2019楼市预测之3

据广州市城市更新局本月初公布的数据,截至2019年1月2日,广州全市已批城市更新项目1090个,总面积达106.49平方公里,已提前完成广东省政府下达的2018年度“三旧”改造任务。其中,共批复旧村改造项目58个,已完工20个;已批复旧厂改造项目305个,完工89个。记者梳理发现,去年以来,在政府相关部门及各大房企的积极推动下,广州各区“旧改”项目动作频频,其中,天河、白云、老黄埔等中心区,不少旧改项目将在未来几年给市场带来可观的新房源,部分项目更有望在新年上市,准备在广州中心城区安家置业的买家,将有更多的好选择。

■新快报记者 林超菁

天河

“巨无霸”旧改项目将上市

据广州中原研究发展部分析,近年来,天河新房供应略显疲软,市场供不应求,库存急剧下滑至历史新低,从去年初超50万㎡的库存面积下滑至去年11月的约19.3万㎡,消化周期也从去年初的13个月左右降至去年11月的仅2.2个月。而从土拍情况看,从2016-2018年,天河区宅地已连续3年零供应,预计未来区域内一手楼盘稀缺性将进一步凸显。

珠江新城等“三城”新项多

根据《2018年广州城市更新项目手册》信息,天河将有多个旧村、旧厂改造项目,涉及近400万㎡的用地面积规划改造,因此,预计天河区未来主要将依赖旧村改造项目供货。记者了解到,天河区目前正在推进的旧村改造项目主要有6个,包括冼村、潭村、小新塘村、吉山村、车陂村及程界西村,涉及珠江新城、广州国际金融城、天河智慧城等中心板块,吸引了保利、珠光、富力、时代等房企参与,其中,小新塘项目自2017年一直有入市消息传出,且体量堪称“巨无霸”,受到业内及市场关注。

小新塘新盘“解渴”天河

位于天河区东北部,东临广州科学城、西靠天河智慧城、北近广汕路、南接奥体中心,涉及改造占地面积约78万㎡,2015年保利投资200亿元入驻,目前首批回迁房已竣工。而保利在此打造的项目保利天汇已建好销售中心,但未开放。该项目拥有约104万㎡的建筑面积,据保利官方信息,其开发体量相当于近两年天河区的热门板块——牛奶厂目前所有开发项目的总和,同时也是保利第五代生命周期品牌系全方位落地的项目,将包含九大梦想品质空间、八大设备品质系统、七大文化品质社区,从用户定位、品质、服务、科技及文化多维度进行全面升级。

据悉,之前天河区楼市的供货主力牛奶厂板块目前已基本无货可售,智慧城板块则一直新货匮乏,目前仅有天河星作、海景慧源山庄等零星楼盘在售,均价4.8万-5万元/㎡,因此,毗邻两地的小新塘新盘上市,将为板块及整个天河区“解渴”,让置业天河有更多选择。值得一提的是,广州地铁21号线的天河智慧城站和大观南路站预计在今年开通,未来小新塘的居民出行也将更为便利,市场前景更好。

白云

“旧改”靓地多,未来三年新盘扎堆

相比天河区近年宅地供应稀缺行情,白云区在2018年曾是广州中心五区宅地的供应主力。据广州中原研究发展部数据,白云区2018年共供应商住地57.2万㎡,比2014-2015年间广钢新城供应13宗宅地、共计55万㎡的量还要大,将成为未来3年广州市区一手新货的供应主力。

小坪村率先迎全面改造

记者梳理发现,白云区近年释放的商住用地中,有不少就出自“旧改”项目,去年白云区出让的最后一宗商住地——棠景街三元里大道地块,就属于棠涌片区旧改规划范围,该范围涵盖棠涌村、棠溪村和小坪村,均属于新市、三元里等白云南部片区。据悉,棠溪村全面改造长期以来“只闻其声不见其人”,该地块的出让迈开了棠溪村改造的第一步。该地块总占地面积约10万㎡,总建面约28.2万㎡,由保利夺得,折合楼面价约26452元/㎡,而目前周边在售的一手项目保利紫云均价4.2万-4.6万元/㎡,金地仰云约5.3万元/㎡。

另外,小坪村在去年也已率先迎来全面改造,由佳兆业以74亿元入局,目前与之一路之隔的一手项目万科未来森林均价5.5万-5.7万元/㎡。棠景街地块的出让和小坪村改造将惠及棠涌村,片区共享旧改成果,地块未来发展带来的产业升级、高素质人才聚集也将提升周边居住环境。

嘉禾望岗周边有“拓荒”潜力

除了发展较成熟的南部片区,白云区中部板块也值得关注。去年底广州地铁14号线一期开通后,嘉禾望岗成为了全市第一个“三地铁”交汇站,可通达天河、越秀、从化、黄埔等区,单日客运量曾破40万人次,被称为“第二个体育西”。广州中原研究发展部分析称,地铁14号线开通、白云湖片区进入开发期等“信号”表明,未来白云区投入资源往中部集中的趋势明显,相比新市、三元里、白云新城等南部一带已发展成熟,嘉禾望岗周边区域仍具备“拓荒”潜力,且片区内具备丰富旧改资源,未来可与白云湖地区连片开发,形成优质商住区。

记者关注到,去年白云区出让的首宗宅地——嘉禾街琴星小学地块,在本月公布了设计方案,规划建2栋29-31层高的住宅。该地块去年8月由华润以24314元/㎡楼面价拿下,位于嘉禾望岗与龙归之间,北侧是建设中的广铁一中白云校区,预计今年9月开学。

黄埔

发展提速,新盘新货质素高

黄埔区一直以来虽被列为“东大仓”的供应主力之一,去年全年出让商住用地约128万㎡,仅次于增城和南沙,位列全市第三,不过目前依然库存告急。据广州中原研究发展部数据,截至2018年11月,黄埔区新房库存约63.6万㎡,去库存周期仅为5.4个月,不足半年,该周期在全市11区仅领先于天河,市场供不应求。不过,未来随着2018年出让土地项目入市以及区域旧改提速,将大幅度缓解黄埔住宅供应短缺的局面。

25个旧改项目开工面积超300万㎡

据广州中原研究发展部,预计2018年黄埔“三旧”改造已完成固定资产投资150亿元和开工超过300万㎡,区域旧改项目将达到25个。去年,黄埔区多个旧改项目大大提速:火村于去年4月全面开拆,定位“产城融合”发展,将引入现代科技和服务产业;沙步村去年7月通过旧改补偿方案;笔村历经9年推进终于在去年11月取得新进展,笔岗社区经济联合社共43.2970公顷旧村庄集体建设用地转为国有建设用地,目前安置区土建已施工,预计今年年底将交付2栋回迁房等等。

品牌发展商抢驻,优质新盘多

与此同时,黄埔旧改呈现分布集中的特点,目前仅老黄埔就有茅岗村、笔村、文冲村、鱼珠港、横沙等多个旧改项目,吸引了富力、万科、保利、越秀、时代、珠光、中鼎、五矿等房企加入,将为旧改项目推进提速,老黄埔也将步入快速建设期。近年来,老黄埔片区的规划定位一再提升,先是被纳入广州主城区,再是被纳入广深科技创新走廊广州段范围,此外还是“广州第二CBD”—— 广州国际金融城-黄埔临港经济区中央商务区的组成部分,区域发展前景可期。

去年11月,老黄埔片区出让了近3年来的首宗宅地,由五矿地产竞得,折合楼面价约20786元/㎡,该地块紧邻富力主导的茅岗村旧改项目。据了解,茅岗村旧改作为目前广州“三旧”改造项目中规模最大的一个,相当于琶洲、杨箕、猎德等各村旧改面积的三倍,因此拆迁难度大。2018年以来随着黄埔区旧改提速,茅岗村旧改也进一步发力,3月份其二期项目已进入动迁、建设阶段,目前正处于紧密施工中。目前,整个老黄埔片区在售一手住宅稀缺,笔村的万科尚城在售二期B区复式单位,均价约3.3万元/㎡;靠近茅岗村的海伦堡海伦时光均价4.1万-4.2万元/㎡。此外,广州万科参与的首个城中村改造项目文冲村所属项目万科城市之光,此前已推售了商铺及复式商用单位,后期将有住宅产品入市。