在回暖行情之下,8月成交面积自2019年以来首次突破百万平方米大关,但从“金九”开局来看,首周(8.31-9.06)市场回归淡静,克而瑞广州数据显示,全市供应面积不足1万㎡,跌至近20周以来最低水平。不过,首周已有头部房企推出全线7折,释放出浓烈的抢收信号。有专家表示, “金九银十”首周通常较为留力,以价换量的主要是以外围区域的楼盘为主,大部分项目将稳价走量,大市正进入价格回调期,部分大热板块甚至会加价推新。

■新快报记者 何璐诗

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“金九”首周部分楼盘提价后去化放缓

供应与成交双创年度新高的8月,为“金九银十”打下了不少基础。根据克而瑞监测统计,8月全市49个项目64次开盘加推,合计推出9516套单位,为2018年以来最高位,整体去化率为42%,高于今年平均水平4个百分点。但从“金九”开局来看,首周(8.31-9.06)市场回归淡静,全市供应面积不足1万㎡,跌至近20周以来最低水平,全市仅南沙有4个老盘加推,合计推货量不足500套,平均去化率只有26%,部分楼盘提价后去化速度放缓。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出,虽然8月成交量创近年新高,但是供应在持续放量之后放缓脚步,仅有80.31万平方米,是过去5个月以来供应最少的一个月,其中也有为“金九银十”留力的因素。“从8月冲高的表现来看,9月的市场正常也不会差,除非政策加码。目前来看,个别区域确实有涨价升温的迹象。”

在广州世联研究院总监崔登科看来,此前疫情堆积的需求早就释放了,如今大市向好,令不少买家倾向主动入市。“目前广州土地市场和住宅市场都已进入回暖期,今年9月和10月的成交量预计将达到月均11000~12000套。”

根据广州中原研究发展部监测,8月广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为15272宗,较7月同期(13560宗)环比上涨12.6%,同比大涨65.0%。地产经济学家邓浩志表示,在过去几年,广州二手住宅月成交套数平均都在8000套上下,15000套不但比平均值整整放大了一倍,而且创造了二手单月成交量的历史第二纪录(第一纪录在2017年3月)。广州二手房6月—8月大幅放量连续创新高,说明市场已经进入非常活跃的阶段,而一手成交量也将维持高位水平。

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“在广州7折卖房难以发生”

金九开局就有头部房企推出全线7折,释放出浓烈的抢收信号。肖文晓向记者表示,在“三条红线”的融资监管背景下,不排除有更多的开发商会跟进。不过整体来看,不同城市之间,包括像广州这样一个城市的不同区域之间,市场的分化还是比较厉害,以价换量的主要是以外围区域的楼盘为主,比如近期广州的南沙、黄埔、天河等区域的市场气氛较热,打折促销的情况就比较少见。“建议购房者一方面没有必要过分追涨,因为广州可选的房子还有很多;另一方面也不要对房企降价有太高期望,因为再怎么监管,在广州7折卖房几乎是不可想象的,基本上不会有这样的‘好事’发生。”

邓浩志认为,在价格上,一二手房都已经在局部热点板块展开了试探性上涨行情,预计“金九银十”行情结束之后,广州一二手房的楼价都将进入普涨阶段。“这里有多个原因,一是由于全球货币大量超发导致的资产价格上涨;其次,广州楼市调控政策总体处于微放松周期,限购及信贷宽松都有利于市场升温;再者,深莞限购导致资金流入环深及广州;广州房价在绝对值和相对值上都处于低位,所以市场有明显的补涨需求。”

在广东中原项目部总经理黄韬看来,全线7折的策略,还是极个别的做法,普遍房企都“跟不起”。“金九银十预计小量的推新项目会加价,80%以上的项目维持在上下5%左右的波动,大部分开发商还是有资金回笼的需求,滚动现金的要求比较多,即使净增长没那么明显,仍希望保持全年的总成交量。”

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专家建议刚需加快入市,目前较稳妥

在市场热度节节升温的行情下,与往年相比,今年“金九银十”的优惠幅度有限,购房者还应该出手吗?崔登科向记者表示,建议刚需人群需要加快入市,不然接下来价格会持续回调,回调幅度估算是15%-20%,幅度太大的话不排除会引起政策收紧。“投资就没必要了,对于刚需和改善类买家来说,目前是一个比较安全和稳妥的节点。”

邓浩志同样持类似的观点,“今年金九银十不会有太多优惠,更多是保持原来的态势,局部的新推货价格会上调。对于购房者来说,这个金九银十需要抓紧入手,因为下一步将从个别区域价格上涨,传导到更广阔的市场。目前买家选择面会较多,过了金九银十,购房者会比较被动,可能面临选不到到靓货,价格又贵的情况。”

“置业坐标论”

老三区供应锐减,销售分化

一直且买且珍惜的老三区(海珠、荔湾、越秀),今年总体比去年更为缺货。克而瑞广州数据显示,今年前8个月,老三区一手住宅供应3265套,同比减少43%,成交4072套,同比减少38%。由于新增供应减少,供求比也缩小到0.83,呈现求大于供的态势。从价格来看,1-8月成交均价为50204元/平方米,同比上涨了3.7%。

肖文晓表示,虽然都是老城区,但销售存在分化,“卖不动的始终卖不动。部分追求的利润的项目,定价较高,所以去化持续缓慢。总体来看,老三区原来的两个供应主力广钢新城和广纸新城货量都在逐渐减少,售价亦逐渐走高,后续的发力点主要在于三区旧改项目的推进以及荔湾的广信资产包和广船新城。”

邓浩志指出,老三区的供应在持续减少,目前广钢乃至大芳村板块仍是主城供应的主力。“虽然全新盘不多,但老盘之间的激烈竞争足以让这个片区成为广州房价稳定且难上涨的板块之一。当然,这里也是老城购房必看的板块。就广钢板块而言,如果开发商资金紧张,会略微降价回收资金,卖得好的会稳步微涨,涨幅太明显的话,会容易被周边竞争对手抢去客源,所以成交量将比较稳定。”

粤海拾桂府 ●今年去化超八成 ●均价:90000元/㎡

坐标:步行5分钟可到珠江边,步行10分钟可到北京路步行街,靠近地铁6号线团一大站,20分钟内可乘地铁到达珠江新城

主力户型:116㎡-164㎡三房至四房

项目是目前越秀区唯一自带社区园林,还有泳池配套的楼盘,项目出发向南面走400米左右,就到珠江边。根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,项目今年1-8月累计去化达83%。

项目5栋高层建筑以半开放围合式社区布局,以达到宽楼距。90%户型面朝东南向,避免西晒,将每一户的采光、通风调整到更佳状态。全体建筑向东扭转45°,大部分户型可看到江景。

在粤海拾桂府2.3万平方米的商业配套中,教育主题占了40%。周边更汇聚了文德路小学、第七中学等众多名校。

作为老建筑活化的新晋文化网红打卡点——侨商楼,也是粤海拾桂府的配套之一,日前正式对外开放。侨商楼引入了言几又书吧、精选书籍和咖啡美食,以及一系列历史“遗物”,致力打造真正的城市人文客厅。

华发江南府 ●今年月均去化个位数　　●均价:约63000元/㎡

坐标:离地铁2号线江南西站约1.7公里,步行需约24分钟;离地铁8号线凤凰新村站步行约15分钟;到达珠江新城需换乘一次,共坐9站

主力户型:126—143㎡四房

项目主力四房户型,超过6万元/㎡的均价,起步门槛约为总价800万元。根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,华发江南府今年月均去化套数为个位数。去年开售以来,一共78套的货量,目前售出为33套。

项目一共分两栋楼,除了华发在售的一栋,另一栋为安置房。项目主要为老城区氛围,附近为海珠区不动产登记处,600米外为宝玉直小学宝岗校区。周边大多为二手住宅,包括南北广场、润田雅苑等小区,放盘价多为3.8万-4.7万元/㎡。

中冶逸璟公馆 ●去年发售至今0网签　●价格:总价约5000万元

坐标:离地铁广佛线燕岗站约800米;离江南西地铁站约2.5公里;到达珠江新城车程约25分钟

户型:建面约220㎡别墅

项目为总价5000万元起的市区别墅盘。2016年11月,中冶置业以30.7亿元加上33750平方米竞配建面积夺得海珠区江燕路万宝冰箱厂地块,折合楼面地价42573元/平方米,刷新了当时海珠区的地价。

根据网易房产数据中心监控阳光家缘数据显示,项目从去年拿预售证,至今48套别墅依然是未售出状态。