随着疫情影响逐步淡化,二手住宅市场需求稳步释出,不少业主对后市看涨信心有所增强。来自广州中原研究发展部的数据显示,2020年第20周(5.11-5.17)二手住宅网签均价为24725元/㎡,比4月的23888元/㎡网签均价,高出837元/㎡,但仍比去年5月26756元/㎡的网签均价,低2031元/㎡。在业主的心态转变下,部分区域议价空间已经有所收窄,根据近一个月的中原报价显示,目前花都区议价空间最大,黄埔区议价空间最少。

■新快报记者 何璐诗

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疫情改变心态 催生新客源

在目前疫情得到有效控制的情况下,前段时间处于观望的客户开始陆续入市。从4月开始,新增上门客数量、带看量基本恢复至年前水平,周度成交量继春节后,再次重回千宗水平。2020年第20周(5.11-5.17)的网签宗数为1107,广州中原研究发展部数据显示,二手住宅成交量最大的是花都区,共网签192套,均价为13695元/㎡。其次是番禺、海珠和天河,成交量宗数分别为156、140、127,均价为22771元/㎡、36298元/㎡和45297元/㎡。

除了本来有意向的客户,疫情也催生了一些从“坚决不买房”到“很想买房”的购房者。中原地产海珠宝岗分行店董陈卢光向记者表示,“疫情令买家对自己期待的居住空间,有更加确切的理解。”陈卢光在上月便遇上因疫情彻底改变心态的买家。“买家已是50多岁的中年男子,原本和太太孩子,以及弟弟一家,一起挤一间20多㎡的房子。经营麻将馆的他,其实一直都有首付的资金,但总是晚上工作,觉得白天在家里有个床位就可以,从来不打算买房。经历这次两家人长时间‘捆绑’于家中,终于彻底改变看法,燃起买房需求。”

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不同区域 议价空间差距大

在疫情刚稳定的3、4月,楼市仍以“买方市场”为主,客户压价现象相对普遍。不过到了5月,不少业主心态已逐渐趋向平稳,芳村、萝岗等部分区域让价幅度有所收窄。

“目前荔湾鹤洞板块二手房业主的议价空间较4月有所收窄,降价放盘的房源不会太多,这是由于有心卖或者急售的业主在4月已经降价出售。”合富置业荔湾芳村力迅原筑分行主管林兴荣表示,不过现时放售的房源比较多,买家有很多选择,所以业主反价的情况比较少。

“黄埔萝岗区域5月的交投比4月更为积极”,中原地产黄埔中海誉品分行店董李信华表示,由于部分业主希望“卖一买一”,担心疫情过后房价会上扬,令买房的心情更急切,同时也驱动了更迫切卖房的意欲。“与去年同期相比,成交的速度更快,基本在放盘一个月内就会成交。由于黄埔萝岗区域二手需求一直比较旺盛,所以黄埔区议价空间相对较少,二房至三房单位大多是不足10万的议价空间。”

此外,东圃板块业主整体议价空间出现明显收紧,部分业主甚至出现上调报价的现象。上月中原成交的一套112㎡三房南向的中海康城物业,年前业主放盘价为475万元,但因看房客户较少,长时间未能售出,业主选择暂停放盘。而待3月疫情稳定后,市场购房客户数量大幅增加,业主看中时机重新放盘,房源放盘价更是上升至493万元,最后“谈判”至480万元成交。

而一些二手市场交投畅旺的区域,业主的议价空间则相对比较宽松。番禺区上周二手成交量是11区中第二位。合富置业高级营业经理张习辉表示,整个5月番禺的南国奥林匹克花园一带区域的二手市场交投畅旺,成交比较多的是价格较低的房源。目前买家的斩价幅度比较大,例如总价约在200万元的普通住宅,业主大概有10万-15万元的议价空间;600万-700万元的豪宅,业主大概有50万-80万元的议价空间。

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海珠买一卖一客户增多 均价上升

由于疫情期间积压的需求,部分区域5月迎来了小高峰,中原地产海珠宝岗分行店董陈卢光表示,海珠区的二手需求在4月、5月陆续释放,特别是本月上旬特别活跃。据广州中原研究发展部监测,4月,海珠区网签均价为34683元/㎡,而上周均价升至36298元/㎡,上升近5个百分点,高于全市平均水平,4月二手成交量则为全市TOP3。

陈卢光表示,目前海珠买家大多倾向配套完善的小区,例如学位、交通、商业都较完善的板块,价格一直较为稳定。监测数据显示,海珠成交相对活跃板块为海珠西板块,其中板块向来成交活跃的光大花园,4月成交持续向好,成交均价在57557元/㎡。除光大花园成交活跃外,上月怡雅苑需求同样活跃,其成交均价为34892元/㎡。

此外,据广州中原研究发展部调研了解,海珠区置业客户多以“买一卖一”的置换需求居多,而刚需客户较前段时间有所减少。根据成交显示,海珠区3房及以上的改善型户型成交占比出现明显回升,截至4月,占比已上升至36.8%,环比3月同期净增9.1%。

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报价合理的热门小区 多在1个月左右成交

前段时间买家多处于观望,但以最新的交投情况来看,不少热门小区,购房周期都在1~2个月内完成。记者向中介了解到,目前整体成交保持活跃的小区,多是低门槛入市,或者具备优质的教育资源,以及生活配套成熟优势的板块。

例如芳村部分片区楼价尚处洼地,并有较多的优质楼梯楼小区,且业主价格相对“好谈”,客户接受意愿较高。以芳村活跃楼盘合兴苑为例,目前的在售均价在2.4万-2.7万元/㎡区间,套均均价为180万元/套,适合追求低入市门槛的刚需客。

在机场路板块中,汇侨新城成为了该板块的“明星盘”,同样是凭借“价格低洼+配套成熟”的优势吸客,成为了板块成交的重要支撑点,上月成交均价为23938元/㎡。

成熟教育配套的东风东板块,东风广场、锦城花园整体成交继续保持高度活跃,4月成交均价分别为77958元/㎡、78382元/㎡。

广州中原研究发展部分析认为,主要由于该小区业主放盘价相对合理,客户青睐度高,所以购房周期可实现在1个月左右。反而散盘业主叫价相对强硬,议价空间较窄,促使客户接受意愿偏低。目前楼市交易环境更趋理性,逐渐形成良性的交易环境。客户仅遇到合适价格才会着手入市,不再盲目追价购买。若业主报价过高,业客双方可能出现长时间的僵持。