自深圳“7·15”及东莞“7·25”楼市新政出台,据业内人士反映,广州南沙及黄埔被不少深圳客关注。在此影响下,此前一度去化一般的南沙热闹了起来,有些楼盘的深圳客占比高达三成左右。加之受到年初疫情影响,房企上半年销售量未达标,8月开发商推新相比往年较积极,据中地行统计,大量项目集中上市,其中全新项目约占90%。
■新快报记者 丁灿
主力成交集中在增城、黄埔、南沙三区
据广州中原研究发展部统计,7月广州新房网签仍处高位,宗数为自2019年1月起近19个月TOP3高水平,仅次于2020年6月8952宗、2019年4月8724宗。主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区,分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。三区成交量占全市占比58%。主力贡献盘来自黄埔保利拾光年、万科幸福誉;南沙保利城;增城绿湖国际城、誉山国际和品秀星图。
广州中原研究发展部分析称,与6月“6·18大促+端午大促+年中业绩冲刺大促”等联合促销导致的成交大涨不同,7月上述三区能够持续维持高位成交,主要得益于区域自身内外部环境变化。例如黄埔区人才购房政策的优化,南沙区受深圳购房政策收紧而引流,增城区受东莞购房政策收紧而引流等。
自从深圳楼市限购升级之后,地产专家邓浩志表示,不但深圳周边如东莞、惠州、中山等城市的楼市热了,甚至从来较少外区客造访的南沙、黄埔都来了不少深圳客。深圳本地的地产渠道商也开始摩拳擦掌,纷纷接周边项目,准备把深圳客往周边城市的楼盘引导。过去几周,广州南沙某新盘,吹风价也由2万元/平方米起步,转为2.2万—2.7万元/平方米。
“东莞和深圳出台政策之后,部分客户是转移到南沙了,一些深圳开发商开发的楼盘,深圳客占比有的高达三成,一般的楼盘也有一两成”,广州世联研究院总监崔登科表示,目前确实南沙有一些楼盘要想上调价格,大概上调八个点。不过,崔登科对于上调价格保持谨慎态度,“现在有些深圳客进来价格还能支撑,再往上调的话就需要再观察了”。
区域分化,一项目带动花都热度上升
7月市场还呈现出“区域分化”的特征。热点区域增城、黄埔、南沙三区网签量占据全市总量近六成;花都7月热度上升,录得955宗网签,环比上月增长12%,成交贡献盘来自广州融创文旅城(175宗);番禺本月热度下降,录得677宗网签,环比上月下跌26%,成交贡献盘来自智睿花园(175宗)、广州亚运城(173宗)。其它6区网签量均不足500套,成交分化明显。
“花都、增城成交都比较好”,崔登科表示,增城是因为以价换量,所以人气不错,而花都主要是区府板块龙头盘融创文旅城带动了周边成交上升,加之疫情过后有一波购买力释放。而且,从供求关系来看,今年花都供应比较少。与之相反的是,南沙供应量超级大,供求比达到4:1,供应是需求的四倍。
对于市场关注度较高的南沙,崔登科认为,除了供应量较大需要注意以外,如果价格上涨过快,像深圳那样一二手倒挂,很可能会被调控,政策会有所收紧。
不同于往年,8月大量项目集中上市
与往年七八月份楼市淡季不同,或是受到年初疫情影响,房企上半年销售量未达标,今年8月大量项目集中上市,其中全新项目约占90%,不少楼盘开启营销中心蓄客。据中地行不完全统计,8月广州全市共有32个项目有动作,9个全新开盘,1个开放展厅,15个开放营销中心,3个开放样板间,4个旧盘加推,合计约6334套货量。产品方面,别墅项目3个,洋房项目31个,商服项目1个。8月时代龙湖云来、凯德中新里和新力·海石洲悦3个别墅项目入市,白云之窗·建华广场商服项目即将推出,住宅方面,万科·金域悦府、时代龙湖云来、凯德·凯荔花园、合景臻湖誉园、御溪世家、中国铁建海悦国际、广州恒大阳光半岛、智联汽车小镇、璞悦台9个项目将迎来全新开盘。其中时代龙湖云来主打改善户型,包括洋房和别墅产品。
中心五区方面,白云区为8月份供应主力,荔湾和海珠区共有2个项目供应,越秀和天河区无推新。荔湾区白鹅潭旧改项目万科金域曦府预计8月初开放售楼部,项目首推户型为建面70-135㎡二至四房。海珠区全新项目紫星华府项目为单体楼,推出户型建面40-100㎡一至三房,预计8月中旬开放样板间。白云区白云新城板块商服项目白云之窗·建华广场8月样板间开放,打造了建面150-1400㎡甲级写字楼与建面240-320㎡的精奢大平层;万科·金域悦府一期将推出85-140㎡三至四房户型,预计8月正式开售,认筹1万元抵5万元;时代龙湖云来将推出152㎡三层叠墅,94-139㎡阔景洋房,现正认筹中;新世界云逸加推建面80-180㎡三至四房,均价约55000元/㎡。
外围区域方面,增城大爆发,共11个项目供应,南沙区有6项目供应,番禺区有3项目供应,黄埔、从化和花都区分别有2项目有动作。
■后市预测
优惠力度有所收减, 热点区域活跃度维持
广州中原研究发展部认为,7月市场成交继续维持高位,与内外部政策变化和导向有关。近日中央、部委、地方城市多维强调“房住不炒”,预判下半年房价上涨过快城市仍有调控压力,例如深圳、东莞等。相对而言广州楼市仍有较大机遇和潜力,特别热点区域的市场热度仍有望持续维持,不过区域分化开始显现。此外,根据广州中原研究发展部监控显示,部分热点区域或热点项目的价格已有不同程度调整,优惠力度较6月有所收减。总体看,预判8月市场热点区域热度维持,优惠有所收减,非热点区域可能继续通过促销引导成交,市场整体量价稳定。
8月新盘新货情况
区域 板块 项目名称 全新盘/旧盘加推 产品类型 户型 状态
白云区 白云新城 新世界云逸 旧盘加推 洋房 80-180㎡三-四房 旧盘加推
白云新城 白云之窗·建华广场 全新盘 商服 150-1400㎡写字楼 240-320㎡商服 开放样板间
人和 时代龙湖云来 全新盘 别墅、洋房 94-139㎡三-四房 152㎡叠墅 开盘
环市西 万科·金域悦府 全新盘 洋房 85-140㎡三-四房 开盘
荔湾区 白鹅潭 万科金域曦府 全新盘 洋房 70-135㎡二-四房 开放样板间
海珠区 客村 紫星华府 全新盘 洋房 40-100㎡一-三房 开放样板间
黄埔区 鱼珠 富力南驰·富颐华庭 全新盘 洋房 76-120㎡二-四房 开放营销中心
知识城 凯德中新里 全新盘 别墅、洋房 75-140㎡二-四房200㎡叠墅 开放营销中心
增城区 荔城 凯德·凯荔花园 全新盘 洋房 86-125㎡二-四房 开盘
荔城 东原·印江澜 全新盘 洋房 95-120㎡三-四房 开放营销中心
荔城 合景臻湖誉园 全新盘 洋房 123-143㎡四房 开盘
荔城 兰亭香麓 全新盘 洋房 88-111㎡三房 开放营销中心
新塘 新力·海石洲悦 全新盘 洋房、别墅 200-400㎡大平层120-200㎡别墅 开放营销中心 新塘 珠江·花屿花城 全新盘 洋房 79-109㎡三-四房 开放营销中心
新塘 中建|鄂旅投·岭南悦府 全新盘 洋房 65-108㎡二-四房 开放营销中心
新塘 光大樾云台 全新盘 洋房 —— 开放展厅
新塘 广州增城万科城 旧盘加推 洋房 79-95㎡三房 旧盘加推
朱村 广州时代名著 全新盘 洋房 75-115㎡三-四房 开放营销中心
中新 御溪世家 全新盘 洋房 61-99㎡二-四房 开盘
南沙区 灵山岛 绿城美的晓风印月 全新盘 洋房 98-173㎡三-四房 开放营销中心
灵山岛 美的华发·天珀 全新盘 洋房 85-115㎡三-四房 开放营销中心
蕉门 中国铁建海语熙岸 旧盘加推 洋房 106-140㎡三房 旧盘加推
金洲 方圆·星宇月岛 全新盘 洋房 75-109㎡三-四房 开放营销中心
明珠湾 中国铁建海悦国际 全新盘 洋房 80—125㎡三-四房 开盘
明珠湾 广州恒大阳光半岛 全新盘 洋房 72-97㎡二-三房 开盘
花都区 新机场 合景保利·香樾四季花园 全新盘 洋房 87-96㎡三房 开放营销中心
花都区府 中建·映花悦府 全新盘 洋房 60-115㎡二-四房 开放营销中心
番禺区 亚运城 智联汽车小镇 全新盘 洋房 71-94㎡三-四房 开盘
亚运城 凯德山海连城 旧盘加推 洋房 124㎡四房 旧盘加推
市桥 璞悦台 全新盘 洋房 100-125㎡三-四房 开盘
从化区 江埔街 珠江禧悦花园 全新盘 洋房 100-120㎡三-四房 开放营销中心
太平镇 时代著作 全新盘 洋房 85-105㎡三-四房 开放营销中心
(数据来源:中地行)
