近日横沥岛尖迎来第二宗土地出让,相比起半年前的第一宗出让,楼面价又向上拉了一拉。 作为明珠湾起步区,定位为国际金融岛的横沥岛尖,无论是区位定位、远景规划,还是一江之隔的灵山岛尖破3.5万元/㎡的均价,都令不少人对此板块赋予无限想象。既有“爆款气息”,又有“规划长跑”的不确定性,到底横沥岛尖这只潜力股,离爆发还有多远?
■新快报记者 何璐诗
12632元/㎡,地铁+滨水靓地成功出让
横沥岛尖近日“上新”第二宗地块。本周旭辉集团旗下的广州昌哲商务咨询有限公司以380480万元的底价,拿下南沙区横沥岛尖2020NJY-4地块,成交楼面价12632元/㎡(扣除政府回购的22600㎡人才公寓面积)。这是横沥岛尖卖出的第二宗商住地。这次地块的成交楼面价,比去年横沥岛尖出让的第一宗商住用地的8090元/㎡,涨了50%。2019年11月21日,由央企葛洲坝、广州南沙城市建设投资有限公司、南沙国际金融岛(广州)有限公司三家联合体,以447590万元的底价成交的横沥岛尖第一宗商住地,地块需配建国际综合会议中心(含国际会议中心、国际会议服务酒店、国际公馆等),无偿移交区指定部门。
这两宗地块均距在建地铁18号线横沥站不远,本周旭辉拿下2020NJY-4地块北侧一线临江,邻近游船码头,距在建地铁18号线横沥站约1.1公里,通过横沥大道东接驳凤凰大道入口可到达灵山岛尖、蕉门等区域。
广佛克而瑞市场首席分析师肖文晓分析道,与横沥岛去年出让的地块相比,本次地块地理位置更加优越,是难得一见的地铁+滨水靓地,再加上配建人才公寓的要求相对于去年需要引进国际金融论坛永久会址难度也要小很多,因此虽然都是底价成交,本次地价更高也在情理之中。
定位世界金融岛 目前建设进度落后于灵山岛尖
根据南沙区政府挂出的横沥岛控制性详细规划,横沥岛尖定位为“南沙新名片·世界金融岛”。规划用地面积为10.31平方公里,规划人口9.1万人,城市开发建设总量1180万㎡。横沥岛尖用地包含居住、学校医疗、商业商务、行政办公、科研文化、娱乐康体、公园绿地等多项用途。未来,这里将有国际论坛IFF永久会议落户,还将配套有金融博览园以及艺术中心等。
肖文晓表示,按照去年底的规划,横沥岛规划为南沙明珠湾起步区的一部分,未来定位之高堪比同在起步区的灵山岛尖,不过目前来看整体的规划建设进度还要落后于灵山岛尖,周边也尚未形成灵山岛密集成片开发的规模效应,因此目前的地价也比灵山岛要低一些,但都属于南沙非常有发展想象力的板块之一。
规划更进阶 配置2处医院5所中小学
作为明珠湾区灵山岛尖的“进阶版”,横沥岛尖片区对比灵山岛尖片区容量更大,规划人口是灵山岛尖的1.86倍,可开发总量是灵山岛尖的2.57倍。横沥岛尖在用地布局上也更紧凑及合理,在最靠东边的岛尖位置上布局了一处完整的文化设施用地。
据统计, 横沥岛公共管理与公共服务设施用地80.40公顷,占城市建设用地的13.62%。
商业服务业设施用地103.78公顷,占城市建设用地的17.58%。绿地113.15公顷,占城市建设用地的19.17%。
根据广州市规划和自然资源局公示,横沥岛尖在公共服务设施方面,规划综合医院1处、专科医院1处、会议中心1处、文化中心1处。此外,还包括社区卫生服务中心1处、老年人福利院2处、文化站1处、群众性体育运动场地1处、综合警署/交警支队1处、党群服务站1处。十二年一贯制学校1所、九年一贯制学校3所、小学1所。幼儿园7所,其他按12个居委数配置居委级公共服务设施。
42.8亿打造地下空间 未来对接跨江隧道出入口
不只是教育医疗配套,在公共规划上,为了不必为绕道、等候川流不息的车辆而烦恼,增加对外衔接通道,扩展对内道路容量,横沥岛尖投资42.8亿元来打造地下环路,植入地下骑楼概念,拓展地下空间,发展立体化的南沙。
根据南沙区明珠湾开发建设管理局对明珠湾区起步区二期(横沥岛尖)地下环路及公共地下空间(二期)工程施工图审查的公开招标公告,横沥岛尖地下环路及公共地下空间工程沿横沥中路、大元路、金融大道、新联路、新北路设置,地下公共空间位于地下负一层,地下环路位于地下负二层,将沿新联路、大元路、新北路、金融大道地面道路设置地下单向环路,并设置四对出入口匝道与地面衔接,设置两对匝道与明珠湾跨江隧道衔接。工程总建设费约42.8亿元。
据了解,地下环路开发规模约7.77万㎡;公共地下空间开发规模约5.97万㎡。在设计方面,项目规划传承岭南文化,植入地下骑楼概念,并设置地下自动步道系统,以及构建地下车库共享系统,以此提升通勤和停车效率。
与灵山岛尖一河之隔 未来房价还需看产业导入
与横沥岛尖一河之隔的灵山岛尖,近年项目全面开花。虽然交通、商业、医疗等各种生活配套并未完善,但灵山岛尖目前已有中交、越秀、金科、绿城、美的、华润、粤海、金茂等房企入驻,均价已突破3.5万元/㎡。同样作为明珠湾起步区横沥岛尖,未来能否与灵山岛尖形成“双峰并峙”的格局,甚至超越?
在广州世联研究院总监崔登科看来,一个区域要火,既要强调居住环境,又要重视产业支撑。如果没有高端产业带,就全指望着投资,在市场好的情况下还好,如果市场环境不好的情况下,没有刚需支撑,市场便会下滑得非常快。所以无论是横沥岛尖,还是灵山岛尖,未来的房价都要看产业链的配套,以及人均产能能否上来。
地产经济学家邓浩志认为,是否成为大热板块,重点不在于规划有多高大上,在于现状发展到规划需要多少时间。从现时描绘的规划与目前的现况来看,预计10年才初具规模,完全实现规划需20~30年,5年内入住的几率也很低。对于投资或自住的购房者来说,等10年、20年有点过于长久。
南沙灵山岛尖部分在售项目
楼盘 主力户型 价格
广州柳岸晓风 126㎡四房、142㎡四房 约3.4万元/㎡-3.6万元/㎡
金科·博翠明珠 127㎡四房、135㎡四房、142㎡四房 约3.5万元/㎡-4.2万元/㎡
瑞府 平层:100㎡三房、145㎡四房 约3.3万元/㎡
复式:113㎡四房、136㎡五房 待定
叠墅:135㎡上叠、140㎡下叠 约5万元/㎡-6万元/㎡
佳兆业·悦江府 平层:95㎡四房、140㎡四房 待定
叠墅:130㎡四房、140㎡四房
灵山岛金茂湾 98㎡三房、118㎡四房、252㎡五房 约3.4万元/㎡-3.8万元/㎡
