近日,各地“因城施政”微调楼市政策,如广州个税和社保缴纳记录作为相互补证资料,佛山对诸如本科等人才买房进行松绑,便于让更多的人获得购房资格。同时,年底往往是开发商冲全年业绩的时刻,楼盘优惠较多,那此时是不是买房好时机呢?

■新快报记者 丁灿

供应

一手住宅供应面积创近5年新低

今年1-11月,广州一手住宅共供应701.4万平方米,较去年同期下跌22.8%;共成交776.9万平方米,较去年同期下跌2.4%。克而瑞数据显示,从供应情况来看,今年1-11月广州一手住宅供应面积创近5年新低,比2017年的供应面积还要再少上十几万平方米。自6月官方重申严格把控楼市态度后,市场气氛渐趋平淡,加上经济大环境、缺乏楼市利好带动等因素影响,一手住宅预售证的发放速度有所放缓。另一方面,2018年共成交住宅用地(包括纯住宅用地、商住用地)1162万平方米,其中前三季度仅成交了383万平方米,土地成交集中在四季度爆发,共成交了779万平方米,意味着去年有67%的土地无法在今年上市,这也是今年一手住宅供应面积减少的原因之一。

从成交情况来看,今年1-11月广州一手住宅成交面积同样排在近5年同期倒数第一,与2016年的成交大年相比,销售面积相差了超500万平方米。从供求情况来看,近5年1-11月同期,仅2018年为供过于求,其他4年均为供不应求。而今年前11月同样延续了2018年以前供不应求的情况,供应缺口面积为75.5万平方米。

政策

近期各地调整频繁,但以稳定为导向

近段时间以来,各地楼市政策频繁微调。11月深圳调整豪宅税,将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子定为普通住宅,满两年可免征增值税;佛山调整限购政策,在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制;在非本市户籍居民购房人资格查验过程中,广州个税和社保缴纳记录作为相互补证资料;12月10日,江苏省张家港市取消住房限售的信息从当地流出,不过11日宣布暂停……

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,根据当前全国房地产市场的走势,实际上政策稍微放松也是符合预期的。但很显然,这一轮政策放松方面,直接放松的动作确实不多。当前在政策调整方面还是有各类顾虑,或者说各地地方政府不太愿意在政策调整方面打第一支枪,进一步说明了政策调整方面依然是以稳定操作为导向。出现像张家港这样政策一日游的做法,说明在放松方面还不成熟,或者从稳定市场预期的角度看,政策是否放松预计还需要更科学评估。

目标任务

近七成房企目标完成率达90%以上

据克而瑞数据显示,从房企目标完成情况来看,截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中,近七成房企的目标完成率已达到90%以上。其中,包含世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙在内的九家房企已提前达成了全年目标。但同时,也有超两成的房企目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期,势必将加大营销力度,以价换量趋于常态化,成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下,唯有抓销售、促回款,才能更好地抵御市场下行风险。

克而瑞分析称,尽管今年还剩下一个月,且最近各种政策频繁发布,以宽松为主,但宽松的幅度并不大。对于市场来说,也很难全面升温,因此今年广州楼市的成交情况相对于过往几年,仍然是比较惨淡的。

近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告判断,预计珠三角以及长三角存在多个核心带动,故未来楼市前景看好,未来三个月内住房市场稍热,存在上涨可能。

业界建议

年底是不是置业好时机?

年底冲业绩不少楼盘会推出优惠,那此时是买房好时机吗?

现时广州市场确实是一个购房的窗口期,政策上稳中见松,意味着调控不会再度加码,而是会有鼓励合理住房需求的倾向,市场有望因此逐渐走稳;市场上折扣优惠较多,意味着购房者还可以用比较实在的价格买到心仪的房产。实际上,由于过去几年广州卖地的价格都不低,基于成本考虑,接下来入市的项目定价都不会太低的,这也成为了广州房价的有力支撑,基本上也可以打消购房者对后市价格进一步下挫的担忧。

——克而瑞广州区域首席分析师肖文晓

从我们的监控来看,佛山限购政策调整后客户上门量和成交量没有特别明显的改善,所以说目前来看此类调整的效果一般。稍微放松一些的政策出台之后,市场反应一般。我不觉得广州年底是买入最好的时候,要看明年三到四月份会有什么变化,现在整个市场偏冷,如果明年三到四月份能调整一下的话,可能会好一些。

另外,年底肯定不少楼盘有价格优惠,但是明年上半年可能会优惠更多。因为明年上半年开发商要还一些债券和银行借款,那时可能楼价优惠幅度更大。

——广州世联市场部经理崔登科

近日社科院的报告里提到珠三角部分城市楼价存在上涨可能,这个很有可能。现在大湾区整体市场相对来说有一定的上涨动力,特别是支持港澳人士在内地购房,从目前来看,除了深圳、广州不是特别明显以外,像中山、惠州、东莞等都有一定的港澳人士购房,这肯定会利好珠三角二三线城市的楼市。同时,有些城市的楼价已经回落,到了相对的底部,或者说调整到位。

至于现在是不是买房的好时机,特别是广州,楼价已经调整了一段时间,外围区相对明显一点。二手房的下降空间也很明显,基本上年初到现在调整降了15%以上,个别的地区和个别的项目,甚至达到25%。现在整体来说,一手也好,二手也好,客户相对少一点,很多买家对未来的预期下降。特别是一些改善型的买家,他的二手房也卖不出去,腾不出名额,或者说是资金也有困难,所以导致一手房也受影响。目前来说价格已经出现了很明显的回调,特别是南沙、增城,但市区保持稳定,有一些新盘可能存在结构性上涨。

所以,我一直都认为自住而且有能力买房的,就不要等了,有合适的随时可以买,已经差不多到阶段性底部了。但是纯投资的买家,要谨慎,因为明年初仍然会延续下降的趋势,这是一个惯性。

——广东中原地产项目部总经理黄韬

年底是买房的时机。一则最近市场低迷,很多楼盘都有年底冲业绩目标的需要,所以价格也特别优惠。二则广州这种大城市,人口增速快,对住房的长期需求多,房价长期还是看涨的。

——地产经济学家邓浩志