上半年,不少拿着首付焦急等待上车黄埔的刚改购房者,不是买不到,就是买不起。但在市场进入严限价宽拿证的状态下,黄埔接下来会对自住购房者更为友善,科学城、老黄埔等板块多个项目新货将接踵而至。多位业内人士预计,随着新货供应量的提升,黄埔下半年去化速度仍然较快,毛坯、一口价方式增多趋势较为明显。
■新快报记者 何璐诗
新货缓解黄埔“房荒”,但整体依然供不应求
上半年,黄埔购房者的改善情绪汹涌而来,项目开盘去化甚至从“日光”发展到“秒光”。广州中原研究发展部数据显示,截至2021年6月25日一手住宅库存消化周期为4.2个月。缺货的黄埔多个项目采取全款优先选房,部分更暗暗加上首付比例要求,对刚需的友好度一再降低。
另据克而瑞监测,区域整体而言,截至5月底商品住宅去化周期低于7个月的有4个区域:黄埔区、番禺区、南沙区以及越秀区。黄埔区去化周期最短,仅为3.7个月。广州59个板块中,库存去化周期最短的第二、第三位就是老黄埔板块和长岭居板块,仅为1.1月和2.7个月,知识城位列第九位,为3.5个月,科学城则为5.5个月。
不过,随着预售证渐渐放开,接下来黄埔的 “房荒”将得到缓解。科学城板块的保利翔龙天汇、大壮名城、星樾山畔、佳大瑞园、中鼎君合名城,老黄埔板块的卓越招商·臻珑府,镇龙板块的星汇城等新货将陆续入市。大部分项目户型以80多㎡起步,其中全新盘卓越招商·臻珑府门槛更低至78㎡。
地产经济邓浩志指出,“库存去化周期在6个月内已是供不应求,黄埔最极端的时候库存不足3个月,所以即使有新货补充,但整体市场依然供不应求。”
老黄埔终迎全新盘,预计“5”字头毛坯发售
这次新货供应中,黄埔的重点发力板块,主要集中在老黄埔和科学城板块。老黄埔作为“缺货榜”榜首,上半年的成交金额可说明热度。克而瑞数据显示,在2021上半年广州商品房项目金额榜TOP50中,黄埔区作为广州六大中心区的成交主力,占了12个名额,该区销售主力合生中央城、万科城市之光、富力南驰·富颐华庭等3盘在1-6月单盘销量均超20亿元,其中合生中央城完成39.94亿元以及万科城市之光完成33.18亿元,跻身上半年前五名次。
板块内全新项目卓越招商·臻珑府约在万科城市之光的5公里外,位于黄埔东路以北,离珠江新城约20公里。项目距离地铁13号线南海神庙站约1公里,步行约需15分钟。离在建的5号线东延段庙头站约200米,线路预计2022年底开通。但离中心区距离,比万科城市之光、富力南驰·富颐华庭都要远好几公里。由于项目地块不大,附近缺少大型商业体或规模商业街以及自建中小学配套。项目位于的东风化工厂旧改地块,是今年广州的首宗摇号地块,卓越中签,以楼面价2.7万元/㎡拿下。由于地价已2.7万元/㎡,为了向备案价靠拢,拿证出货,不少业内人士预计项目将以毛坯出售,约5万元/㎡。
事实上,板块内一手项目虽然曾经吹风价“坐6望7”,但在政策调控下,上月开盘起步价多为带装修“5字头”,其中万科城市之光均价为5.4万-5.7万元/㎡,中鼎君合名城珺合府为5.1万-5.7万元/㎡。据世联东一研究院监测,目前板块内新盘主力动作以蓄客为主,上周中鼎君和名城开启认筹,筹金20万元不锁房无折扣优惠,市场反应一般,其余项目暂无动作。合富研究院指出,下半年推新项目中,预计有超过七成项目实际网签价格低于预期吹风价格,下半年将有更多项目通过“减装修”“低价入市”等方式向备案价靠拢。
科学城多盘意向登记,可赶在 “金九银十”前捡笋盘
随着调控逐渐“见成效”,黄埔对刚需买家终于友善起来,科学城板块有项目重回“3字头”。据世联东一研究院数据显示,科学城云埔板块的时代天韵以3.77万元/㎡统一价毛坯发售,本月开盘当周便成交422套,虽然未完全清货,但去化达八成。而科学城板块内的全新盘保利翔龙天汇此前吹风价6万元/㎡,在政策下预计为“5字头”毛坯,加推的大壮名城预计接近上期的5.5万元/㎡、星樾山畔上期则为3.7万-4.4万元/㎡。
广州世联研究院副院长崔登科表示,“下半年成交量将会持续高位,毛坯、一口价方式增多趋势较为明显,但这不是以价换量,而是拉低成本靠拢备案价。”
而科学城的几个新盘,都是主打刚改,户型起步门槛最低的为星樾山畔,最小户型为82㎡,其余的保利翔龙天汇、大壮名城、星樾山畔、佳大瑞园户型面积均在92㎡-130㎡之间。其中全新盘保利翔龙天汇是由小高层、高层洋房、超高层洋房三种产品组成,距离地铁黄陂站约300米,需要验资50万元才能看样板房。目前保利翔龙天汇、大壮名城、星樾山畔正接受意向客户登记。
在崔登科看来,“中心区及黄埔区市场热度持续,去化速度仍然较快。”
广州中原研究发展部分析指,虽然目前整体成交未如理想,但7月3日以3.77万元/㎡毛坯开盘的香雪板块时代天韵当日网签101宗,为十大热盘之首,可见在“挤水分”的背景下,刚需实客对科学城香雪板块的认可度依然。从5月中旬至今,周度成交基本在1500-2500宗低位徘徊,市场有待新盘入市“激活”。当前部分开发商碍于业绩压力,亦开始“以价换量”吸客,买家可赶在传统旺季“金九银十”前捡笋盘。
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降准并未对冲调控政策 房贷额度紧张将缓解
下半年黄埔,甚至是整体楼市的走向,除了调控政策以及区域板块自身的供需情况,有业内人士认为,“降准”也是影响因素之一。
在崔登科看来,降准虽然会对冲之前收紧的政策,但由于之前收紧的政策力度还是很大,一次降准肯定对冲不完。“虽然已禁止经营贷等,政策也正要把资金向实体经济引导,但资金总是会更愿意流入盈利更高的地方。”
邓浩志认为,降准对楼市有正面影响,但不等于鼓励炒房。当前形势已经不比往常,毕竟央行还是有房贷占比上下的要求,银行和金融机构不可能无限制地扩张房贷在其业务中的占比,同时监管违规资金流入楼市的动作已经成为新常态,所以未来楼市资金可能将处于一个相对的“紧平衡”的状态,不会再有“宽松”一说。“预计随着货币量的增加,社会资金面的改善,房贷额度不足问题会有所改善,房企资金紧张情况也会有所缓解,整个房地产领域的压力也将有所减轻。”
