海珠TIT科贸园地块规划获通过
广州中轴线以南的地段将迎新变化!8月13日,海珠TIT科贸园项目地块控制性详细规划获广州市规委会通过。根据控规,该片区规划几经修改后,最新明确,其用地性质由二类居住用地为主调整为商业办公为主,总建筑面积由原来的约28.84万平方米提至逾82万平方米。令人关注的是,这一广州塔南的黄金地段将建“酒店+办公”的超大型商业综合体,该片区未来或有4条地铁线与地下道路,并打造立体步行系统串联赤岗站、“三馆一场”、磨碟沙公园、医院等公共节点。
■新快报记者 沈逸云 通讯员 穗规资宣
背景
第一染织厂搬迁多年
地块规划几经变化
根据控规,TIT科贸园项目地块东至江海大道、紧邻地铁赤岗站,南至新港中路,西至赤岗北路,北至赤岗涌。项目地理位置优越,直线距离珠江新城2.4公里,距离国际金融城3.9公里,距离琶洲西区1.2公里,距离广州塔1.1公里,毗邻“三馆一场”。
该地块原来是广州第一染织厂的厂区,近十年来地块的规划也经历了多轮变化。有着悠久历史的广州第一染织厂于2008年停产,2010年广州纺织工贸集团及合生创展决定对地块进行联合开发。
2012年,用地单位根据当时在编的《广州新城市中轴线南段地块控制性详细规划设计方案》编制了地块的三旧改造方式,原市、区更新部门对方案进行了审查并核发了“三旧”改造批复,同年原市规划局依据“三旧”批复核发规划条件,确定TIT科贸园地块总建筑面积约64.1万平方米,用地性质为商业金融业用地及中小学用地。
2015年,通过审批的《海珠生态城启动区控制性详细规划》又将TIT科贸园地块按照原控规控制为居住用地。
2019年广州市政府常务会议要求按照“依法依规、实事求是、合情合理、尊重历史、着眼发展”的原则,以及“考虑利用TIT地块适度增量作为中轴线地块补偿,统筹推进解决TIT科贸园、中轴线地块项目问题”的解决措施,以优化提升一江两岸三带为目标,结合广州塔南地区城市设计优化推动第一染织厂地块项目落地。
2020年4月,广州市规委会主任委审议通过,明确建设规模按照“三旧”批复及规划条件,落实相关公共服务设施,中轴线项目补偿转移量暂按18万平方米预估,最终补偿量以正式评估结论为准,补偿后剩余建设量由政府统筹,并按规定处理土地出让金问题。
地块现状以空地、停车场及临时驾校为主,南侧有两排商住楼及邮局楼,现状建筑量约为3万平方米。
新规
沿赤岗涌规划商业步行街至广州塔
按照最新通过的控规,TIT科贸园项目建筑规模由现行控规的28.84万平方米调整为82.03万平方米;用地性质由二类居住用地、体育用地、文化设施用地、公园绿地调整为商务用地兼容商业用地、中小学用地及商业用地,其中AH030718地块同时兼容城市轨道交通用地及公共交通场站用地。地块的平均容积率由原控规的1.9调整至5.41。
新快报记者从设计平面图发现,项目将建设7栋“办公+酒店+商业”的超高层综合体,成为广州新中轴线南段的新地标。根据海珠区方面的要求,地块内还将增设36班中学一所;同时配套4000平方米公交首末站等8处公共服务设施;新增支路1条,项目范围内路网密度由5.39公里/平方公里提高到7.07公里/平方公里。
地块靠近赤岗涌和黄埔涌,规划提出要打造多元化滨水商业体验氛围,成为中轴线连接黄埔涌南岸的重要节点。同时,融合综合体和街区式空间布局设计,塑造多元化的商业体验氛围。低矮建筑布局于赤岗涌道路两侧,沿赤岗涌延伸商业步行街至广州塔。保障中学地块独立性,减少交通流线交叉影响。
交通
新增4条地铁线与2个地铁换乘站
根据最新控规,该片区增加了超过50万平方米的建设量,对周边交通的影响备受关注,本次规划也对交通问题进行了专题研究。
结果显示,地块的现状路网骨架为“两横两纵”,两横为双塔路和新港中路,两纵为广州大道和猎德大道。骨架道路已按规划建成,但次支路系统有待完善,其中滨江东路因涉及新理想华庭小区权属用地一直无法贯通。
此外,地块范围内有2条地铁线3号线和8号线,1条APM线。8号线赤岗站距离项目地块约150米,可为地块提供较好的轨道交通出行服务。而3号线及APM线距离地块约1.2公里,对地块的直接服务能力有限。
对此,规划提出未来将新增4条地铁线,12号线(在建)、19号线、20号线(规划)和28号线。直接服务地块将有两个站点——岭南广场站和赤岗站,均为三线换乘站——其中岭南广场站为12号线、28号线、20号线换乘,赤岗站为8号线、12号线和19号线换乘站。
同时,将结合地铁站点、地下公共停车场等地下交通设施,构建地下步行通道系统,连通商业中心、文化娱乐中心,提高到广州塔南广场、“三馆一场”等重点区域的交通可达性。规划公共停车场11处,弥补配建停车场不足,重点满足广州塔及周边观光、生活等公共停车需求。
贯通滨江东路 规划次干道下穿广州大道南
在道路交通优化方面,规划提出要贯通滨江东路(广州大桥-广州塔段),确保双向4车道的通行空间,完善地区路网结构,分担艺苑路交通压力,提高地区东西向交通的疏解能力。
值得一提的是,该片区的交通扩容还包括规划新增地下道路,结合目前的冼村隧道两个方案,形成规划新增地下道路的方案,与项目地块的地下空间开发同步实施。
同时,控规建议,新港中路南侧规划次干路下穿广州大道南,长度约390米,下穿段为双向4道车+慢行通道,净高不少于3.5米,以完善地区路网结构,分担新港中路压力,提高预期的东西向交通疏解能力。
根据“三旧”批复及规划条件优化项目地块内规划道路,新增20米宽度的南北向支路一条,增加支路网密度,提升车辆通行能力。赤岗涌边规划道路由30米调整至26米,但车道数不减少,现行控规赤岗涌边道路紧贴水域,为强化滨水空间的可达性,适当缩窄涌边道路宽度,并留出滨水绿地。并新增与北侧公园联系的步行桥。
慢行
规划立体步行系统串联重要公共节点
除了公共交通,绿色出行亦是此次新规的重点。根据控规,该片区将规划立体步行系统,以轨道交通车站赤岗站、岭南广场为核心节点,配置立体步行系统串联项目地块和周边重要的公共节点,如“三馆一场”、磨碟沙公园、医院、四季天地等。
控规表示,该立体步行系统要兼具通勤接驳和商业休闲功能,通道以地下为主,具体形式建议结合用地、建筑一体化考虑。
此外,针对近年来发展势头迅猛的共享单车,控规还提出,结合地铁和公交场站,在地块内增设公共自行车(共享单车)停放点,面积不小于350平方米,紧邻配建公交首末站分散或合并设置。
