与2017年一季度相比,2018年一季度广州二手楼市的购买力并没有太大的变化,需求最大的仍然是总价在300万元以内的房源。但是,低价房源数量的减少,导致低总价物业成交占比明显下降。据合富大数据统计,2017年一季度总价在150万元以内的物业,仍占到二手住宅市场成交的38%,而到了2018年一季度,总价低于150万元的物业成交占比降至28%。

受不同区域楼价存在明显差异的影响,对价格较为敏感的刚性购房需求率先流向楼价更为实惠的非中心四区(除天河、海珠、越秀、荔湾之外的区域,下同),导致近年来二手住宅市场需求外溢的格局已经逐步成型,非中心四区二手住宅市场的成交量,早已明显超过中心四区(天河、海珠、越秀、荔湾,下同)。据阳光家缘网站公布数据统计,2016年非中心四区二手住宅成交量占整体市场约52%的份额,而到了2017年非中心四区二手住宅成交量占比已升至56%。进入2018年一季度,需求外溢的趋势进一步明显。

■新快报记者 谢蔓

中心四区与外围差价明显

一房单位总价几乎翻倍

非中心四区和中心四区在各类户型都存在明显的价差。据合富大数据统计,2018年一季度中心四区的一房单位,套均总价约175万元,而在非中心四区的一房单位,套均总价才98万元,中心四区的一房单位套均总价比非中心四区高出78.6%,而中大户型物业的价差更为明显。2018年一季度非中心四区的三房单位,套均总价才235万元左右,而在中心四区买一套三房单位,套均总价超过了500万元以上,换而言之,在中心四区买一套三房单位的预算,在非中心四区就有可能买到两套三房单位。

对预算不多的刚需购房者来说,楼价往往是首要考虑的因素,但对购房区域的指向性不强,因此,楼价相对实惠的非中心四区对刚需购房者的吸引力越来越大,现时选择在非中心四区买房的首次置业买家数量,已经超过了留在中心四区买房的首次置业买家。据合富大数据统计,2018年一季度录得的首次置业购房个案当中,购买非中心四区房源的个案占比高达53%,而购买中心四区房源的个案占比仅47%。

在安居客58同城等平台,记者看到对黄埔、番禺等非中心四区、交通方便,特别是能依靠地铁出行的区域,无论是买房或者是租房,需求都比较大。

而对地段、配套要求较高、购房区域指向性往往更强的改善型换房者,大多仍倾向于在中心四区买房。据合富大数据统计,2018年一季度录得的改善型换房个案当中,购买中心四区房源的个案占比仍高达57%,而购买非中心四区房源的个案占比维持在43%左右。

置业非中心四区

可以买更大面积的物业

由于存在价差的因素,在楼价相对较实惠的区域往往会偏向于购买面积更大的物业。据合富大数据统计,2018年一季度中心四区录得的首次置业型购房个案当中,占比最大的是购买两房单位的个案,比例超过一半以上。而在非中心四区录得的首次置业型购房个案当中,占比最大的是购买三房单位的个案,占比约45%,而在中心四区热销的两房单位,在非中心四区的首次置业购房个案占比,仅录得36%。

同样的差异也存在于改善型换房个案当中,由于中心四区的楼价已明显高于非中心四区,因此,即使是预算较为充裕的改善型换房者,在中心四区买到的物业面积一般都会偏小一些。据合富大数据统计,2018年一季度在中心四区录得的改善型换房个案当中,购买两房、三房和四房单位的比例,分别为33%、42%和11%。而在非中心四区录得的改善型换房个案当中,购买两房、三房和四房单位的比例,分别为20%、45%和21%。如面积相对较大的四房单位,中心四区录得的换房个案当中仅有一成个案是购买四房单位的,而在非中心四区购买四房单位的,就占了改善型换房个案的两成。