7月份,广州一手住宅整体成交共96.88万㎡(数据统计周期为6月26日-7月25日,下同),环比上涨6%,创年内单月网签量纪录。广州中原研究发展部认为,虽然网签数据中包含一些人才公寓等“干扰项”,但近两个月网签基本保持90万㎡以上高位。一方面,6月增城曾调整首付门槛,部分项目借此机会加快推货速度,在此环境下买家购置首付压力减轻,刺激成交回升,在六月末七月初集中网签;另一方面,近两个月对于中心区积压网签处理速度明显提高,上述两大因素刺激整体网签量提升。就实际市场情况而言,主要依赖增城、南沙两区部分刚需大盘走量。

进入8月,传统的销售旺季“金九银十”也即将到来,从7月底就有不少大盘项目推售优惠、折扣单位看,接下来供应或将继续增加,为买家提供更多选择。

■新快报记者 林超菁

供应

花都、番禺减少

增城、南沙成主力

据广州中原研究发展部数据,本月全市新批一手住宅预售面积54.03万㎡,较5、6月相比出现一定程度明显下滑,主要原因为花都、番禺供应减少。其中,花都仅供应1.38万㎡,均来自雅宝板块的卓雅名苑项目。分析指出,随着广州万达城供应减少,加上近年供应宅地偏少,花都区目前面临“缺货”现象,部分花都购房需求将转移至二手市场,预期这一情况有待花都湖出让地进入销售阶段才能出现改善。此外,本月番禺区住宅0供应,主力大盘亚运城在3-5月陆续推货后暂时处于待售状态。

7月新批一手住宅供应主力区域为南沙、增城,两区累计贡献35.86万㎡住宅单位,占总供应量的66%。其中,南沙供应11.56万㎡,南沙滨海新城供应占4成;增城供应24.3万㎡,位于朱村东板块的实地蔷薇国际贡献了7.54万㎡单位。值得留意的是,增城区7月推出新货中“地胆项目”亦占相当一部分比重。如新塘板块的东江逸珑湾供应0.97万㎡单位,石滩板块的嘉御豪庭供应2.82万㎡单位;派潭镇皇马庄园提供1.83万㎡单位。“地胆”开发商普遍以低价吸引买家,在目前购房首付成本偏高的市况下,对买家具有一定吸引力。

库存

增城居全市首位

中心区加快积压网签处理

成交方面,据广州中原研究发展部,全市7月一手住宅网签套数共9680套,环比提升15%。分析指出,由于积压网签处理速度提高,中心区荔湾、天河网签量均突破7万㎡。但从实际开盘以及新批货量情况来看,一方面由于调控对批货量的控制(基本维持每次50套),另一方面是部分近年拍出的高价地项目因担心市场反应,一再放缓入市步伐,因此,事实上市中心近期一手新货相对匮乏。

7月黄埔区网签面积增加显著,累计为16.5万㎡,环比增加31%,套数1651套,环比增加32%,网签套数居全市第二位、环比增长幅度全市最大。黄埔区主力支撑楼盘为实地常春藤、越秀保利爱特城以及招商·雍景湾,三盘网签占比达42%。此外,全新盘龙湖双珑原著本月累计网签47宗,共0.56万㎡,该项目产品涵盖172-187㎡联排以及98㎡三房等,预期接下来会继续为知识城板块提供一定新增供应。

外围区方面,增城网签34.79万㎡、3866套,位居全市单区成交首位。不过,剔除保利i立方配建人才公寓网签影响后,其实际网签应为30.17万㎡。目前增城区成交项目集中在石滩、永和、朱村东等中低价位板块,价格区间介乎1.5万-2万元/㎡。

成交

黄埔、增城、南沙

消化周期呈现下降趋势

库存方面,广州中原研究发展部指出,由于近两个月成交回升明显,广州整体库存面积下降至787.42万㎡,整体消化周期亦下降至10.8个月。

黄埔、增城及南沙消化周期呈现下降趋势。其中,黄埔近2年供地偏少,全新项目供应放缓,供应量仅跌至5.1个月,而区域内目前在售的项目基本以大盘存货为主。另一方面,黄埔区亦存在“高价地”问题,目前在售以及即将面市的长岭居、香雪板块项目基本是走中高端路线为主,预计未来区域内可满足中低价位需求的项目将呈减少趋势。

2018年7月广州各区一手住宅供求量价对比

区域 新批面积(万/㎡) 环比 网签面积(万㎡) 环比 网签套数 环比

越秀 0 —— 0.06 -70% 11 -45%

海珠 0 —— 1.31 19% 123 27%

荔湾 2.52 -41% 7.01 5% 619 5%

天河 0 —— 7.57 22% 651 23%

白云 1.69 33% 2.23 -4% 205 1%

黄埔 3.84 -65% 16.5 31% 1651 32%

中心六区 8.05 -51% 34.68 19% 3260 21%

花都 1.38 -61% 4.33 6% 375 2%

番禺 0 -100% 3.3 -22% 257 -14%

南沙 11.56 -34% 16.12 28% 1596 26%

从化 8.74 上月0 3.65 -15% 326 -15%

增城 24.3 -37% 34.79 -5% 3866 13%

外围五区 45.98 -24% 62.2 0% 6420 12%

全市 54.03 -30% 96.88 6% 9680 15%

数据来源:广州中原研究发展部,6月26日-7月25日

预期

接近“金九银十” 房企或加快推货节奏

进入8月,临近行业传统的销售旺季“金九银十”,对房企而言必须做好准备了。以往年为例,不少房企会将开盘推新放在8月中下旬,以抢占市场“头啖汤”。不过今年,这种预热似乎来得更早了。

记者了解到,黄埔、增城、南沙、从化等区域从7月底开始,就有不少项目推出了“特价单位”“一口价单位”,折扣力度少则每平方米优惠了小几百元,多则有每平方米优惠了两三千元的。不过此类优惠产品多是推售量少、优惠期短或对买家的贷款和付款有一定要求。

广州中原研究发展部认为,由于上半年整体市场表现平淡,部分业绩、资金存在明显压力的房企或采取“以价换量”的方式回笼资金,提高整体销售额。对于买家而言,随着房企供应增加,购置选择更加多样,预期可促进其加快入市步伐。

据记者不完全统计,8月份广州预计有超20个住宅项目推新。中心五区除天河、越秀,白云、荔湾和海珠三区预计均有住宅项目推货,包括白云区的金地仰云、首开龙湖·天奕、保利紫云和新世界云逸,荔湾区的粤泰荔湾华府、保利花海湾,以及海珠区广纸板块的金融街融御,而且多个项目均以中、大面积的改善型三四房为主。近郊及外围区中,南沙有货加推的项目最多,预计有广州星河山海湾、阳光城·丽景湾、越秀滨海新城等5个,普通住宅、复式、别墅产品均有;其次,增城和花都预计均有4盘有货加推,其中包括增城荔城板块的融信天樾府和花都狮岭板块的花悦台2个全新盘。