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白云区90-110㎡热门户型集中入市
日期:[2020-05-22]  版次:[A21]   版名:[房产]   字体:【
华润置地·广州润府

龙湖招商·天鉅

进入5月以来,虽然整体去化保持低位运行,但广州房企推盘依然十分积极。据克而瑞数据监测,上周重点项目来访量TOP10中,首位为白云区的白云湖板块,白云大道北的旧盘加推同样去化表现突出。90-110㎡是目前白云最主要的面积段,虽然该面积段货量最多,却也是白云去化最快的产品。

■新快报记者 何璐诗

房企积极入市 买家近一周来访活跃

疫情后房企努力追赶业绩,但从去化表现来看,整体只能“循序渐进”。据克而瑞数据监测,上周共6盘入市,来自白云区、增城区、番禺区和南沙区,整体去化仅达27%,继续保持低位运行。而去化表现比较突出的,是白云区的白云大道北的旧盘加推。嘉禾望岗的新世界云逸旧盘加推90-180㎡的三至四房产品,由于新世界云逸针对少量认筹客户加推,只有54套,配套齐全叠加区位优势,去化速度超越其他项目。

而上周全市来访量首位的,也是白云区的项目,白云湖板块的龙湖招商天钜首推建筑面积85-122㎡的带装修三房、四房住宅,样板间吸引不少购房者前往,但目前仍于待售阶段。此外,同德围板块,地铁8号线亭岗站附近的品实·云湖花城上周同样有不俗的来访量,项目将推出70-140㎡单位,其中包括70㎡2+1房、90㎡3+1房的紧凑户型。

广州中原研究发展部认为,白云新房今年将进入集中入市期,其中江高板块全新盘中铁诺德·阅泷4月下旬获批货量超200套,预计将于近期开盘。预计年内人和板块时代龙湖云来、保利钟落潭项目等全新盘也将悉数入市,白云供应重心将呈现“北移”趋势。

90-110㎡面积段货量足需求大

白云区土地面积较大,再加上与天河、越秀为邻,目前已是广州第一人口大区。据广州市统计局数据显示,白云区的人口增量也排名第一,达6.53万人。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,白云区的置业客户多为地缘客户,少部分来自天河、荔湾等城区,对改善性单位需求更为明显。

来自克而瑞广州的数据显示,从在售产品来看,90-110㎡是目前白云最主要的面积段,截至4月末可售货量有1594套,比排在第二的70-90㎡的面积段(1007套)多了500余套。虽然该面积段货量最多,却也是白云去化最快的产品,按照最近12个月的销量,去化周期只有16.8个月,比白云全区21.8个月的去化周期低了5个月。

超过6万元/㎡的项目去化较慢

白云区的起拍楼面价近年不断刷新纪录。日前,白云江夏村6037地块以32705元/㎡的起拍楼面价起拍,最后在7家房企争夺之下,龙光以折合楼面价43144元/㎡拿下地块,溢价率31.92%。地产经济学家邓浩志认为,按目前楼面价算,盈亏平衡点要在3万以上,销售压力将比较大。“超过6万元/㎡的项目,相信不会太好卖。”

邓浩志指出,以100㎡来算,超过6万元/㎡的项目,起步价就要600万元了。300万元以下是刚需楼盘,300-600万元为改善楼盘,600万元以上为高端多次改善型楼盘。这类买家多数都已经买房,很多买家甚至已经没有指标。这类买家在金字塔塔尖,数量不是太多,同时他们改善的迫切性不太高,除非是交通、设计、配套都非常出色的产品,才会有意欲换房,所以销售速度都不会太快。

广州世联研究院总监崔登科认为,白云客户一直有改善性需求,特别是习惯生活在这个区域的,不愿意离开去其他区域,但同时又不能接受太高的价格,造成了产品供需不匹配。以珠江新城为中心来说,白云相对还是比较靠近市区,不过白云不少项目令人有“入则花园,出则混乱”的感觉,而且教育资源不算突出,这两点高端购房人群会比较在意。

地价走势强劲 未来区域房价将水涨船高

从近一年的情况来看,白云区的白云大道板块、机场路板块和同和板块三足鼎立,每个板块的成交面积都有八九万㎡,合起来占据整个白云区的八成以上,整区均价超过4.5万元/㎡。

肖文晓表示,从价格来看,截止到5月上半月,今年白云一手住宅的均价为45066元/㎡,对比去年全年47225元/㎡略有下降,一方面是受疫情影响个别楼盘售价有所优惠,另一方面也与伟腾云星、绿地·柏玥晶舍等在白云均价相对较低的项目签约有关。“不过,整体而言,近年白云房价水平处于稳中有升的态势,今年销售金额最高的10个项目中有5个项目均价在5万元/㎡以上,最高的项目超过9万元/㎡。从地价的走势来看,近年白云核心板块的地价大部分都可以拍到3万—4万元/㎡以上,也预示着未来房价会水涨船高。”

2019年5月至2020年4月白云各板块成交情况

排名 板块 成交面积(㎡) 成交套数 成交均价(元/㎡)

1 白云大道板块 94339 614 47816

2 机场路板块 89541 886 49790

3 同和板块 83245 745 45338

4 太和板块 30011 203 54431

5 同德围板块 14857 134 43167

6 金沙洲板块 3123 24 23686

7 白云湖板块 2970 34 36632

数据来源:克而瑞广州

白云部分项目

品实·云湖花城

地址:广州市白云区石沙路与湖滨南路(建设中)交会处

户型: 70-140㎡ 2+1至5+1房

价格:待售

项目坐落于白云湖数字科技城启动区,定位白云区生态宜居大城,位于地铁8号线亭岗站上盖(预计2020年通车),距离地铁站约400米。

项目整体占地面积超22万㎡,总建筑面积约78万㎡,由19栋28到46层高层建筑、9年一贯制公立学校及商业体等组成,共分四期开发,规划户数约4744户。项目户型较为丰富,拥有70㎡2+1房,90㎡3+1房等紧凑户型。社区内拥有业主专享社区图书馆、文化室、阅览室等,配建9年一贯制公立学校。

龙湖招商·天鉅

地址:广州市白云区白云新城黄石西路

户型: 85-125㎡三至四房

价格:待售

项目龙湖招商·天鉅是继豪宅产品天奕之后,龙湖在白云新城的又一“天字系”新品。项目距离14号线二期马务地铁站,直线距离约300米。通过14号线可换乘地铁2号线和12号线,北至白云机场,南至广州南站,西至白云TOD枢纽约3公里。101㎡户型做到四房两厅两卫,电梯双开门独立入户。主卧拥有衣帽间空间;南向大采光面,南北对流可保证空间的通透性,其中一个101户型配有双向阔景阳台,特别在意观景的购房者可以考虑。目前首次推出的是1号楼,全南向设计,高层可看白云山景观。

华润置地·广州润府

地址:广州白云新城均禾大道与鹤龙二路交会处

户型:105-133㎡3+1至4+1房复式单位

价格:40000元/㎡

华润置地的广州润府为继华润天合后,华润置地在广州市中心的第二个住宅项目,全盘总货量为224套。

该项目是去年8月才出让的琴星小学地块,由央企华润置地以总价7.3971亿元,楼面价2.4万元/㎡拿下。润府距离公办学校——省级中学广州铁一中学仅约800米;周边三大商圈环绕,距离50万㎡国际商业综合体——云门new park仅约2公里。

项目属于低密度复合空间产品,难得的纯南向朝向+纯复式户型的组合。其中偶数层134㎡的户型,打造出5房2厅3卫的双主套设计,赠送面积达27㎡,包括中空以及1/2阳台,令实用面积升至139㎡,实际实用率达到104%。

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