再限定销售对象,意味着一批符合条件的公寓产品获得“解禁”,可销售给个人买家。公寓市场开始复苏,机构数据显示,无论是从5月份刚过去的几周看,还是从整个4月份及今年一季度情况看,在广州商用物业市场向好的大趋势中,公寓市场在其中表现最为亮眼。

■新快报记者 林超菁

5月新货套数今年以来最多

据广州中原研究发展部统计,上周(5.13-5.19)广州公寓市场需求保持,整体共计成交546套,较前一周上升19%,该环比涨幅相比当周一、二手住宅成交量4%和-1.9%的环比浮动,有大幅领先;广州中心区、外围区均有多个旧盘保持市场热度,多区成交量环比上扬。

数据还显示,在5月份首周(4.29-5.5),广州公寓市场迎来了4盘、约1536套新货积极补充入市,包括中心区广纸板块的越秀星汇海珠湾、外围区花都区府板块的时代云港、增城新塘的中海联智汇城等,均有243-532套不等的新货供应。加上紧随其后在5月第二周带来971套新货的合景天峻,整个5月份截至上周已有逾2500套公寓新货,相比4月份的1749套、甚至整个一季度的1918套新增供应量,均有可观的提升,已成为今年公寓市场新增供应最多的月份。

一季度成交量已达去年全年40%

在广州商用物业市场整体向好的趋势下,公寓市场在其中表现最为亮眼。合富大数据显示,4月广州商用物业中,除写字楼成交同比有所减少外,公寓及商铺均维持了之前的成交热度,且同比增幅明显,公寓同比增311%,商铺同比增295%。此外,今年“五一”假期所在周度数据表现不俗,三类商用物业同比均有所增长,其中公寓网签成交表现亮眼,成交套数及成交面积同比增幅双双达260%之多。

合富大数据录得4月广州公寓成交量为161652㎡,同比大幅增长311%,环比轻微下降2%,公寓市场成交活跃度得以延续,同时4月成交量也处于去年以来第三高的水平。4月广州公寓成交量前三的区域依次为南沙区、花都区及番禺区,主要由于这些区域内有成交热点项目作为支撑。例如,花都区的广州国际空港中心已经连续4个月成为广州公寓月度成交冠军,仅4月份便录得613套、总面积2.6万㎡的成交量;排名第二位的是南沙区的越秀总部国际广场,1.5万㎡的成交量引人瞩目;此外,广州中心区有广钢新城的中海花湾国际、黄埔区的佳兆业城市广场和天河区的尚塬颐都汇三个项目上榜,4月全市公寓成交(面积)Top10。此外,4月广州公寓新增供应近13万㎡,为近半年新高,市中心及外围多区均有不少新增供应货量。

而再往前纵观今年整个一季度商用物业市场,公寓市场表现依然最为突出。合富大数据显示,今年一季度各类商用物业新增供应明显减少,其中,写字楼新增供应同比及环比都有超七成减幅,与之对应的是写字楼成交也在减少,环比降八成;商铺成交量为15.3万㎡,同比增长57%,但环比减少52%;唯独公寓,整个季度成交超35万㎡,已达去年全年成交量的四成,是去年同期的近2.5倍,保持了去年年底以来活跃的成交水平,环比增5%。在一季度有春节假期影响之下仍能获得不俗的成交表现,表明去年新政的调整对公寓市场的拉动作用仍在继续。公寓成交回暖有大手成交拉动因素,但更多是散售活跃的带动,一季度成交量Top10项目就以散售居多。从成交区域看,广州今年一季度公寓成交(面积)Top10项目基本集中在外围区,像花都、黄埔、番禺及南沙4个区域的项目就占了9席;中心区仅白云金沙洲板块的广州城投保利金沙大都汇上榜,以162套、8464㎡的成交量排名第10。

市场观察

广州中原研究发展部分析指出,可以看到,外围推新项目继续受捧,加之多个旧盘热度保持,上周广州公寓市场延续近几周的平稳升势。4月广州公寓市场整体需求得以保持,多个近期入市的项目推新也受到市场关注,加之不少旧盘持续平稳成交,也说明“12·19”新政的利好刺激延续,个人买家需求仍在持续释放。此外,市场供应继续收获补充,4月全部项目个人都可购买,近期市场势头有望保持。

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌指出,公寓市场对新政调整反应最为迅速,去年底政策刚放开,成交量已经有较为明显的增长,而市场活跃度在一季度亦得以延续,个人买家重拾对公寓市场信心,开发商推货积极性也有所提高,预计未来一段时间公寓市场将能一改以往冷清局面。去年12月至今年4月,广州公寓市场月均成交量已达14.3万㎡的高水平,而对比去年1-11月月均成交量仅6.2万㎡,即新政调整后广州公寓市场月均成交水平是之前的2.3倍。4月广州公寓市场成交活跃度得以延续,为二季度成交带来良好的开局,预计整个二季度成交将向好。

近期公寓新盘新货

凯达尔枢纽国际广场

位置:广州市增城区新塘镇港口大道北

产品:首推65-107㎡Loft

凯达尔枢纽国际广场(International TOD Center,简称ITC)地处广州东部交通枢纽轴心位置,总建筑面积36万㎡,最高达260米,被列为广东省、广州市、增城区三级政府重点工程。项目实现交通枢纽上盖综合开发,集万豪酒店、印象城购物中心、写字楼、国际公寓等业态于一身,将成为广州东部的地标,也是国内首个真正意义上的TOD枢纽综合体,汇集三条国家铁路、两条城际轨道、四条城市地铁等九大轨道交通,以及出租车、汽车客运等一体化公交网络系统,形成了城区、城际、省际三个层次的“轨道高速生活圈”,全线开通后,“9+1”交通网络日均客流预计可达45万人次,年均吸纳客流预计约1.6亿人次。项目预计6月份开放售楼部和样板房,首推西塔22、23、24楼公寓产品,轻奢商务范,LOFT设计,4.5m标准层层高,灵动空间实现150%的超高实用率,均价预计3.5万-4万元/㎡。

万荟珑寓V-city

位置:广州市黄埔区开创大道与黄埔东路交界

产品:首推28-35㎡两到三房Loft

万荟珑寓V-city坐落在老黄埔南岗片区,临近广州地铁13号线南岗站,规划有公交车线路可接驳至地铁站。项目总体量约41万㎡,包括万达广场商业配套,6600多套公寓等,是集办公与商业等多业态于一身的综合体项目。一期公寓产品有两种,均为层高4.5米的Loft,得房率约140%,包括约28㎡2房2厨2卫,双钥匙可同时满足自住兼具出租、办公等多样需求;约35㎡2+1房2厨2卫,仅有100多套。项目开售时间及售价待定,据悉现阶段认筹可获总价9折优惠。

广州城投保利金沙大都汇

位置:广州市白云区金沙洲(近沙贝地铁站A1出口)

产品:全新二期约79㎡复式五房

项目地处白云区金沙洲,与金沙洲绿心公园仅一路之隔,与广州地铁6号线沙贝站A1口仅200多米距离,步行5分钟左右可达。项目规划中北区是自带的约5.5万㎡购物中心,南区在去年10月份首推公寓产品,均价2.1万-2.4万元/㎡。近期,项目将加推全新的二期新品,包含约79㎡的4+1房2厅2卫,层高4.5米,使用率最高达140%,户户带入户花园、明火明厨设计。据悉,新货预计6月份正式入市,售价待定,目前接受诚意登记。