今年底,14号线首期、21号线首期、广佛线燕岗至沥滘段这3条地铁新线预计开通,广州实现“区区通地铁”。一般而言,地铁开通,周边楼价获得支撑,大部分都会上调售价,而据广州克而瑞统计,在年底预计开通的三条地铁沿线,竟有9盘下调价格,最高下调3000元/平方米。地铁14号线沿线云星钱隆天誉等三盘下调报价,最高下调1000元/平方米,仅有街口站周边的珠光山水诚品上调1500元/平方米。对比前一季度报价,地铁21号线沿线有6盘价格出现下调,其中,价格变动较大的荔城尚东,其别墅产品下调约3000元/平方米,其次是万科春风十里,复式产品下调约2000元/平方米。

广佛线(燕岗——沥滘)沿线新盘集中广纸板块

上个月,地铁广佛线南洲、沥滘两站正式移交运营方面进行调试,为年底开通燕岗至沥滘段作最后准备。开通后,从佛山千灯湖至广州沥滘,由接近2.5小时缩短至30分钟左右。即将开通的线路段主要穿过发展成熟的海珠区,站点沿工业大道分布,沿线新盘不多但售价普遍在5.2万元/平方米以上,单价最高的金融街融御已破“6”字头。

■新快报记者 丁灿

一手集中广纸板块 未来或有10万+项目推出

同为旧厂改造地块,这一两年广纸板块相对广钢比较低调,但由于广纸板块位于配套成熟的老城区,更有一线江景资源,一手售价平均高过广钢新城。目前在售项目多为加推新货,兼顾刚需和改善需求,几乎所有项目都有70平方米左右的两房户型在售,金融街·融御偏向改善户型102-136㎡三至四房,且拥有一线江景资源,是同类项目中售价最高的,均价已达62500元/平方米。

鲜为人知的是,板块内还有一全新盘中源御品。项目占地面积约为7621平方米,由3栋20层住宅组成,一至三层裙楼商场使用,转换层作会所及休闲娱乐之用。据悉,中源御品原名富溢轩,已于2002年取得预售证,烂尾长达十几年,开售时间及价格待定。

另外,板块内最受市场关注的是,时代地产2017年3月竞得的石岗路AH051028地块,剔除安置房面积,折后楼面价达到5.5万元/平方米,刷新广州地价纪录。据悉,该地块今年7月已动工。根据规划,项目主要由东、西两部分组成,其中,东部地块规划为住宅区,将建设4幢17-35层高层住宅,东南侧规划有幼儿园。西部地块,规划建设小学。有专家测算该项目盈亏平衡点近8万元/平方米, 未来售价或近10万元/平方米。

二手需求逆市中保持稳定 价差缩小

广纸所在的海珠西板块是海珠区较为活跃的,凭借其生活配套成熟、交通通达性优越的条件,在逆市中市场需求保持稳定,根据广州中原研究发展部数据,11月,海珠区二手网签均价为34597元/㎡,海珠西板块成交均价分别为41052元/㎡,其中,板块成交最为活跃的楼盘为光大花园,成交均价为55356元/平方米。

广佛线(燕岗—沥滘)中增设有石溪等站,地铁站的设立填补了周边楼价洼地。据合富研究院高级分析师梁燕明介绍,此前周边无地铁站的金碧花园最贵4万元/㎡,比周边有地铁站的保利花园便宜约5000元/㎡左右,随着广佛线(燕岗—沥滘)开通在即,两者价差已拉近。从业主放盘价来看,目前保利花园二手均价约4.5万-4.6万元/㎡左右,而金碧花园价格相对较高的三期物业,二手均价已达4.2万-4.5万元/㎡。目前工业大道南沿线的楼盘,居民乘坐地铁则要先乘坐公交车到地铁站才能接驳地铁。不过,如果广佛地铁全线开通之后,工业大道中沿线楼盘的居民,乘坐地铁则比现时方便许多。广佛地铁石溪站地处的工业大道南,除了楼盘规模较大的金碧花园之外,还有鸣翠花园等楼盘。

地铁开通有一定心理支撑但也会分流买家

沥滘站周边现时比较受买家青睐的二手盘有保利花园、保利百合花园、保利红棉花园等。合富置业海珠保利分行主管周绍群表示,保利花园和保利百合花园的二手价格差不多,均约4.3万—4.5万元/平方米。而保利红棉花园是楼梯楼,二手价格在2万—3万多元/平方米,具体价格要看楼层等因素。现时业主的心态比较弱,有一定的议价空间,如200万—300万元的单位,业主可以降价3万—5万元。但是大部分业主不太急着出售所持有的物业,而部分急售的业主也有5万—10万元的议价空间。买家的主力人群有刚性需求和“买一卖一”需求的买家,目前他们的预期都比较低,有很多买家都不太急着入市。

合富置业海珠颐景华苑分行主管陈淑英表示,目前南洲站周边比较受买家关注的二手盘有芳草轩和英豪花园。芳草轩二手均价约4.5万—4.8万元/平方米。英豪花园分别有楼梯楼和电梯楼,楼梯楼的二手均价约3万元/平方米,电梯楼的二手均价约4.3万—4.5万元/平方米,而最新一期电梯楼的小户型单位,二手价格则需4.8万—5万元/平方米。

目前业主心态很弱,持有楼梯楼的业主,如楼龄相对比较长的南洲花苑的业主,会经常了解自己放售盘源的情况,放盘价约2.7万—2.8万元/平方米的房源承接的买家少。业主的降价幅度还是比较大,总价260万—280万元的房源,能够降价10万—20万元。而现时入市的买家比较少,刚需客大多在观望。

虽然地铁广佛线燕岗段至沥滘段即将开通对业主和买家有一定的心理支撑,但是同时也导致买家流向广佛线沿线其他区域购置楼龄较新的房源。

广佛线(燕岗——沥滘)一手楼分布情况

地铁站 楼盘名 在售户型 均价(元/平方米)

燕岗 越秀星汇海珠湾 76—108㎡二至四房 52000

绿地越秀海玥 75-122㎡二至四房 53500

中源御品 60—110㎡一至三房 /

石溪 雅居乐海珠小雅 74—118㎡二至四房 52000

金融街·融御 102-136㎡三至四房 62500

鸣翠花园 69—114㎡二至三房 52000

南洲 侨建Hi·City 56-99㎡二至四房(商用) 48000

沥滘 / / /

(本文数据来源:克而瑞、链家、房天下)