随着越秀地产联手广州地铁的三个TOD“巨无霸”项目近日揭开神秘面纱,龙湖、合景旗下TOD项目的陆续面世,广州“轨交+物业”项目布局再次开启快进键。TOD综合体将迎来密集上市期,58安居客房产研究院首席分析师张波指出,TOD的发展可有效实现城市职住生态的平衡化发展,有效减轻中心城区的压力,并有利于将城市核心组团边缘地带的区域价值得到有效提升。
■新快报记者 何璐诗
加大拓展“轨交+物业”模式 有利城市平衡化发展
开发商近日的频频动作,让大家的目光再次聚焦到了“TOD”这个名词上。TOD模式即以公共交通为导向的开发模式,在轨道交通、公共交通的节点规划商业、商务等功能,再往外规划公园、住宅等。据不完全统计,目前已参与轨交物业综合开发的房企达二十多家,既包括全国品牌房企,也包括地方性地产开发企业。
近日,越秀三大TOD项目品秀星图、品秀星樾、品秀星瀚集中亮相。据悉,越秀地产轨交物业项目总建筑面积将增至约320万平方米,未来将会覆盖25000位业主,约占公司总土地储备的15%及一线城市土地储备的36%。
越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研曾指出,“以广州(楼盘)为例,现在广州地铁是400多公里的运营里程,未来将超过1000公里运营里程,会产生更多的地铁站点,包括各种设施。越秀地产看到未来这块发展空间,今年跟广州地铁开展了合作。在大湾区,我们轨交业务未来会占到整个公司业务的一半以上。”
越秀地产方面更表示,根据国家发改委批准的相关发展规划,2023年广州将新增33个轨交站场,目前越秀地产正在对33个站场进行研究和筛选,对其中的大部分站场有投资兴趣。目前已经有新项目在推动合作,目标是每年能有100万平方米的土地储备注入到上市平台。
“TOD模式有利于城市有良性发展”,张波指出,一二线城市往往都存在各类资源在中心城市过度聚集的现象,城市周边往往容易建成“睡城”,TOD的发展可有效实现城市职住生态的平衡化发展。
房企抢滩TOD蓝海 毛利率较一般高
TOD模式会带来人口和企业的加速集聚,改变城市经济格局,随之而来的,则是房产企业价值的提升。张波认为,以城市轨道交通为骨干TOD模式不但在日本和香港地区已经充分证明了其衔接性、成长性和聚合性,对于房地产开发也具有直接的利好效应。
但是由于开发模型本身还存在一定差异、不同城市之间的发展路径也会各有特点,很多国外或境外的样本和案例,国内部分城市的案例并不能在其他城市直接照搬照抄,如何通过TOD来实现自身优势的突显,通过精准定准和有效规划,实现复合产业资源的叠加是值得关注的要点。
积极聚合业态、出行动线,让生活变得高效;优化社区服务,让生活变得有活力、人性化……TOD模式的价值在于其对资源的凝聚作用,而凝聚的背后也为开发商带动更多的盈利能力。张波表示,TOD的本质并不是轨道和房子的简单相对,而是以城市配套服务商的思维模式,通过轨道的连接优势,在空间上、内部要素间、人群流动上产生完美“化学反应”,并在此基础上带动土地溢价和物业升值,为房企发展带来更为广阔的空间。有业内人士指出,“公开市场拿地毛利率能达20%以上算很好,而轨交项目的毛利率一般平均达30%或以上,预计在项目的周边配套发展更完善时,房子的售价能再调升,故开发商将加大拓展‘轨交+物业’模式。”
广佛部分TOD项目
品秀星樾
项目位于黄埔开创大道以南、紧靠萝岗飞晟文汇,距离地铁6号线香雪站约500米。区内还有在建21号线,可快速通达天河,还有规划7号线二期,可通达海珠、广州南站,以及规划有轨电车1、2、3号线,日后形成三地铁三有轨交通网。品秀星樾总建筑面积达93万㎡,绿化率为约34.5%。项目分4期开发,共62栋。其中包括高层洋房、情景洋房、5.8万㎡商业配套、12年一站式教育(1所中小学+2所幼儿园)、广州图书馆、公交首末站、农贸肉菜市场等。项目内部配备了两大MALL级商业街区,有别于一般的社区底商,其利用14米的大高差,做了退台式设计,把MALL级商业引入社区。首期即将推售83-124㎡三至四房。
品秀星瀚
项目位于地铁22号线陈头岗(在建中)上盖,22号线设计时速高达160公里,未来将快速接驳1号线、2号线、3号线、7号线等地铁线路,项目离广州南站枢纽只有1站距离。同时,番禺交通“大动脉”南大干线(在建中),未来可快速达万博CBD,东晓南放射线(在建中),将南站与东晓南距离缩短至约9.5公里,畅达海珠城心。东新高速北连荔湾老城区,通达广钢,南连南沙,西连佛山的高速公路。
品秀星瀚总建筑面积达88万m2,社区内12年教育、约1.7万㎡商业配套、公交首末站、半空摩天花园等生活配套。户型涵盖建面约85㎡、95㎡、115㎡三至四室设计,拥有入户花园,客厅最低约3.6米面宽,并有实用L形、U形厨房设计、智能感应灯光系统、入门挂钩等。
龙湖·揽境
该盘是龙湖在广州打造的首个TOD项目,作为品牌在广州第五个全新项目,首次以同步国际的“城市连接”为打造概念。产品形态涵盖居住、商业、办公等。该项目位处长岭居唯一有轨电车1号线岭福站上盖,可接驳地铁21号线,一轨连接天河CBD。根据目前公布的21号线运行时刻表,从长岭居的长平站出发,到科学城苏元站仅6分钟,乘坐快线至天河员村站约20分钟。
项目紧邻近40万㎡长岭门户商业,配套超6万㎡万达商业等5大国际级商业规划;美国顶级名校格兰纳达山学校、英国修仕倍励国际学校等5所国际全龄教育;周边有黄旗山、油麻山、萝峰山等一系列山景公园、森林公园环抱。楼盘内将打造约20000㎡的巨幕公园,包括360°全景观游泳池、定制级儿童游乐场、全龄架空层活动空间以及多功能中央景观会客厅,将“纽约中央公园式”住区感受带到广州。项目将推出建面97-120㎡的三到四房,全南向采光,并配有豪华景观阳台和高品质雅装。目前揽境CBD龙湖品牌双展厅正式开放,包括天河奥体优托邦首层和黄埔萝岗万达广场首层两个城市展厅。
臻林
项目处于天河公园板块之上,地处珠江新城、天河北、金融城、琶洲4大商圈圈心交会处。邻近天河公园地铁站,未来三条重要地铁线路的交会点。通过地铁11号线,半小时内到达越秀、海珠等市中心重要商圈。此外横跨东西的13号线与21号线,一路连通智慧城、科学城、知识城、新塘、朱村等。
项目的绿化覆盖率约39%,更在26层打造空中庭苑,种植了许多来自异域他乡的奇花异草。项目聘请日本皇室园林御用单位——植藤工艺来全程参与施工,打造私属的艺术禅意枯山水园林。设计师将石与木围绕,运用影、石、光、交、绿、华、风、流,水、绿、颜、柔、育、辉等元素造景,并将园林整体抬高3-5米,在小区营造瀑布、假山、庭院、水景;空中庭园有沙发座、躺椅、草坪空间等。项目仅222套,主力户型为建筑面积113㎡-172㎡三至四房,其中约80%以上户型产品均带有5.3-6.8米的主观景阳台。
三水天聚广场
广佛肇一体化经济圈开创了广东经济发展的新实践。应运而生的就是连接三城的“广佛肇城轨”。通过这条城轨,极大地拉近了三城之间的时空和心理距离,节省了沿线居民的出行时间成本,使得城市之间的“同城效应”加强,并形成“一日生活圈”,便于各地居民在三城之间的日常通勤、上学、购物、休闲、娱乐等日常出行活动。
位于佛山市三水区的天聚广场,该项目集长途客运站,公交总站、城轨三水北站于一体,形成“三站合一”的无风雨城市交通枢纽,实现各功能区与交通枢纽站点全面串连,同时融合本土岭南建筑风格,在站场处上盖住宅、公寓、集中商业,合理有效地利用站场的人流吸聚优势,提升项目的商业价值,堪称较科学的TOD规划模式,作为抵达三水的枢纽门户的城市名片,未来将为三水的交通、经济、旅游、购物、服务等各方面作出卓越贡献。
