被套的租户 踩坑的业主
疫情以来,长租公寓遭遇爆雷等经营危机的消息偶有传出。随着蛋壳公寓的爆雷,长租公寓再次成为社会焦点。在深圳、广州等地,均有租客前往蛋壳公寓办公地点讨要说法。收不到租金的业主,只能以各种手段自行解决。而面对长租公寓“长收短付”和租金贷的经营模式,监管措施也仍未到位。
这场“闹剧”中,没有人是赢家。租户、业主和平台的体面,随着“蛋壳”碎了一地。或许更让人警醒的是,除了蛋壳、青客等备受瞩目的大长租平台外,租房市场上细碎但同样让关联者陷入困境的乱象比比皆是,房后二房东跑路、押金不退还、合同只规定租客责任……对于租户来说,如何才能寻找到体面的租住生活?
■新快报记者 郑栩彤
事件
蛋壳公寓未给出解决方案
广州售后建议遇房东强行换锁可报警
11月27日早上,广州蛋壳公寓办公地点楼下排满租户和业主。约10时半,记者拿到了“租客33”的叫号单,而业主叫号单已排到69号。记者从多位租户和业主了解到,目前蛋壳官方并没有主动与他们联系解决方式和赔付方案,蛋壳公寓也未通过官方渠道或媒体公布解决方案。
现场有不少租户是前一日收到房东的清租通知,才得知自己住的房子出现了问题。据记者采访,租金贷、租金年付是现场多位租客无法立马“舍弃”所住公寓的主要原因。租客小陈已年付了2万多元。租客小晶表示,她为了参加蛋壳每月的返现活动,使用了微众银行的租房消费贷款,若她没有还这笔贷款,征信就会受到影响。
与蛋壳公寓解约、收回房屋是众多业主的诉求。记者现场从多个业主处了解到,他们已经多日未收到蛋壳公寓的房租,有业主仍在偿还房贷。
记者跟随租客小晶进入蛋壳办公场所进行协调。在近半个小时的谈话里,一位自称蛋壳公寓负责售后的人员多次确认,蛋壳目前还无法解决租金贷的问题。“若业主强行换锁就报警,建议能住下去的话就先不要解除合同,等待政府出面解决。”他说。至于如何减少租客的损失,该人员仅指出,业主或租客前来沟通后,蛋壳系统会向租客发送含有“被迫退租”选项的短信,有退租意向的租客选择该项可免除支付违约金的责任。
记者在该人员提供的蛋壳、业主合同范本中看到,甲方(蛋壳公寓)延迟交付房租满15个工作日,乙方(业主)有权单方解除合同。但该人员表示,目前只有在租客发出退租申请后,蛋壳才会在系统上终止合同并向业主发送房屋密码。只要租户不退租,业主便无法进入屋内。至于业主与蛋壳的合同是否已经解除,应咨询律师或走法律渠道。
深圳规定房主不能停水停电
律师:租户可带上缴费记录等要求物业恢复水电
无法进入自家房屋,同样作为蛋壳公寓事件受害者的部分业主则选择了停水停电赶走客户。11月25日,深圳市住房与建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确对已于蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户不得通过停水、停电、停气等方式驱赶。但在广州,目前还没有类似的政府文件。
据记者采访的多位租户,业主提供的缓和期限在一个星期到一个月之间不等,缓和期限过后便将采取换锁或停水停电的措施。有的房屋在一个月前就停了无线网络和上门打扫服务。
广东诺臣律师事务所律师许园园向新快报记者表示,租户享有占有权,需要在占有权合法终止之后,户主再行使物权收回。户主擅自断水断电并要求租客搬走的行为侵犯了租客的权益,租客有权主张相应的损失。建议业主合法合理维权。若遭遇断水断电,租客可带上合同及水电费缴费记录找物业等相关单位要求恢复。若不予恢复,可要求出示断水断电通知单,作为起诉相关单位及与业主的证据,该单位不予提供,业主可以报警求助。
探因
经营模式决定长租公寓资金链脆弱
长租公寓的经营不善、爆雷并非新鲜事,只是房屋租赁市场骤冷让其来得更猛了一些而已。2019年,爱公寓、乐栈公寓、喔客等长租公寓品牌接连遭遇资金链断裂。据黑猫投诉统计的数据,10月份,蛋壳公寓在黑猫投诉平台的投诉量便直线上升,拖欠房租、保洁服务停止、押金退款不到账等各种问题集中出现。直到11月份,蛋壳公寓资金链断裂的事件才广泛受到关注。
丑闻炒得沸沸扬扬的,还有自如公寓。自如2月份先是被部分租户质疑涨价,6月份又被曝出要求房东“二选一”——要么解约,要么自愿降低租金。据新快报此前报道,小鹰找房和城璞公寓等长租公寓近期也出现了爆雷现象。
长租公寓爆雷事件中,租房热度总体下滑是最大的外部因素。据58同城、安居客发布的租房趋势报告,早在6月份,一线城市的租房热度便出现了下降趋势,其中广州租房热度环比微降2%。据记者采访,广州大石等地的某些房屋租赁价格出现了下降。
而前期为了抢占市场,一些长租公寓以较高价格拿下房源。广州天河棠东一位遭遇了小鹰公寓爆雷的业主告诉记者,今年6月他与小鹰公寓签订合同时发现,小鹰公寓给的价格与他自己放租时的价格相差无几。而小鹰公寓还需通过放租赚取租金差。
深层次讲,长租公寓资金链断裂与其经营模式密切相关。其中,“高进低出”意味着长租公寓高价收房、低价放租,本身容易使企业入不敷出。但通过“长收短付”和租金贷,长租公寓却可以“玩转”资金。通过“长收短付”,长租公寓以优惠的名义吸引租户付年租、半年租,同时长租公寓付给房东短期租金,以此获得更多流动资金。后者意味着长租公寓引导租客使用租金贷,长租公寓通过银行一次性拿到租金,由租户月付贷款。这种模式完全依赖租房市场的情况,一旦租房市场转冷,长租公寓无法再拿到租客提前支付的租金填补亏空,脆弱的资金链随之断裂。
“长租公寓爆雷或资金链断裂的根本原因在于租赁需求不持续。一方面,租客不稳定,或者说长租的需求并没有真正激发出来。另一方面,租金难以上涨。同时,在‘高进低出’等模式下,长租公寓的项目管理难以持续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对新快报记者说。他指出,近期陷入经营困境的长租公寓企业在运营方面没有注意经营风险,特别是蛋壳公寓资金链断裂的事件是超出市场预期的。这说明,即便是能上市的长租公寓企业,本身也有很大的脆弱性。
在风险性极大的经营模式下,不少长租公寓实际长期亏损。公开资料显示,蛋壳公寓2019年运营房源超40万个。但2017年至2019年,蛋壳公寓合计净亏损超过50亿元。在美上市的另一家长租公寓企业青客在2017、2018和2019财年分别净亏损2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。