■关注广州物业管理新规

多个小区业委会负责人热议广州物管新规——

正因为业委会成立难,规范运作也存在一定的问题,广州市住建委在其发布的《广州市物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)中,拟由街道牵头组织成立“物业管理委员会”,负责筹备成立业主大会并选举业委会。近日,新快报记者走访了广州多个小区,与小区业委会负责人对话,发现对于《征求意见稿》,他们认为是一个“积极信号”,“具有实践意义”,但有负责人对于物业公司代表加入物管会却持有不同意见,认为这样会和业主一方“吵得更厉害”。此外,有法律人士表示,对物管会及其成员失职行为应明确相关责任,建议相关部门成立专门部门对物管会及其成员进行规范监督。

●案例

业委会成功自管15年　小区节余400万元

在广州有一些运营成熟的业委会,其负责人都认为,如果业委会能顺利成立并发挥作用,就没必要再引入物管会。位于越秀区的丰景大厦就是具有这样一个业委会的小区。

新快报记者走访丰景大厦发现,这里的业主公开约定假日不能装修,大家都遵守这个无形的约束。遇到楼上漏水的情况,都是邻里自行协商解决。小区业委会主任周先生表示:“出现问题业主无法协调解决时,业委会就可以发挥作用。”

更引人注目的是,业委会能通过物业管理,产生属于全体业主的经济效益。周先生说,小区里有很多资源,可以产生公共收益。业委会有权对小区物理空间、小区共有财产进行管理。最终,公共收益回到全体业主手中,可以反哺小区的公共建设。比如,公共部位的会所、停车场,还有出租的公共房间,都可以产生收益,有些小区连菜市场都变为由业委会管辖。还有电梯广告、电信运营商进入小区,都可以产生经济效益。

周先生介绍,丰景大厦业委会自管小区15年,除了正常合理开销之外,还有400万元的现金积累。小区物业管理费从2004年起减掉三分之一,到现在仍是每平方米每月1元。随着物业管理成本上涨,管理费已经不足于支付开销,但靠公共收益可以弥补。而大厦周边的同类楼盘,目前管理费已经上升到2元。

●声音

“如业主物管方立场一致,何必成立业委会?”

根据《征求意见稿》相关说明,拟由街道牵头组织成立的物业管理委员会,成员由5名至11名单数的业主代表,以及街(镇)、派出所、居民委员会、物业服务企业各派1名代表组成。其主要负责筹备成立业主大会并选举业委会,在业委会产生后解散。业委会体现的是业主对物业小区事务的自主管理,物管会则体现业主、物业服务企业和政府三方对小区的共建共治共享,物业管理事务的最终决定权还是归属于业主。除了推动业委会发展,物管会也是业委会缺位时的补充。

对此,位于广州市越秀区的丰景大厦业委会主任的周先生表示,设立物管会是一个“积极信号”,可以全面推动小区业委会自我管理的发展。但是他认为,新规中对于物管会成员构成的规定有问题,不应有物业公司的人员参加,否则会影响业委会的产生和自管。

天河区的碧海湾业委会主任范先生对此也持有异议,他认为物管方参与物管会会增加不安定因素,“到时可能吵得更厉害”。范先生表示,碧海湾当初成立业委会就是为了维权,因此立场与物管方不一致。“想一想,如果物业公司能站在业主的角度看问题、解决问题,业主们为啥要费心尽力地搞业委会?”

此外,某小区业委会的负责人表示,“大家以为有了业委会,什么事情就解决了。做了才会发现,比起业委会日常工作的繁杂困难,筹备难都不算什么”。他认为,街道和居委会由于人员有限,没有时间和精力也没有专业水平来处理业委会承担的工作。

●建议

将物业管理条例分为业主和物管方两部分　

一直从事业委会的研究与培育工作的广东华南和谐社区发展中心主任周活宁认为,业主委员会是居民自治组织,能够担当业主自我管理的权责。业委会可以行使自我管理的自治权,它是法律框架下的一个法定主体,又有自我治疗功能。

周活宁认为,应将现有的《广州市物业管理条例》一分为二,一部分规范业主自治,另一部分规范物业服务市场管理。这样才能彻底解决先有鸡、再有蛋的问题,让业委会成为物业管理的主导者。

说法

对物管会成员的产生需进一步详细规定

广东大同律师事务所律师朱永平表示,《征求意见稿》对业委会缺位下的小区治理、本地物业管理服务水平的提升、居民人居环境的改善以及业主自主管理家园作用的加强可以起到积极作用,但在物管会等方面仍需要完善。

他认为,对物管会成员的产生需进一步详细规定,明确物管会成员的任期等。对物管会的工作等也要进一步规范完善。由于很多小区未成立业委会,物管会必将承担大量职责,故对物管会及其成员的失职行为应明确相关责任,并重点考核其是否尽职推进业委会成立,要求对工作进行公示,并建议房屋行政主管部门成立专门部门对物管会进行监督,并由房屋行政主管部门对失职成员进行免职。此外,针对共有物权登记和公开制度,《征求意见稿》只规定了新建物业需对共有物权进行登记公开,为避免共有物权被占用,建议对旧物业也要求物业服务单位或相应管理单位对共有物权进行公开。

物管企业须回归市场轨道接受业主监督

北京市盈科(广州)律师事务所律师周玉忠表示,据他观察,近年来物管乱象越发凸显,原本属于临时性过渡安排的前期物业服务几成常态,公平有序的物业服务市场一直无法形成,业主物业服务方式选择权形同虚设,物业公司在小区“反仆为主”,业主只剩下“交费权”;共有物业产权不清,共有收益去向不明,业主组织无法成立更难以有效运行,业主内部无法凝聚共同意志等。

他认为,业主组织虚弱,业主的自治能力和意识不足、组织便利化不够是产生这些现象的重要原因。

他建议,要真正落实物权法,实现业主自治,政府应当依法履行指导与协助职能,摒弃干预与包办惯性思维,物管企业必须回归接受业主挑选与监督的市场轨道。而要实现这一点,业主大会必须建设成一个内有监督、外有担当的法人实体。

■统筹:新快报记者 朱清海 ■采写:新快报记者 邓毅富 朱清海 李应华