本月,克而瑞研究中心发布了今年1-8月中国房地产企业新增土地排行榜。在新增土地价值榜中,排名前五的房企是碧桂园、融创、恒大、万科和保利。而新增土地建面榜的前五名也被这五家房企包揽,只不过排名顺序有所不同。

另据新快报记者统计,广州今年1-8月通过“招拍挂”推出并成交的含住宅用地地块有20宗,基本被碧桂园、万科、珠江实业、时代、金地、招商、保利等各大品牌房企拿下,其中,拿地最多的是碧桂园。另外,从4月底开始,土地成交方式也转入了部分自持或底价成交的模式。而除了传统的“招拍挂”,房企拿地方式也愈加多元化,克而瑞分析,房企更多地倾向于收并购和合作拿地,以此降低土地成本分摊投资风险。

■新快报记者 林超菁

行业集中度保持高位

房企拿地将趋于谨慎

据克而瑞数据,今年1-8月,房企整体新增土地储备快于去年,新增建面前30已达到去年全年90%以上,新增土地价值前30已完成去年全年的98%,基本接近去年总值。在新增土地价值榜上,前八月排名前三的房企拿地总额占前30家企业的30%。而在新增土地建面榜上,这种集中度趋势更加明显,1-8月排名前十的房企拿地总建面占前30房企的73%,排名前三的房企拿地总建面占前30家企业的48%。克而瑞预计,随着“航母级房企”补货第一阶段基本完成,未来冲千亿的房企仍将保持较高的拿地态度,排名前十到二十的房企拿地规模或将得到提升。

在今年各房企中期业绩发布期间,明确提出或预计可以在一两年内实现千亿的企业,以旭辉、富力、远洋等为代表,在今年前1-8月拿地都十分积极。例如,远洋地产、旭辉集团前八月的拿地总额均达到了去年全年拿地金额的2倍左右。富力地产今年1-8月拿地建面为1255万㎡,是去年全年拿地总建面的2倍多。

而从拿地节奏看,房企在一季度、二季度以及7-8月的新增土地建面占比分别为33%、39%和28%,可见拿地高峰出现在二季度。克而瑞分析指出,这一方面是因为房企快速销售后的积极补货需求,另一方面是行业整合加剧,收并购机会增多。但是,随着房企储备逐渐充裕,且近期为防止开发商囤地,国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,这将对一些拿地较猛的企业造成影响,房企拿地也将更加谨慎。

广州前八月含住宅用地地块

碧桂园拿地最多

据新快报记者不完全统计,广州今年1-8月通过“招拍挂”推出并成交的112宗土地中,规划有住宅用地的共有20宗,除增城的一宗地块被个人竞得,其他地块基本被碧桂园、万科、珠江实业、时代、金地、招商、保利等各大品牌房企拿下。其中,拿地数量最多的是碧桂园,包含其旗下子公司,20宗含住宅用地的地块碧桂园共拍得6宗,分别是位于增城区永宁街岗丰村和长岗村的3宗纯二类居住用地、位于番禺区广州国际科技创新城一期的1宗商住用地、位于南沙区南沙街坦头村的1宗商住用地和位于增城区荔城街五一村和金星村的1宗商住用地。6宗地块规划建筑面积合计超167万㎡,无论从地块数量还是总建面都位居第一。值得注意的是,其中,4月25日成交的番禺区广州国际科技创新城一期商住地块,作为占地约26万㎡的巨无霸地块,最终以约57.5181亿元底价被碧桂园旗下子公司竞得,开启了与3月份高价频出截然不同的局面。

早在4月中旬,国土规划委就曾表示:“要坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期,实现限地价、抑房价、稳预期。”而后,该宗巨无霸商住地块以底价出让,此后成交的12宗含住宅用地地块,也均以部分自持或底价成交的结果出让。规划有住宅用地的20宗地块中,万科在4月底拿下了白云区黄石西路鱼苗场地块和广州开发区长岭居地块两地块。这是广州启用“限地价、竞建配、竞自持、摇号”组合新规后的首场土拍,两块地分别以50%和55%的自持比例成交,规划建筑面积合计约14万㎡。至此,广州开启竞自持拿地时代,随后的5月初,融信也已55%的自持比例拿下增城区荔城街庆丰村一地块,首进广州。

同样拿了两块地的珠江实业,在7月底拍得分别位于南沙区南沙体育馆北侧和海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部两地块,规划建筑面积合计约30万㎡,则均为底价成交。而同天成交的其他3宗商住地和2宗商业用地,也均零竞价底价成交。值得注意的是,这些地块基本都对竞拍者设置了“高门槛”。以珠江实业拍得的南沙体育馆北侧地块为例,就指定迁入文化体育产业类独立法人企业全国总部。

用少资金撬动大资产

房企倾向收并购和合作拿地

在拿地方式上,克而瑞分析指出,今年土地市场火热依旧,房企合作拿地现象增多,同时房企在非公开市场上通过收并购方式也取得了大量土储。房企拿地方式愈加多元化,无论是合作还是收并购,都通过较少的资金撬动大量资产,为企业获得土储的同时节省了资金成本,有效降低了风险。

收并购方面,融创、泰禾表现突出。泰禾今年1-8月收并购投入资金192亿元,获得619万㎡土储,占到其新增土储建面的91%。而融创今年在公开市场鲜有拿地,但截至今年8月已完成七起并购,共获得6642万㎡土储,占到企业新增土地建面的96%。广州市场方面,前有6月底万科以551亿元巨资收购广信资产包,后有7月底泰禾以43亿收购增城区增江街四宗宅地首进广州,足见除了传统的“招拍挂”,收并购等已经成为了房企获得优质土地的重要方式之一。

合作拿地方面,则以万科和旭辉两家表现出色。万科的小股操盘模式和旭辉的合作模式对于各自企业的规模增长功不可没。截至今年8月,万科通过招拍挂取得的117块土地中,合作拿地达到51幅,占比44%;而旭辉通过招拍挂取得的42幅地块中,合作拿地有27幅,占比达64%,已高于去年全年的合作拿地总数。但随着销售规模的不断突破,企业对利润也会有更高的要求,旭辉也称随着销售跃过3000亿,其合作拿地比例或将有所降低。

2017年1-8月 中国房地产企业新增土地TOP10

排名 房企 新增土地价值(亿元)

1 碧桂园 2195.5

2 融创中国 2050.6

3 中国恒大 1439.6

4 万科地产 1413.1

5 保利地产 1169.2

6 龙湖地产 915.0

7 中国金茂 760.2

8 华润置地 612.9

9 中海地产 592.2

10 福晟集团 571.6

排名 房企 新增土地建面(万/平方米)

1 融创中国 8976.0

2 中国恒大 6988.6

3 碧桂园 6117.6

4 保利地产 2647.1

5 万科地产 2579.8

6 新城控股 1780.5

7 福晟集团 1358.8

8 龙湖地产 1342.8

9 富力地产 1255.0

10 远洋集团 1030.5

(数据来源:克而瑞)