■广州历史建筑合理利用实施办法出台
还可增加室内面积,历史建筑又有大红包
■策划统筹:新快报记者 何姗 ■采写:新快报记者 何姗 方汝敏 ■图片:栖枟
广州不少历史建筑活化的咖啡馆、西餐厅无法获得场地使用证明,只能非法无证(工商执照)经营,这一困扰历史建筑活化利用的政策壁垒有望破除——昨日由广州市政府发布的《广州市促进历史建筑合理利用实施办法》(下称《实施办法》)规定,利用历史建筑从事经营活动办理商事登记,涉及改变房屋使用用途、未取得不动产登记证明的,街道办事处应当出具场地使用证明(临商证明),这是继去年12月出台的有关历史建筑修缮补助新政后又一对历史建筑利好的“大红包”。
《实施办法》还有一系列利好:可以增加室内面积;国有历史建筑租赁期放宽至20年;从事公益类的可予免租金使用;从事科技孵化、文化创意、非物质文化遗产保护、中华老字号经营、岭南民间工艺传承、传统制造业展示以及市政府鼓励的其他业态,给予一年的免租金期,第二年开始租金减半收取;已出让地块上保留历史建筑可办理确权等,都是鼓励历史建筑利用的政策突破。
据广州市规划与自然资源局相关负责人介绍,修缮补助和《实施办法》是让历史建筑业主的责权利对等,《实施办法》是从活化利用角度给予激励。
据称,《实施办法》是市政府2019年度重大行政决策事项,目的是探索历史建筑保护利用新路径、新模式和新机制,将文化旅游产业培育成为广州经济新的增长点。
利好一 街道办要为“住改商”出场地使用证明
业主:做不做得到?
场地使用证明是《新快报》几年来一直呼吁解决的难题(详见2016年7月20日《禁“住改商”、民宿不合法, 谁愿意投资保护老房子?》《广州民宿业面临无证经营风险》报道),拥有众多历史建筑的新河浦所在的东山街党工委负责人向新快报记者表示,目前办理临商证明,仍然按《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》(穗府办规〔2016〕8号)执行,其明确规定不得在住宅从事餐饮、娱乐等容易污染环境、扰民的行业。对不符合规定的临商办理申请不予批准。
《实施办法》出台后,“做不做得到又是另外一回事”,广州市历史建筑越秀区启明二马路2号的业主梁敢为将信将疑。
即使其房子被列入住建部历史建筑保护利用试点项目,他一直拿不到场地使用证明,没法办食品经营许可证,去年,偷偷开的咖啡馆两次被查,最后只好关门。
早在2012年,酷爱老房子的梁敢为就耗资过百万元,将买下的这座带花园的红砖小洋楼进行修缮活化。2018年,“想着要为社会作贡献,打开门让大家进来参观”,他想开个咖啡馆,但向街道办申请场地使用证明时,街道却不肯发。他拿出市名城办加盖公章的有关支持列入试点的历史建筑开设咖啡馆的文件,但街道办却不肯办。
他叹气道:“列入试点后什么扶持政策都没有,感觉只是纸上谈兵。”
“办不了临商证明,活化就全‘死’了。其他什么政策都没有用。”梁敢为说,“其实只要有政策开放历史建筑活化利用,会有很多很多有情怀、喜欢修缮老房子的人投资,根本不需要政府出钱补助。但现在我不敢投入资金进行保护开发了。”
而梁敢为所在的大东街道办负责人表示,场地使用证明的办理“在保护历史建筑完好、保障居民生活不受干扰的前提下,严格按照相关法规文件进行审批。”但并无具体说明是什么法规文件,也无说明什么情况属于居民生活不受干扰。
对此,市规划局相关负责人表示,《实施办法》出台后,街道必须执行,这是政府规范性文件,是有法律效力的。
利好二 增加室内面积或调整楼层层高
业主:接地气,九成商业改造都会改层高增加面积
《实施办法》规定,历史建筑进行合理利用,可以在建筑内部增加使用面积或者调整楼层层高。不计算容积率,不办理产权登记,无需补缴土地出让金。历史建筑内、外部增加面积或者内部调整楼层层高,不得改动主体框架及遮挡体现历史风貌特色的部位、材料、构造、装饰,建筑内部空间及外观形象应可通过拆除增加或者调整的部分予以恢复。
看到《实施办法》允许在建筑内部增加使用面积或者调整楼层层高,增加的使用面积不办理产权登记的政策,谢夏祥很高兴。他是广州第一家专注活化历史建筑、老房子为民宿的品牌“栖枟”的负责人,去年活化位于沙湾古镇的历史建筑、被列入广州市历史建筑保护利用试点项目——栖枟·农荫厅时,就遭遇了建筑层高的困扰。
“农荫厅2号楼是层高3.9米的住宅,根据现行住宅面积计算规范,申报规划许可时会被加倍计算面积,导致申报面积与产权证上的不符,不得不将2号楼的性质从‘住宅’改成‘商业’。”可这又为谢夏祥带来了新的烦恼:
“消防部门可能会以商业建筑的消防规范要求2号楼,如果要按这个消防规范改造,活化成本会更大。”
“但按照新政策,加倍计算面积后不计入产权,就无需改为商业用途也能通过规划许可。”
而梁敢为则认为:“旧楼楼底高,差不多九成商业改造都会改动楼层高度也顺便增加面积的,如果《实施办法》允许,是非常接地气的。”
但是,另一方面,针对在实际改造中调整楼层,一名城委委员却指出:“调整层数就会改变主体(框架)结构,这个条款前后自相矛盾,容易误导。因为建筑内部加层会改变承重结构和内部结构。建筑原来的承重无法支持新增混凝土楼板,必须重新做基础和框架,这样做等于把建筑内部全部拆除重建,包括屋顶,这对历史建筑的干预过大。
同时,外立面和围护结构是相连的,如果改变层数,甚至会连外立面都保不住。”
他认为正确的做法应是“允许在层高较高的空间加建轻质可逆的阁楼,不允许拆除原结构调整层高,改建新层数”。
《实施办法》规定,为满足消防、市政公用等专业管理要求而需在建筑外部增加附属面积的,应当遵循满足功能的最小尺寸和最少改变外立面的原则,最高不得超过既有建筑总建筑面积的20%。
负责历史建筑修缮技术咨询服务的华南理工大学建筑学院林佳博士则提出:“如允许在建筑顶部增加附属用房,则需制定不同设备与其所需用房大小、高度的相关标准,并严格执行和及时巡查。不然将有可能出现增加面积、高度大于设备所需并用于其他目的的情况,从而导致建筑面积不合理扩大、结构安全问题、整体高度增加和第五立面的改变。”
利好三 完善内部改造、增设消防设施
业主:改楼梯会破坏格局结构影响使用
《实施办法》为解决消防审批制约历史建筑活化利用的突出问题,提出通过改建和增加内部楼梯、增加内部连廊等方式,最大限度满足现行国家建筑规范强制性条款要求。允许在非主要立面外增加一定比例的附属面积用于设置消防疏散楼梯或者连廊等消防设施;采取设置火灾自动报警、喷淋装置(或简易喷淋)等消防技术措施。
市名城委委员郑力鹏指出:“这是优先满足现行防火规范的条款,与遗产保护原则有冲突。应以保护优先,达不到现行规范要求的,应降低使用强度和使用人数。”
曾将两个历史建筑活化成民宿的建筑师李永泉认为:“住宅性质的历史建筑楼梯百分之八九十都无法满足现行的消防规范,按现行规范楼梯宽度不小于0.9米,这样要求历史建筑没有意义,否则只要改造历史建筑就要改楼梯,这会牵涉到墙体、结构、格局等,牵一发而动全身。很有可能因为这条规定,大家都不去活化历史建筑了。
另外改楼梯还会减少使用面积,影响功能的使用,像我们改过的历史建筑农荫厅,楼梯如果按照消防规范需要扩大到房间里,这样房间就做不了客房。”
为了农荫厅活化后符合消防要求,负责人谢夏祥主动研究了现行的消防规范,“有条件执行的,我们都按规范执行了,例如逃生指示灯、应急灯、烟感等。”但有些要求,谢夏祥表示无能为力,“农荫厅没办法挖蓄水池做喷淋。”
负责评审农荫厅设计方案的广州大学汤国华教授指出:“要做喷淋必须在历史建筑楼顶天台或地下建蓄水池,不能靠自然供水。喷淋的蓄水池有容量要求,如果在天台建,历史建筑无法承受它的重量;如果在地下建,会损害建筑的基础。”
他又说:“砖木结构的房子不提倡做喷淋。喷淋会对建筑造成很大损害,一旦发生火灾,喷淋喷水把木头喷湿后干不了。不是砖木结构的房子可以考虑做喷淋,但要看是否有条件建蓄水池,蓄水池一般无法建在室内。大型的蓄水池要建在室外,像大元帅府也需要在室外做蓄水池,最后也没有做喷淋。”
他提到:“国外很多历史建筑或文物后期增加现代消防设施时,也不会增加喷淋。不能做喷淋的建筑可以用灭火器或气体灭火。一般火灾,灭火器可以在刚起火时将火熄灭。”
