广州发布通知全面加强业主组织建设规范业主组织行为

新快报记者昨日获悉,广州市住建局、市委组织部、市委政法委日前联合发布了《关于全面加强业主组织建设规范业主组织行为的通知》(下称“通知”),强化基层政权治理,努力构建广州物业管理领域的共建共治共享格局。

据了解,通知针对部分业主组织筹备脱离基层政府指导、业主组织候选人不符合法定标准、业主组织选举投票造假、物业服务企业阻挠业主组织成立以及扫黑除恶专项斗争中发现的突出问题,提出了30条工作准则和监管措施。

■新快报记者 王彤 通讯员 穗建

案例

业委会与物业公司连年打官司

日前,有市民向新快报记者反映,广州林和东商住小区现业委会与物业公司广州家华物业管理有限公司(下称“家华物业”)最近几年年年都要打上一场官司,“烦都要烦死”。

企查查的数据显示,家华物业成立于2005年。据了解,其是该小区的第二任物业公司,收费自始保持着每户居民每月30元的价格。现业委会于2015年9月8日在街道备案成功,任期5年;当年11月15日,业委会组织召开了业主大会,做出了不续聘家华物业公司的决定。此后,双方开展了长期“拉锯战”。

物业公司和部分居民不满这个决定。物业相关负责人告诉新快报记者,业委会选举过程本身就存在问题。投票表上,有一位叫做董小瑶(化名)的候选人,广东省广州市公安局常住人口资料卡的一份复印件上,该居民已在2014年被标记为死亡。此外,参与投票的业主还有广东省信托房产开发公司的两票,占地面积达27350.698平方米,其为小区当初的开发商,早已不拥有产权,不该计入选票。

新快报记者了解到,2017年8月6日,30多人聚集到物业办公场所,欲图搬走办公物品,后未果。

业委会委员冯武利(化名)对新快报记者说,物业公司利用公共空间牟取私利。据介绍,在现业委会管理之前,小区绿化面积大,之后许多绿地莫名其妙消失被化作停车场,白天不时有外来车辆临停在此。“刚开始有汽车的时候就有停车场了,这可以理解,但其中产生的收益应归全体业主所有,我们却完全没收到过。”

林和街道办事处相关负责人透露,目前林和东商住小区正在法院走诉讼程序,还未作出判决结果,需要法院做最终的裁决。

天河区住建局相关负责人告诉新快报记者,该小区业委会成立过程中都递交了应该递交的材料,满足了成立的条件,但参与投票的省信托房产开发公司的确存在瑕疵。

为何说满足了成立条件?又如何存在瑕疵?记者查阅的广东省广州市天河区人民法院民事裁决书(2017)粤0106民初21926号(下称“21926号判决书”)显示,房地产行政主管部门和街道办事处的备案行为对业主委员会提交的备案资料是否齐全、是否符合相关法律法规规定进行形式审查,而非实质审查。

存在瑕疵是指,省信托房产开发公司作为选举业委会候选人的选票,既无公章,也无法定代表人等的签名,真实性存疑。据了解,关于该小区业委会的选票,广州铁路运输第一法院(2016)粤7101行初568号行政判决书中进一步确认,业委会选举过程中17选票存在涂改等情形,其真实性不予认可。“那个投票表上写了我的名字,但我根本不知道这回事,也绝对没参与过投票,”居民庞女士说。

关于业委会与物业公司,天河区住建局相关负责人表示“实际工作中许多业委会没有按程序依法依规进行操作,想要脱离政府的监督指导。一些业委会并没有充分尊重业主意愿,没有把广大业主利益放在首位。物业公司方面,只要做好自己的服务就好了,不该过多牵涉到业主大会、业委会的事务中去。其实只要是居民真实意愿的表达,政府都表示支持。”

亮点

街镇政府

要对业委会筹备组代表把关

记者发现,通知一大亮点是明确了以基层治理为主导,全面落实街镇政府监督指导职责。根据通知,街镇政府要对筹备组业主代表资格条件进行把关,对于推荐的筹备组业主代表不符合规定资格条件或者伪造业主签名推荐的,可以取消其参加筹备组的资格。

此外,对建设单位、物业服务企业不履行支持、协助义务和侵占业主合法权益的违规行为,街镇政府应会同区住房建设部门进行重点查处,并采取失信联合惩戒措施。筹备组、业主大会、业主委员会作出的决定违反物业管理法律、法规规定的行为,街镇政府应会同区住房建设部门责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

业主大会表决

应通过微信群等方式公开信息

新快报记者还发现,通知厘清了矛盾纠纷较多的重要概念,细化了业主组织成立、运作的程序,确保业主合法权力的行使,且具有很强的操作性。

在业主大会表决过程方面,通知规定,筹备组或业委会应当通过微信群、公众号等有效方式向全体业主公开信息,征集意见;业主大会表决应当首先采用电子投票方式,区住房建设部门要加快辖区电子投票数据库建设。

物业管理权移交方面,通知规定,业主大会依法选聘新物业企业的,业委会应当及时与原物业企业协商物业管理权移交事宜;协商不成的,可以向街镇政府申请调解,业委会、新物业企业不得强行接管物业管理区域。对原物业企业违反规定拒不退出物业管理区域的,由区住房建设部门依法查处。

通知还明确,物业管理工作纳入各区综治工作(平安建设)考评,市有关部门将组织力量,不定期对落实通知各项工作情况开展全市性检查、督查,发现问题及时协调解决。各区政府要细化工作制度,建立以发现和快速处置问题为核心的考核机制,完善对物业管理工作的激励惩戒机制。

点评

对民间自治组织 政府应加强指导和监督

广州市政协委员刘毅认为,制度方面,我国现行的法律法规还不健全,缺少对业委会相关权利的清晰约束。现实中不少业委会把自己等同于物业公司或其上级,以不专业之身来指导专业的物业公司,很可能造成权力寻租。

政府方面,应加强对民间自治组织的指导和监管。街道办、住建局应走进社区,加强对业委会的宣传,唤醒广大民众的权利意识。不能因为法规上没有赋予相关权利,就不想惹麻烦。

对业委会决定有异议

存在最佳反驳时机

广东法制盛邦律师事务所律师武杰指出,小区业主如果对业委会作出的决定有异议存在一个最佳驳回时机。根据物权法及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,小区业主享有业主撤销权,如果业主认为业主大会或业主委员会作出的决定(决议)侵犯其合法权益或违反法律程序,业主有权起诉,要求撤销该决定(决议)。但撤销权有一年除斥期,业主应在知道或应当知道其权益被侵害之日起一年内起诉,否则该权利便会灭失。