二期起拍楼面价17699元/平方米

10月的土拍大戏结束后,11月3日,广州公共资源交易网上又挂出了5宗地的招拍挂公告,总起拍价达142.9亿元,其中包括花都区2宗商住用地。花都区凤凰路地块再次推出两宗商住综合用地,其中二期用地起拍价比10月30日越秀地产拿下的一期用地楼面价都要高,达17699元/平方米,而另一宗三期用地起拍价也不低,为16606元/平方米。业界有人士认为,花都楼市价值或将被凤凰路地块重新定义。

■新快报记者 丁灿 文/图

地块

处于区府、空港区、广州北站辐射范围

11月挂牌的花都凤凰路二期地块位于上月出让的一期地块北侧,其总占地面积达14.4万平方米,涵盖居住、商业及中小学用地,此外还需配建2.5万平方米政府性房源,扣除配建其起拍楼面价为17699元/平方米,已高于一期地块成交楼面价。而三期地块总占地面积6.83万平方米,商业部分需100%自持,商住部分需配建0.5万平方米政府性房源,扣除配建后起拍楼面价为16606元/平方米。此前10月30日,越秀地产以231000万元+7200平方米竞配建将凤凰路一期地块收入囊中,楼面价17115元/平方米,成为花都最高单价记录的2倍。目前,二期地块虽尚未开拍,价格就已经超过越秀地产拿下的地块。

广州中原研究发展部分析,相比起一期用地,该地块整体更加靠近花都湖景区,日后北侧部分中高层单位北向、西北向单位可远观河景,其市场价值更高。而上月出让的一期用地仅需自持30%,因此本次的二、三期用地实际建设、运营成本更高。地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内,属于花都湖规划的重要部分,对区域楼市和花都产城融合均有重要意义。

片区

未来将打造产城融合区滨水新城

根据2017年5月19日广州市国规委通过的《花都湖规划》显示,花都湖周边区域将进行统筹开发,预计将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”。而根据规划示意图显示,未来花都湖东南侧主要分为居住、商服、产业用地三部分,本次出让的一期用地与该规划文件安排相符。

除花都湖地区以外,目前包括思科智慧城、广州中新知识城等规划均尝试走“产城融合”道路。广州中原研究发展部对比发现,目前对于花都湖地区而言,比较具有优势的当属发展可用地面积较大,对于未来规划强调产业与居住相结合,相互平衡;此外滨水、地铁通勤、临近区域商务中心亦属于其特色。但目前思科智慧城已锁定科技巨头思科以及其上下游企业;中新知识城属于与新加坡合作项目,在外资引进方面有优势,上述两大“新城”均是广州市重点项目,资源投入力度大。相比之下花都湖地区发展起步较晚,规划经过多次调整目前仍处于初步建设状态,招商引资以及公共资源投入有待提高。

地块周边部分一二手楼盘

楼盘名 户型 均价(元/平方米)　 一/二手楼

嘉都汇　　 158-281平方米顶层复式 毛坯25000　　　　　　 一手

合和新城　 70-80平方米两房　　　　 吹风价23000　　　　　 一手

云峰花园　　　　　　　　　　 21000—26000 二手

祈福生活无限 22000 二手

锦尚蓬 27000 二手

周边楼市

一手稀缺, 有不少楼龄较新的二手楼

凤凰路地块总出让面积超28万㎡,其周边多属于“待开发”片区,目前较少楼盘布局且产业、商业配套需要依靠人口流入以持续发展或革新。因此广州中原研究发展部认为,这一类巨无霸地块的出让带有一定“带动城市化推进”性质,引导人口往待开发区域流入。该地块周边生活配套完善、居住环境较佳以及与地铁9号线距离适中,将有望成为日后吸引买家的三大亮点。　

地块距离建设中的地铁9号线清布站约一公里,目前如果通过公共交通,仅有公交车能到达。记者在地块现场看到,目前周围多为草地及鱼塘,东侧临近云峰花园,南侧为在建的2025 park产业园,西侧紧贴主干道凤凰南路,北侧为新街河,也就是花都湿地。地块与繁华居住区也就一河之隔,地块周边的生活配套目前主要集中在地块北侧,往北大约800米为祈福生活无限及一处商业体,涵盖超市、电影院、餐厅等,能满足日常生活需要,但丰富性和品质仍有待提高。顺着凤凰北路继续向北,沿路有不少楼龄较新的二手楼,如花都雅居乐花园、南航花园、深航花园、紫薇花园、锦尚名苑、凤凰御景等,生活配套较成熟。

根据广州中原研究发展部监控发现,花都近5年商住用地供应大体呈现下降趋势,2016年更是出现“断供”。这意味着凤凰路地块一期用地将是该区2016年至今首宗公开出让的商住用地。另一方面,花都商住用地供应多集中在2013-2015年,目前这一部分出让地的项目大部分处于售罄、尾货状态,因此实际上花都主要板块一手供应“稀缺”。地块周边主要为二手项目,一手项目价格约2.4万-2.5万元/平方米,由于地块周边一手项目不多,因此未来该地块上的产品可填补市场空白。

从一期地块的成交来看,未来住宅产品盈利临界点售价(预计约3万元/平方米)高于目前周边一手项目售价25%左右,未来两期地块假如土拍出现多家房企“抢食”,进入竞配建、自持环节导致实际拿地成本进一步提高,这将使花都楼市价值重新被审视,尤其对于目前地铁9号线沿线、配套完善的优质板块(区府、空港区)的一二手项目,将受到更多置业者的关注。