11月新增供应创年内新低、外围区“流量大盘”出现阶段性“缺货”……诸多原因导致11月广州新房成交创低位。根据监控显示,11月广州网签一手住宅成交量为5907宗,环比下跌4%,总成交面积为65.26万㎡,环比下跌1%(该统计已剔除2979套安置房)。剔除回迁房后网签量年内仅次于2月,为第二成交低位。
■新快报记者 丁灿
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供货能力不如春节, 买家选择空间收窄
11月新增供应仅3875套(41.9万㎡),创年内新低。按照过往两年“惯例”,第四季度至来年春节前将有一波供货潮,以配合买家年底购房的习惯,而今年11月市场面临“无米之炊”,大市供应能力甚至不如春节月(2月,5003套)。其中,中心六区供应量环比“全线下跌”,加上高地价全新盘入市速度缓慢,买家选择空间收窄。
另外,广州中原研究发展部认为,外围区“流量大盘”出现阶段性“缺货”,未能立竿见影刺激成交。去年第四季度,番禺亚运城推出过千套单位,此外如南沙金洲板块、增城永和板块等大盘亦集中推货刺激成交,由于流量大盘备受市场欢迎,成交周期短,可支撑整体成交。但今年11月除亚运城录得376套成交外,其他区域大盘成交均不超过200套,去年同期成为一手货仓的南沙,11月竟无一盘进入成交TOP10榜,这一情况导致部分买家购房计划暂缓。
今年上半年得益于土拍市场升温、大湾区规划落地等重磅利好,3-5月行情升温,但自6月官方重申严格把控楼市态度后,市场气氛渐趋平淡,加上经济大环境、缺乏楼市利好带动等因素影响,买家购房心态产生变化。
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荔湾表现抢眼,
买家青睐90平方米以下户型
11月成交保持“逆市上涨”的仅海珠、荔湾、黄埔、番禺四区。其中中心区荔湾表现抢眼,该区本月成交7.47万㎡(624宗),环比增加28%。据了解,由于广钢新城中小户型单位买少见少,未来新地块产品亦主要以三房以上大户型为主,因此不少买家加快对两房、90平方米以下户型单位购入速度。另一方面,由于预计明年一季度广钢高价地块项目即将入市,其盈利售价将在6.5万-7万元/平方米,不少买家担心板块整体价格上调,亦“当机立断”入市。
此外,黄埔本月成交8.75万平方米(851宗),环比增加27%。该区成交目前主要以知识城板块楼盘为主,包括万科幸福誉、龙湖双珑原著等,主要原因是21号线开通至天河在即,买家担心地铁开通后楼盘涨价,于是加快入市步伐。另一方面知识城新一批项目即将进入入市阶段,其中包括保利拾光年、时代印记,市场预计新入市项目定价将比现时在售项目高,开发商亦有意借机吸客,刺激买家加快入市。
2019年11月广州一手住宅网签宗数TOP10
排名 楼盘 区域 网签宗数 网签面积(万㎡)
1 广州亚运城 番禺区 376 4.15
2 誉山国际 增城区 184 1.77
3 万科幸福誉 黄埔区 175 1.52
4 科慧花园 增城区 172 1.70
5 实地常春藤 黄埔区 140 1.43
6 保利和光晨樾 荔湾区 136 1.80
7 龙湖双珑原著 黄埔区 134 1.43
8 绿湖国际城 增城区 109 1.16
9 融创文旅城 花都区 107 1.15
10 兰亭盛荟 天河区 105 0.93
(数据来源:广州中原研究发展部,上月26日-本月25日)
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下月全市18个全新项目齐亮相
11月供应创新低,据中地行不完全统计,12月广州全市共有22个项目有动作,15个全新开盘,5个开放营销中心,3个旧盘加推,合计约3362套货量。
中心五区方面,12月份白云区3项目有供应,越秀区、天河和荔湾区共4项目有供应,越海珠0供应。越秀区世茂天越是一栋总高50层的超高层建筑,项目已于11月23日开放销售中心,主推建面130-210㎡住宅四房,即将全新开盘;荔湾区新世界凯粤湾加推76-143㎡二至五房的户型覆盖刚需与首改,均价约43800元/㎡;天河区两全新项目入市,臻林预计12月开盘,项目户型涵盖74-86㎡两房,113-124㎡三房,135-172㎡四房,213-215㎡大平层,保利天汇为小新塘旧改项目预计12月份开盘,首推建面78-112㎡的三房和四房。
白云区中铁诺德·阅泷样板间已开放,预计12月开盘,将主推高层住宅,产品为建面80-120㎡的三至四房;保利阅云台预计12月开放营销中心,产品涵盖平层单位和建面约80-100㎡咬合复式单位,首期推出77㎡三房和88㎡复式四房产品;花生大厦已开放销售中心,主推2栋建筑面积45-66㎡的商住两用Loft产品,双钥匙,精装交付,层高4.5米,预计12月初开盘。
外围区域方面,黄埔、南沙成为12月的供应主力,番禺和增城合计共3项目有动作,其中黄埔区将推出5个全新项目。
从12月供应来看,货量依然不多,但全市约18个全新项目亮相,将上演2019最后一场楼市大战。新货项目户型涵盖刚需以及改善型的置业产品,市中心和地铁沿线盘将会受到更多关注。
12月新盘新货
区域 板块 项目名称 全新盘/旧盘加推 产品类型 户型
增城区 朱村 华润置地润悦 全新盘 洋房 85-140㎡三至四房
中新 中国铁建国际公馆 全新盘 洋房 103-150㎡复式四房
越秀区 五羊邨 世茂天越 全新盘 洋房 130-210㎡四房
天河区 天河公园 臻林 全新盘 洋房 74-215㎡二至四房
智慧城 保利天汇 全新盘 洋房 78-112㎡三至四房
南沙区 明珠湾 中交·汇通中心 旧盘加推 公寓 48-72㎡Loft
灵山岛 灵山岛金茂湾 全新盘 洋房 68-252㎡二至六房
灵山岛 绿城柳岸晓风 全新盘 洋房 96-141㎡三至四房
灵山岛 越秀明珠天悦江湾 全新盘 洋房、别墅 90—150㎡
南沙湾 领南丨星河·荣誉 全新盘 洋房 94-128㎡三至五房
黄阁 中国铁建海语熙岸 全新盘 洋房 90-125㎡三至四房
荔湾区 芳村 新世界凯粤湾 旧盘加推 洋房 76-143㎡二-五房
黄埔区 知识城 万科幸福誉 旧盘加推 洋房 79-101㎡三至四房
长岭居 广州龙湖·揽境 全新盘 洋房 99-122㎡三至四房
科学城 富力悦禧城 全新盘 洋房 73-120㎡二至四房
知识城 保利拾光年 全新盘 洋房 62—96㎡两至四房
科学城 绿地杉禾田晶舍 全新盘 洋房 98-123㎡三至四房
科学城 珠光U-TOWN 旧改盘 洋房 92-128㎡三至四房
番禺区 华南 中国铁建花语岭南 全新盘 洋房、别墅 110-198㎡
白云区 太和 花生大厦 全新盘 公寓 45-66㎡三至六房
三元里 保利阅云台 全新盘 洋房 77—100㎡平层复式
江高镇 中铁诺德·阅泷 全新盘 洋房 80-120㎡三至四房
(数据来源:中地行)
