“走鬼”将各个路口围得水泄不通,道路上垃圾随处可见,污水横流,村内几米宽的道路上方,各类密集电线遮天蔽日……根据广州天河区棠东村村民苏先生的描述,短短几年前,棠东村还是广州一个典型的城中村街道,这也是广州市不少城中村可见的场景。如今这里摇身一变,已成为窗明几净层次丰富的创意园区,步履匆匆的上班族和随处可见的“互联网咖啡”相映成趣……
7.42平方公里的棠下街囊括了棠下、棠东两个城中村,35万人居住在此,包括26万外来务工人员。仅棠东村就有工厂企业和三小经营场所2600多家,出租屋共计2500栋近5万套,是广州来穗人员最多、出租屋最集中的城中村之一。
近年来,通过对旧厂房等集体物业进行改造,棠东村挂牌成立了天河·远洋新三板企业孵化基地,不但促进了经济结构的转型升级,加快了居住人员结构的优化,还吸引了一批创新能力强的高科技(互联网+)的企业入驻,明显带动村物业租金提高。这样的变化,从小在棠东村长大的苏先生对这些新变化感到欣喜,他认为:“对旧厂房的改造绝对是(变化的)一个转折点。”
■策划:新快报记者 张英姿 黄琼
■采写:新快报记者 陈彤
旧貌
从农田到厂房 经济腾飞也带来城中村治安环境问题
苏先生是棠东社社员,出生于1981年,也是棠东村土生土长的村民。小时候棠东村还都是农田,他住在平房里,“童年时代便是爬树、放水牛。”
作为“80后”,苏先生跟着棠东村发展的步伐成长,对于棠东村的变化体验很深,“最近十几年来变化太大了。”
棠东村公司党总支副书记李文钎回忆父辈们经常讲述的创业经历。“1988年左右,有很多港台外商过来投资,做来料加工,需要厂房。当时村民就想办法改建厂房,我们就逐步开始盖厂房。从上世纪80年代末开始,棠东村已经看不见农田了。”
据记者了解,棠东村公司在上世纪八九十年代兴建的厂房,一开始进驻的是以低端的汽车修理厂、小型制衣厂、五金加工厂和占道的大排档、小吃店为主,档次低,效益差。同时,随着外来人口的大量涌入,棠东村的治安问题和环境问题开始浮现出来,周边居民对产生的噪音和脏乱差的环境意见很大。
苏先生告诉记者,棠东村几个主干道曾经是“走鬼”的天堂,小商小贩留下满路垃圾:卖早餐的把鸡蛋壳直接丢在街上,卖衣服的塑料袋随便丢弃。此外,小商贩还会把衣服鞋摆在路边压缩了马路空间,人一多就挤得水泄不通。
棠东村村民苏女士则对当时在城中村上空混乱的线路印象深刻,她回忆,当时一条线路会分出三四十条线来,偶尔会发生因为短路引发的小火灾。“你在巷子里面走,那些线像蜘蛛网一样,基本上是看不见天。一米到三米宽的巷子里,你从楼顶上掉下来不会到地,线会把你接住。”苏女士调侃道。
李文钎告诉记者,村里治安一度很差,本村村民由此对外来者有意见而产生了不少矛盾。
新颜
今日创意园 数十创新企业入驻,面目一新租金上涨
两年前,棠东村公司在天河区、棠下街支持和引导下,主动与上市公司远洋集团进行对接,由远洋集团对原有的旧厂房进行升级改造,挂牌成立了天河·远洋新三板企业孵化基地。
升级改造于2015年初开启。棠东村公司对入驻企业提出了要求:以切合国家提出 “大众创业、万众创新”的互联网+、新材料、新技术企业为主,逐渐形成以服务天河区高新企业新三板上市为特色,以骨干企业为龙头,集聚和互补产业的相关要素,打通互联网营销、动漫、网游、生物医药产业链,使产业链的上下游变成上下楼,实现产业集群化和资源集约化的高科技产业孵化基地。
新建成的远洋新三板企业孵化培育基地位于广州市天河区中山大道北侧,紧邻广州地铁四号线车陂站。园区总占地面积约4000平方米,总建筑面积约20000平方米,有一幢三层物业和一幢四层物业及约500平方米内庭院园林组成。
宽敞明亮的大楼,步履匆匆的创业者,曾经的棠东村旧工业园运营几年下来,已培育出数十家创新企业。
“我们也要相对改变。最起码,收入提高了。此外,要想长期留住租客,也要把房子的环境弄好,这也是我们作为房主的共识。硬件上必须要做好,另外也需要整个村去配合提升治安管理水平。治安卫生全配套。”苏先生说。
苏女士则表示,大家心里都有一本账,都会想想值不值得花这个钱住在这,如果房屋内环境不好,治安也有问题,租客肯定会走。“以前出租房子都是出租空房,现在都要配空调、配热水器、配床等基本生活设施都是标配,基本上拎包入住。”
据李文钎介绍,目前大部分旧厂房都是二三十年前的,改造之后消除了安全隐患,重新装修时对厂房进行加固,房子的安全性和可用性大大提高。同时,改造升级后的旧厂房,吸引了大批创新能力强的高科技(互联网+)企业进驻,为棠下以小作坊、小店铺为主的产业结构带来新鲜血液,创新和创业型白领纷纷入住周边,带动了物业的租金水平明显提高。
“这是一个良性循环,进来的人口是高收入人群了,愿意付更高的租金给房主,这自然就提高了管理和环境卫生水平,而这个良性循环起始于对旧厂房的改造。”
政策
1 旧厂房改造门槛放低
根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》,为促进产业转型升级,盘活存量建设用地,推进产城融合发展,将国有土地旧厂房改造类型扩展为4种:①工改工;②工改商;③工改新产业(5年过渡期);④科改科、教改教、医改医、体改体。值得关注的是,其中第三种类型“工改新产业”给予5年过渡期。
也就是说,国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的,可按现有工业用地性质自行改造,按照“工改工”政策执行,也就是不增收地价,无需补缴土地出让金。5年过渡期后,按新用途办理用地手续。这就为不少处于创业初期的创意园区缓解了资金上的困难。
2 “干净整洁、平安有序”城区环境创建
从2015年开始,棠下街在开展“干净整洁、平安有序”城区环境创建工作中,特别注重对村公司工业园区周边公共环境的整治,与职能部门协调,加大在电力、通信、供水、交通、垃圾处理、污水处理等基础设施的改造,为产业的转型升级创造条件。
