10月份400万元以下新房受热捧,成交总面积占广州楼市的67%
只要300万元至400万元就可入住中心城区,这正成为本轮刚需刚改行情的新动力。据监测,广州楼市400万元以下新房成交走势凌厉,10月份其成交总面积占全市的67%;而1月至11月广州市荔湾区花地湾板块300万元至400万元总价段成交占了各区之首。新快报记者走访发现,目前荔湾多个项目90㎡以下的户型已“断货”,而即将面市的刚需新项目“预计将于1个月内清货”。
■新快报记者 何璐诗
花地湾板块成三四百万元价格段成交首位,多项目90㎡以下户型断货
新政出台后,广州新房市场中,小户型在市中心区的销售表现抢眼,总价400万元以下的单位热度持续。来自合富研究院的数据显示,10月份总价400万元以下新房的成交总面积占全市的67%,其成交金额占全市的45%。其中,荔湾区花地湾板块的新房,成为了300万元至400万元总价段成交的第一名。据克而瑞广佛监测,1月至11月,荔湾区花地湾板块成交了1222套,超过成交843套的黄埔科学城板块和706套的南沙明珠湾板块。
新快报记者走访发现,目前花地湾板块不少项目的小户型产品已经售罄或仅剩少量尾货。“我们74㎡的单位已经卖完了,仅有86㎡的两套位于2楼和顶楼,99㎡的还有一些……”在花地湾板块保利和颂项目,销售人员告诉记者,项目只剩10套尾货。同板块的万科理想花地·朗庭,79㎡三房产品已于10月断货。而周边广钢板块的保利雅郡主打68㎡至108㎡,目前也已清盘。“现在花地湾的小户型一手房库存只剩此前去化较慢的力诚·榕诚湾了。”有中介人员告诉记者。
中心四区90㎡以下户型去化周期仅11.2个月,远低于全市水平
新快报记者了解到,中心区小户型目前扛起广州楼市回暖的大旗,多位业内人士认为其原因与设计新规出台、亲民定价和放开限购有关。克而瑞广佛首席分析师肖文晓在接受记者采访时称:“一方面是在当前楼市环境下开发商的楼盘定价随行就市、更加亲民,另一方面在广州设计新规出台之后,以荔湾区芳村花地湾板块为代表的广州中心区开始频繁推出高使用率的刚需户型,70㎡至80㎡就可以设计出不错的2+1房,大大降低了刚需在城区置业的总价门槛。”
肖文晓进一步告诉新快报记者:“从中心四区的库存去化情况来看,截至11月末90㎡以下的中小户型可售货量仅3944套,去化周期11.2个月,远低于全市平均水平。中心四区的库存量是最少的,而去化周期是最快的。”
“荔湾小户型成交突出,主要是由于90㎡以下的小户型供应较多,中心四区中只有荔湾有这样低门槛的产品。”房地产市场研究专家邓浩志表示,在广州放开限购以及降低首付比例后,荔湾吸引了不少外地客前来置业。“广东佛山、陕西、湖南等地的客户都有。以前是佛山吸引广州买家,在荔湾推出低总价产品后,现在广州也吸引了不少佛山买家”。
广州世联研究院副院长崔登科则认为,中心四区的小户型单位成交情况优于其他区域,反映了中心区刚需大宗消费价格区间正在经历调整。“天河的小户型供应其实也不少,但是面积段比荔湾户型稍大,销售速度也不慢;海珠区则倾向于大户型路线,而越秀区因土地资源有限,小户型住宅新房供应相对稀缺。”他说。
荔湾老西关板块小户型补位芳村片区,海珠明年或迎紧凑户型
荔湾芳村片区的小户型买少见少,区内另一板块趁机补上“新货”。10月底,荔湾老西关板块的河柳街AL011132地块已确定为68㎡、80㎡、98㎡的全南向户型产品,越秀·珑悦西关项目预计在本周末开放样板房。新快报记者在地块现场所见,项目位于驷马涌旁,涌边为双向两车道,周边为广东装饰建材市场。而在项目步行距离约1公里外则有另一个项目珠实西关都荟在售。在营销中心内,销售人员表示:“项目主打89㎡至142㎡户型,目前去化较快的是89㎡的三房户型。”
“荔湾老西关没有这样紧凑的产品,这是设计新规出台后的户型,将配建华侨小学。”在越秀·珑悦西关展厅内,销售人员称:“68㎡已经能做到三空间产品,预计1个月就能清盘了。”根据销售人员在手机上展示的户型图,68㎡户型包括3个卧室、2个卫生间,并设有阳台和入户花园。
以不足70㎡为起步门槛的项目,小盘快跑,近日在市场上已有成功案例。荔湾广钢项目的保利雅郡号称两个月清盘,即9月中开盘、11月清盘,主打户型同样为平易近人的69㎡至108㎡三至四房。到底“快销盘”有什么具体特征?在崔登科看来,快销盘基本具备低总价、高赠送、学位配套优秀、交通方便等特征。“中心四区小户型单位成交略好于其他区域,是因为学位配套相对成熟的板块令市场热度回温。而荔湾区刚需产品相对其他中心区,总价相对合理,所以成交突出。”崔登科表示,在设计新规下,未来户型面积下调是趋势,但暂时小户型未至于供不应求。
邓浩志则认为,开发商的思维是紧跟政策的。“之前不少开发商觉得90㎡至120㎡的面积段更受欢迎,所以不少项目聚焦在这个面积段。但近年去化较快的产品两极分化,一是多次改善的大户型,二是低总价的紧凑户型,开发商的设计思路也随之调整。”他预期,明年中心区小户型新货有可能蔓延至海珠区。“明年年初海珠西有17个楼盘同时在售,部分开发商可能会考虑开发紧凑小户型以迎合市场需求。”