小心!“以租代售”暗藏多项法律风险,广州中院特发出司法建议书

近日,记者从广州市中级人民法院获悉,广州两级法院曾受理过多宗涉及“以租代售”所引发的租赁纠纷,针对“以租代售”存在的法律风险,广州中院建议尽快出台监管文件,规范项目销售,同时加大查处整治力度,设立租金监管制度。

■新快报记者 何生廷 通讯员 云法宣

●案例:

租公寓超过20年 超时部分判无效

2017年4月12日,原告吴小姐与被告广州市恒×置业有限公司签订“云城×悦”公寓租赁合同以及房屋租赁权赠送协议,合同签订后,吴小姐一次性以转账方式支付了全部的租赁费用423000元。

根据双方签订的合同,恒×置业公司将云城×悦公寓一套房屋交付给吴小姐有偿租赁,租赁期限自2018年1月1日至2037年12月31日止,并约定于2038年1月1日至2042年12月31日为免费赠送的租赁使用权。

然而,一直至2018年6月27日,被告仍未交付公寓给吴小姐使用。因沟通无果,吴小姐起诉至白云区人民法院,要求恒×置业退回租赁费用423000元,并且支付因其单方违约造成解除租赁合同的违约赔偿金42300元以及逾期交付违约金15228元。

经审理,白云法院认为,合同法规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”根据双方约定,租赁期限实际上是从2018年1月1日至2042年12月31日,租赁期已经超过二十年,故双方基于《租赁合同》形成的租赁合同关系应是始于2018年1月1日止于2037年12月31日,2038年1月1日至2042年12月31日部分为无效。

白云法院作出判决,确认双方签订的“云城×悦”租赁合同于2018年9月7日解除;被告恒×置业退回租赁费423000元;以及支付违约赔偿金42300元。

●法院建议: 尽快出台监管文件 保障承租人合法权益

在《司法建议书》上,广州中院表示,广州市两级法院近来陆续受理了多宗涉及“以租代售”的长租公寓所引发的租赁合同纠纷案件。

此类案件主要焦点问题集中在开发商利用村集体用地建设的租赁住房未经合法报建、租赁合同期限超出20年、房屋交付没有标准等。

法院在案件的审判工作中,发现此类“以租代售”的长租公寓运营模式背后隐藏着较为突出的法律风险。

为此,广州中院提出了相应的建议。

广州中院建议,由政府部门主导或引导,配合使用已经联网的不动产登记信息,建立健全信息公示披露制度,针对具体项目发布购房、租房风险提示,提醒广大市民相关项目可能存在的风险。

“以租代售”项目主要目的在于规避商品房限购政策,部分开发商用“以租代售”的擦边球方式转让房屋使用权,监管部门应尽快出台相关政策规范此类交易,并出台“示范性”合同文本,作为租房过程中的合同模板,保障承租人的合法权益。

在监管方面,对于尚未取得合法报建的违法建设项目要加大查处和整治力度,不允许此类项目进入租赁市场,并且设立有效的租金监管制度,防止出现开发商转移资金或资金链断裂情况下,业主因无法继续获得房租驱赶承租人。