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交了20万元诚意金,最后买房时价格却涨了
日期:[2021-09-24]  版次:[A15]   版名:[房产]   字体:【
■合生中央城规划图。

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合生中央城涨价却降标减配引发购房者质疑

看中了心仪的房子,以为交了诚意金再签署房源确认书就能“预订”, 阿明(化名)在合生中央城交了20万元的诚意金,快半年过去了,等到房子终于可以买的时候,却发现要补一定差价且无法更改房源,而同样的价格现在可以有更好楼层更好朝向的单位。有购房者疑惑,诚意金为何总套住购房者,而套不住开发商?

■新快报记者 何璐诗

未取得预售证,就要求客户交20万元诚意金

“销售一句话打发人,要么退要么买,不允许换房,没有补偿,简装交付,退款要3个月到账。” 阿明(化名)在合生中央城项目看房时,交了20万元诚意金锁定房源,最后项目不分房源一口价开售,阿明颇为不满,他感觉开发商把限价造成的利益损失转嫁到了业主身上。

今年4月,阿明看中了位于黄埔的合生中央城(备案名:兰翠花园)项目楼盘,“当时J区13/14/17/18栋还没有拿到预售证”,阿明表示,“当时南北朝向的价差约为30万元,我根据自己的经济状况选择了北向,不同的楼层价格也不一样。”

阿明告诉记者,房源需要抢,加推当天一进去售楼部首先交20万元,是直接转到开发商的账户,然后再选房源。“实际上并无选择,销售当时告知的是只有××楼层,不要就下一位,但此时已经刷卡了,选定后以约定的价格签认购书。”

阿明还表示,“当时承诺的是精装修,样板房里的很多配置也都贴了交付标准的标识,销售还说6月份会出预售证。”

开盘按备案价多退少补,“一口价为啥要选北向房源”

等了又等,来到9月,阿明终于收到通知说预售证已出,但令阿明意想不到的是,开发商J区所有房源的单价都是按预售证备案价36219元/㎡开售,不分楼层和朝向。

“销售说认购时低于这个价格的需补差价,高于这个价格的按备案价签约。另外,这样一口价相当于南北和楼层已没有差异化”,这让阿明直呼后悔,“我当然希望换房。”阿明觉得,这样的做法伤害了很大一部分当时选择北向以及认购时低于预售价业主的权益。

除了要补差价,还将减配交付,精装变简装。“目前样板房‘交付标准’的标识也已被清除,鞋柜、衣柜、背景墙、智能门锁、智能家居系统等都没有了……”阿明无奈地告诉记者。

阿明给记者看了 “黄埔中央城房源确认书”, 确认书上条款显示:“购房者自愿缴纳20万元诚意金,本诚意金自该房地产取得商品房预售证当天转为购房定金。”而确认书其中一个关于退款的条款,均没有写上具体时间段,只是表述“本月房源确认书签署之日起,甲方/日内未能取得预售证,乙方要求解除确认书,甲方应于/日内无息退还乙方已付诚意金。”

记者通篇看下来,在里面没有看到任何关于装修承诺,对于开发商来说,即使比承诺时间迟拿预售证,或者减配交付,如果购房者解除确认书,开发商只需要退还诚意金即可,不需要承担任何风险。

开发商:不存在换房或要增加合同价款

关于收诚意金后涨价一事,合生中央城相关负责人回复记者时表示,“对于已签订认购书及购房合同的客户我们是坚决按合同履行,不存在换房或要增加合同价款的情况;针对其他价格及换房的问题,我们在未和客户签订认购书时,不会对房源及价格进行任何承诺,一切以已签订的认购书和购房合同为准。只是对来访客户做诚意登记。”

无独有偶,多位购房者也遇到了类似的问题,并于人民网的领导留言板上留言投诉,关于“违规收筹、违契约精神、坐地起价等”的留言多达10个。

其中有购房者表示,“我于今年4月28日在黄埔合生中央城,广州宏祥房地产有限公司,交纳20万元诚意金,锁定A4栋的93平方米房源,并且签订认购书,总折后价为328万元左右,单价约3.53万元/㎡。投诉内容:1.恶性涨价与减配装修标准:在前期已经签订的房源确认书,交了20万元,是已经按协定以3.53万元/㎡的价格购买,现在9月被通知需要补差价,有两种选择,补到3.68万元/㎡留在A4栋,或者补到3.63万元/㎡,给我安排换到他们认为的更好的J区,并且都装修减配……”

记者查阅广州住建局官网发现,兰翠花园J13、J14、J17、J18栋/39层的发证日期为2021年9月10日。而瑞璟花园自编A4栋在截稿前,则并未发出预售证,销控表内所有房源,显示不可销售。

此前成交均价34582元/㎡,现升至3.6元/㎡却减配出售

由精装变简装,全部房源一口价销售……有业内人士透露,目前,房地产行业销售压力渐增,这些销售方式,都成为了开发商为了在政策调整期加快回笼资金的策略。

在限价政策下,广州的上车门槛径直四连降,克而瑞数据显示,9月上半月广州一手住宅的上车门槛约为334万元(套均价),为今年的一手成交套均价的新低。且相比8月整月,直接降了20万元。不过,并不是所有的项目成交均价都呈往下走的趋势。克而瑞数据显示,今年1-9月(截至9月15日),合生中央城的成交均价为34582元/㎡。而世联东一数据显示,合生中央城9月6日-9月12日的均价为3.6万元/㎡。

有业内人士指出,目前“金九银十”开发商依然会保持较高的热情度,有一定的供应量释放,而备案价制度也会起到一定的房价降温作用,购房者应理性看待楼市,谨慎选房。

律师

收取诚意金已算“预售” 不按照房源确认书 执行属违约

购房者还未购房就需交纳一定数额的诚意金,这在房产界已成为一种惯例,开发商收取诚意金的现象非常普遍。

广东国鼎律师事务所合伙人廖建勋律师指出,没拿到预售许可证,就收取诚意金,或签订锁定房源的协议,都涉嫌违反法律规定。“这些行为实际上是一个预售活动,违反了《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定,相关行政主管部门可以对开发商这类违法行为进行行政处罚。”

《广州市房屋交易监督管理办法》第九条指出, 未取得商品房预售许可证的商品房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得向买受人收取或者变相收取订金、预订款等。

廖建勋律师告诉记者,“开发商拿到预售许可证后,原来的房源确认协议还是具有法律效力的,双方应该按照此合同来履行。如果开发商在拿到预售许可证后,有所变卦,不按照这个协议书约定的价格、朝向、户型等提供这个房源,那么这就是一个违约行为。”

“对消费者而言,如果完全愿意按照这个协议书约定的条件履行,但开发商却反悔,则消费者可以向行政部门提起投诉;也可针对开发商的违约行为提起民事诉讼,要求开发商按照原来签订协议的条件来签订正式的商品房买卖合同,并进行网签备案。”廖建勋律师补充道,“一些协议没有明确写到的条款,包括精装修的约定等,消费者如果有录音,或聊天记录等,证明当时销售人员承诺是精装修的,则这些证据也是有效的。”

不过,廖建勋律师提醒消费者,“如果消费者对于这个协议上的房源条件不认同,希望重新选择房源,那么双方就需要进行新一轮的磋商,重新达成协议,而原来协议就不具备法律上的效力了。”

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