近日,颇受关注的南沙灵山岛再次成为热门话题。区域内首个开卖的住宅项目金科博翠明珠,售价2.7万—3.2万元/平方米,开盘去化七成左右,据悉客户主要冲着灵山岛的规划利好而去。12月,该片区还有越秀绿城柳岸晓风、越秀天悦江湾、灵山岛金茂湾等几大项目推出市场,3字头的楼价你会不会埋单?
■新快报记者 丁灿
片区价格或稳定在3.1万—3.2万元/平方米
11月22日晚,金科博翠明珠开盘,售价2.7万—3.2万元/平方米,当天推188套去化七成左右。据克而瑞广州区域首席分析师肖文晓介绍,其中天河、番禺和海珠的客户多一些,南沙本地的占比不高,主要还是冲着灵山岛的规划利好而去。
广东中原地产项目部总经理黄韬表示,12月该片区陆续入市项目均价会在3.1万—3.2万元/平方米站稳。黄韬分析称,因为配套和交通兑现还需要时间,3-5年入住率不高,如珠江新城当年一样,需要一个演变过程,拉长远看8-10年价格有较大上涨空间。灵山岛采取海绵城市设计,沿江都是休闲景观带,标准和格局高,学校配套落地迅速,岛尖写字楼3-5年已迅速盖起。因此,目前购买该板块的多为高端买家。
持类似观点的肖文晓表示,一个全新开发的区域成熟是需要时间的,从自住来讲,一开始肯定会面临生活氛围不足、公共配套欠缺的短板,好处是规划的起点较高,整体性也比较强,将来各方面都很有想象空间。最大的优点就是区位,不管是粤港澳大湾区的几何核心,抑或是南沙自贸区的发展高地,都展现了它未来的升值潜力,但也意味着这些规划利好的兑现是需要时间的,也是有不确定性的,而目前的楼价预支了一部分投资前景。
开发周期较长,如有资金需求价格有调整空间
灵山岛的区位优势得到业内众多人士的认可,广州世联市场部经理崔登科认为,虽然灵山岛规划有众多利好,但在目前行情下,整个市场偏冷,投资客很少,且灵山岛的门槛也较高,如果整体市场都放量了,之后南沙会跟着一起放量。
“未来前景不错,但是配套落地有点慢,区域的城市化进程相对较慢,教育、商业等比较少,最关键的是要引入人口,特别是产业人口。目前南沙居住,主要集中在金洲、黄阁,特别是金洲配套相对成熟,而灵山岛的配套落地可能需要较长的时间。”
在崔登科看来,灵山岛3字头的价格依然有调整空间,“每一个项目不是说开盘一次就全部卖光,是有一个开发周期的。例如,可能开发三年,第一年可能是亏损的,但是第二年可能利润差打平了,第三年就有很好的盈利。价格调整的空间肯定是有的,就看开发商缺不缺钱。”
近两年出让15宗商住商服用地,规划人口近5万
自2014年8月启动建设以来,灵山岛尖片区2018年底基本完成基础设施建设,接下来将逐步完成产业导入。据记者初步统计,近两年灵山岛尖共出让商住商服用地15宗,其中较高楼面价达17230元/平方米,为佳兆业、金茂竞得的两宗地块,而近期出让的2019NJY-12楼面价有所回落,为10981元/平方米,由来自深圳的华丰世纪投资集团竞得,按公告要求,华丰须在该地块成交后30天内与横沥镇七一村村民委员会签订开发协议。
根据明珠湾起步区产业发展定位,重点推动金融及总部项目落户,打造粤港澳大湾区金融集聚区及总部经济示范区。目前已落户中交汇通中心、越秀金融国际中心、国际风险投资中心等28个项目,中远海运华南总部、中联运通湾区总部、粤财控股金融总部等一批高端产业项目正在接洽,产业集聚效应逐步形成。
去年广州市国土资源规划委员会发布实施的《南沙新区明珠湾起步区灵山岛尖控制性详细规划修改》成果通告,优化灵山岛尖城市控制要求,在保持原控规各片区主导功能的基础上增加用地兼容性同时按照“强化功能集约用地完善设施、提高承载力的原则”进行调整。考虑交通条件和城市形态,为促进土地集约利用,整体毛容积率由1.02提升为1.32,增加0.3。规划总用地面积为348.5公顷,建设用地面积324.18公顷,总建筑面积458.43万平方米,拟容纳居住人口4.89万人。
12月片区内几大全新项目同台竞争
据中地行预测统计,12月灵山岛尖有几大全新项目将开盘。其中金科博翠明珠已开盘,售价2.7万—3.2万元/平方米,项目开盘首推4栋和6栋洋房单位,户型涵盖建面83-143㎡江景洋房。
另外,灵山岛金茂湾已开放营销中心,项目将推68-252㎡二至六房住宅;柳岸晓风首推建面96-140㎡江景三至四房;越秀明珠天悦江湾项目已于11月16日开放营销中心,首期推4#洋房、9#,10#,11#叠墅产品。
