近日,华夏幸福以68.39亿元的总价拿下从荔湾新隆沙商住地,折合楼面价18661元/㎡。该地块位于白鹅潭中心商务区CBD核心起步区,白鹅潭CBD再次搅动市场神经,规划多次变更的白鹅潭未来将如何发展,在戴德梁行和合富辉煌等机构看来,白鹅潭目前进入了最优发展期,虽然规划落地需要一定时间,但发展潜力亦相对较大。

■新快报记者 丁灿

A

对标世界级CBD 建沿江总部经济带

未来三年可提供100宗优质商务地块

根据今年3月发布的白鹅潭沿江总部经济带控规及城市设计优化整合征询意见,其中提出,将对标世界级中央商务区,打造中心城区西翼沿江总部经济带;沿江打造活力共享的珠江文化长廊,除了已经奠基的省“三馆合一”项目外,还将有科技馆、音乐厅、图书馆等。

白鹅潭总部沿江经济带规划范围36平方公里,其中建设用地30平方公里,按照住建部城市体检指标的相关要求,对标最高、最好、最优,在粤港澳大湾区、“1+4”广佛高质量发展融合试验区、一江两岸三带、广州重点功能片区建设的要求下,对标纽约、芝加哥、东京等世界级中央商务区。发挥产业引领作用,增强荔湾区商务办公及公共服务供给能力,实现地区高质量发展,提升区域竞争力。

规划以花蕾路为界,将白鹅潭中心商务区划分为一区、二区。谋划“1+10”功能组团,1个核心区、10个功能组团,并对各功能组团的总建设量、商务办公量的占比、绿地占比、道路网密度等进行总体控制。白鹅潭沿江总部经济带未来还将拥有2200万平方米的商办面积,预计2020—2022年可提供100宗优质商务地块。

B

自然资源、区位优势等四大条件

决定白鹅潭片区规划再提升

为何此次白鹅潭片区的规划定位如此之高?戴德梁行大中华区策略发展顾问部董事符锦滔在接受记者采访时表示,绝佳的江景资源、城市发展格局、产业错位发展、广佛深度融合等四大优势,决定了白鹅潭片区规划提升,也是白鹅潭进入最佳发展时点的关键因素。

符锦滔表示,白鹅潭拥有独特的江景资源。“城起江边,拥江发展”,全球多个具有代表性的成熟商务区、城市封面之作,起源于沿江地带,并依托优质的江岸资源,发展壮大,如伦敦泰晤士河、纽约曼哈顿、上海外滩等,可以说,江是城市核心中心区发展的关键因素,也是构筑活力地标的核心资源。白鹅潭中心商务区位于珠江西航道和前航道交会处,拥有三江六岸的水岸格局,也是广州珠江3个十公里的起点。“对于商务办公、写字楼来说,江景是非常核心的资源,而白鹅潭沿江带长约10公里,具有无可比拟的优势。”

城市发展一个新的CBD,一般从原有CBD外延不会超过8公里。以珠江新城CBD外延 8公里连片地区的发展来看,白鹅潭CBD是重要的一个核心区。白鹅潭CBD暂时不能比拟珠江新城、金融城,但它的发展具有历史性意义。

从产业板块来看,符锦滔认为,白鹅潭CBD将与珠江新城、金融城错位发展,有机会向着战略性新兴产业总部、独角兽产业总部迈进。

另外,广佛同城迈入融城新时代、科创协同新阶段,这座“超级城市”GDP加起来逾3.3万亿元,正全力打造“1+4”高质量融合发展试验区,为广佛全域同城打下坚实基础。在“1+4”格局下,荔湾是广佛联动的重要节点,白鹅潭CBD作为荔湾的重要功能区,具有战略区位优势,未来通过广佛两地的资源融合,及佛山雄厚的制造业与广州强大的科研资源加持下,吸引更多优质人才进驻,为片区发展注入活力,为产业升级添足马力。

C

规划多次调整,落地仍需时日

不同于新建商务区,“老城区”更新改造难度较大

合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌在接受记者采访时表示,白鹅潭经济圈规划发展由来已久,但期间规划亦经过多次调整,规划落地仍需时日。目前整体商务氛围尚未能形成,但从另一个角度来看,发展潜力亦相对较大。

白鹅潭地理位置优越,江景资源充足,优良的自然资源更有利于片区的整个规划打造,属于锦上添花。作为中心城区之一以及广州西部发展的要领,白鹅潭是有条件以及有必要打造商务中心区、经济带,以承载不断发展的产业需求。无论在发挥产业引领作用,增强荔湾区商务办公及公共服务供给能力,还是实现地区高质量发展,提升区域竞争力,白鹅潭都有着举足轻重作用。

白鹅潭十年来经过多次规划调整,目前最新规划应该是最适合最优化的“路线”及定位。对各功能组团的总建设量、商务办公量的占比、绿地占比、道路网密度等进行优化,总商务办公建筑量亦有所提升,有利于日后整体商务氛围的形成。

白鹅潭在对于未来发展规划上虽有不少优势,但着眼现在,由于经过多次规划修改调整,相应建设落地跟不上规划节奏,导致目前整个片区的商务氛围仍较弱,仍处于起步发展阶段。目前整个片区仅依靠近年新落成的几个屈指可数的项目来支撑市场。2019年至今整个片区写字楼成交量不足2万平方米,公寓成交量约3万平方米。目前写字楼租金仅立白中心比较有代表性,租金水平在120-160元/㎡区间,其余办公楼宇相对老旧,租金水平低。

整个商务设施环境仍处于较为落后水平,主要由于“老城区”更新改造难度亦较大,不同于珠江新城等“全新而建”的商务区。因此,白鹅潭片区若要形成商务氛围,必须落到实处,加快推进商务地块以及商用项目建设,有了实际载体,才能促使整个片区商务氛围形成,助力产业发展,打造起真正的中心城区西翼沿江总部经济带。

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区位+水景资源+历史文化

诞生不少江景豪宅,售价破10万+

在住宅方面,克而瑞分析称,荔湾广州老三区之一,在土地交易上给人以不愠不火的表象,其实不然,荔湾楼市是“温中有热”,买卖市场红火。近年来凭借优越的地理位置+水景资源+历史文化,诞生了不少江景豪宅盘,部分售价已突破10万+。据克而瑞数据监测到,近5年来,荔湾年均仅出让个位数宅地,成交总建面积达224.93万㎡,共计吸金359.96亿元。

交通方面,白鹅潭将成为4条地铁线交会的枢纽,除了1号线之外,一条是在建的11号线(市区环线),两条是十字交叉、时速160公里的市域高速轨道,未来白鹅潭将有四条地铁接入(1号线、11号线、22号线、28号线),枢纽将建设综合体。

同时据克而瑞统计,截至5月底,荔湾一手住宅存量达37.5万㎡,余9301套可售存量。按照目前的消化率,荔湾的房子仅需要14.2个月的消化周期,仅次于增城和黄埔,远远超过其他地区。

白鹅潭板块十大热销楼盘

项目 成交均价(元/平方米) 套均价(万元/套)

保利·花海湾 37746 415

逸彩庭园 46630 516

保利西悦湾 43040 421

华发荔湾荟 36149 421

远东御江豪庭 35171 363

荔湾新城·欣悦湾 35350 380

珠江鹅潭湾 46066 1024

元邦明月水岸 29997 613

丽和华庭 36284 337

翠竹苑 31858 379

汇总 40082 440

(统计数据:2019年6月一2020年6月,数据来源:克而瑞)